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盈 翠 開 售 對 整 個 樓 市 初 探

     千 呼 萬 喚 始 出 來 。 全 港 市 場 人 仕 引 頸 以 待 的 機 鐵 上 蓋 概 念 樓 盤 「 盈 翠 半 島 」 快 將 開 售 。 五 月 份 以 來 整 體 樓 市 交 投 大 大 萎 縮 ， 其 中 一 個 原 因 是 「 盈 翠 」 的 勒 韁 作 用 ， 長 江 一 天 不 推 ， 人 人 都 在 等 、 等 、 等 。 所 以 「 盈 翠 」 能 否 開 售 成 功 ， 肯 定 是 整 體 樓 市 發 展 關 鍵 所 在 。

中 原 網 頁 特 邀 請 營 業 董 事 陳 永 傑 先 生 (Louis Chan) 做 了 錄 音 訪 問 ， 藉 此 探 討 整 體 樓 市 將 帶 來 什 麼 影 響 。

　

第一部份 第二部份
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       第 一 期 開 售 兩 成 單 位 是 北 排 2-6 座 ， 向 北 單 位 將 受 青 衣 北 橋 噪 音 之 苦 ， 近 望 灝 景 灣 ， 遠 眺 麗 城 花 園 ， 與 灝 景 灣 相 隔 者 之 公 共 巴 士 總 站 ， 曾 經 有 意 被 改 作 高 密 度 用 途 ， 後 經 城 規 會 所 否 決 。 不 過 ， 日 後 再 被 提 上 議 程 興 建 住 宅 的 可 能 性 不 能 抹 殺 。

   北 排 向 南 單 位 將 受 南 排 阻 擋 ， 園 景 單 位 將 會 樓 望 樓 。 相 比 之 下 盈 翠 密 度 比 灝 景 灣 高 ， 位 處 寮 肚 的 新 地 曉 峰 園 密 度 既 低 、 綠 化 空 間 比 例 優 勝 得 多 。

     

　
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Tower 2, 3, 3A 座

8 - 48 樓平面圖

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Tower 5 座

8 - 48 樓平面圖

  盈 翠 半 島 第 一 期 開 售 為 後 排 向 北 五 座 ， 其 中 2、 3 座 單 位 可 擁 向 南 巴 勒 海 峽 的 中 環 海 景 ，  3A、 5、 6 座 側 向 南 觀 景 完 全 受 前 排 10、 11、 12 所 阻 ， 故 向 北 單 位 才 是 優 質 座 向 。

  相 信 A、 B、 G、 H單 位 向 北 ， 比 C、 D、 E、 F 開 揚 ， 其 中 G、 H 為 細 單 位 ， 並 有 650 呎 ， 比 恒 基 的 牽 晴 間 及 新 寶 城 為 大 。

  據 說 首 批 298 個 單 位 為 2、 3、 3A 座 ， 部 份 擁 有 向 南 全 海 景 。

 盈 翠 全 面 棄 用 鑽 石 形 ， 間 格 尚 算 實 用 ， 不 過 實 用 率 則 有 八 成 ， 未 盡 高 效 益 。 其 中 只 有 38% 是 650 呎 小 型 單 位 ， 其 餘 都 是 849-963 大 單 位 ， 對 象 均 為 「 樓 換 樓 」 人 士 ， 在 二 手 市 場 陷 於 休 止 的 今 天 ， 何 來 那 麼 多 樓 換 樓 置 業 者 ？ 如 果 不 靠 樓 換 樓 ， 投 資 者 那 有 實 力 、 財 力 、 信 心 去 接 貨 呢 ？ 問 題 終 歸 看 售 價 。
　

中 原 營 業 董 事 陳 永 傑 大 膽 假 設 盈 翠 開 售 價 為 $4,300 ， 扣 除 送 大 禮 折 實 價 低 達 $3,800 ， 將 對 整 體 市 場 帶 來 巨 大 震 撼 。 對 各 區 影 響 初 探 後 果 是 ：
紅磡土瓜灣區主管王鎮維

如 果 真 係 $4,300 開 售 ， 整 個 市 場 資 金 及 購 買 力 都 會 被 凍 結 最 少 兩 星 期 ， 人 人 都 睇 佢 開 成 點 再 算 ， 業 主 大 部 份 亦 按 兵 不 動 。 但 我 認 為 最 少 黃 埔 花 園 會 由 現 時 $5,000 餘 元 跌 10% 才 可 反 映 相 對 價 值 ， 不 竟 黃 埔 是 市 區 現 樓 有 一 批 固 定 即 時 需 求 。 但 如 果 $4,300 也 賣 不 了 滿 堂 紅 ， 黃 埔 最 終 有 可 能 跌 過 $3,500 。

