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現階段不值得炒賣國內房產
鍾維傑 |
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這 是 因 為 值 搏 率 不 { 吸 引 ， 例 如 投 資 一 百 元 ， 可 賺 五 十 元 ， 但 也 可 蝕 五 十 元 ， 賺 蝕 一 對 一 ， 吸 引 力 不 高 。 那 麼 甚 麼 比 率 才 算 吸 引 ？ 這 個 沒 有 定 律 ， 但 可 用 二 對 一 ， 賺 多 蝕 少 才 行 吧 。 此 外 ， 要 注 意 只 是 「 現 階 段 」 不 值 得 炒 賣 ， 非 指 所 有 時 期 ， 且 筆 者 亦 不 反 對 炒 賣 ， 一 來 想 阻 也 擋 不 住 ， 二 來 做 得 專 業 便 可 。 炒 賣 意 味 短 線 ， 但 「 短 中 長 」 對 不 同 人 而 言 有 不 同 之 理 解 ， 為 免 混 淆 ， 凡 是 少 於 三 年 之 投 資 年 期 為 短 。 現 階 段 用 不 足 三 年 之 投 資 年 期 在 國 內 房 地 產 可 帶 來 不 「 對 秤 」 之 賺 蝕 比 率 ， 不 是 斷 定 未 來 三 年 價 格