黃埔花園最新成交紀錄

 東區屋村主管 Willy Liu

影 響 其 實 未 開 售 已 反 映 出 來 了 。 昨 日 有 一 個 1,029 呎 低 層 單 位 出 售 只 是 488 萬 ， 同 樣 單 位 上 月 做 600 萬 ， 上 星 期 差 極 我 估 都 有 550 萬 。 不 過 股 市 穿 一 萬 ， 印 尼 形 勢 又 立 立 亂 ， 結 果 488 萬 就 出 貨 。 若 折 實 價 $3,800 元 開 售 ， 東 區 屋 村 康 怡 、 太 古 、 杏 花 全 線 下 調 8-10% 必 無 疑 問 。 在 現 時 已 穿 破 一 月 份 價 位 的 情 況 下 ， 很 多 有 錢 在 手 的 買 家 都 係 等 ， 若 盈 翠 帶 動 東 區 下 調 ， 反 而 有 利 這 些 買 家 入 市 覓 貨 ， 成 交 有 望 反 彈 。 無 論 機 鐵 概 念 如 何 Sell， 東 區 客 很 難 流 去 新 界 。

太古、康怡最新成交紀錄

杏花最新成交紀錄
西北九龍主管李子明

美 孚 將 首 當 其 衝 ， 成 交 立 即 進 入 完 全 停 頓 狀 態 。 因 為 連 直 通 車 到 中 環 ， 新 樓 盈 翠 也 是 $3,800 ， 那 麼 美 孚 不 跌 到 $2,800 是 沒 有 承 接 力 的 (現 價 平 均 為 $3,400 。 就 算 在 這 個 價 賣 得 暢 順 ， 未 必 能 刺 激 美 孚 的 二 手 市 場 ， 其 他 餘 下 的 用 家 將 會 更 為 觀 望 ， 將 盈 翠 今 次 開 售 作 為 新 一 輪 跌 市 的 起 點 ， 值 此 搏 更 多 平 貨 出 現 。

但 又 一 居 形 勢 則 不 一 樣 。 雖 然 樓 價 會 由 現 時 的 $7,600 下 調 到 $6,900 一 呎 ， 因 為 質 素 高 ， 又 有 機 場 搬 遷 帶 來 的 前 景 ， 價 錢 調 整 之 後 會 很 快 有 人 入 市 。 盈 翠 將 會 帶 來 的 調 整 會 是 Buyer利 用 來 入 市 的 機 會 。

又一居最新成交紀錄

 沙田馬鞍山區主管 David Chan

如 果 真 係 低 開 $3,800折 實 價 ， 以 即 供 計 到 入 伙 也 要 $4,000多 吧 。 我 認 為 第 一 城 最 少 由 $4,000跌 落 $3,600； 馬 鞍 山 方 面 由 於 新 盤 較 多 ， 下 跌 幅 度 很 有 可 能 由 現 時 $4,500元 跌 到 $3,600。 但 這 些 價 根 本 成 交 不 到 ， 只 是 買 家 的 還 價 ， 因 為 馬 鞍 山 區 太 多 盤 是 高 價 入 貨 ， 新 港 城 跌 到 $3,600，即 是 說 已 跌 到 供 款 價 ， 業 主 個 個 抬 錢 贖 契 又 怎 會 賣 樓 呢 ？ 可 以 想 像 全 個 市 立 刻 死 直 ！

令 人 擔 心 的 是 既 無 交 通 之 便 ， 亦 缺 美 景 的 帝 堡 城 又 可 以 賣 多 少 呢 ？ David認 為 這 個 問 題 太 遙 遠 ， 不 能 將 市 道 看 得 太 悲 觀 ， 世 事 難 測 ， 帝 堡 城 一 樣 可 以 賣 $4,000 之 上 也 未 定 。

沙田第一城最新成交紀錄

馬鞍山區最新成交紀錄
九龍東區主管黃寶英 Dorothy

若 以 $4,300 呎 價 開 盤 ， 對 匯 景 、 麗 港 區 的 影 響 相 信 是 10%向 下 調 整 ， 即 平 均 $4,600 ， 不 過 亦 不 見 得 有 多 少 震 撼 ， 因 為 現 時 總 體 成 交 已 經 到 了 底 ， 跌 不 了 到 那 裏 去 。 由 於 去 年 高 峰 期 ， 麗 港 城 的 炒 貨 比 例 未 算 過 高 ， 恐 慌 拋 售 壓 力 不 重 。 沒 錯 ， 盈 翠 出 中 環 及 新 機 場 確 很 方 便 ， 但 去 香 港 其 他 地 方 未 見 得 比 現 在 地 鐵 線 優 勝 ， 如 果 丈 夫 在 太 古 坊 上 班 ， 太 太 在 紅 磡 教 書 ， 去 中 環 方 便 又 有 甚 麼 特 別 。 匯 景 及 麗 港 城 市 況 無 疑 有 某 些 影 響 ， 不 過 區 內 客 的 基 本 需 求 是 不 會 即 時 逆 轉 的 。

匯景、麗港城最新成交紀錄

　
註一： 以上部份資料取材自發展商之售樓書
註二： 據剛公布的盈翠價目表，首批單位每方呎售價由$3,632起，平均售價每呎$4,147

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相 關 文 章 ： 機 鐵 站 的 迷 思

　

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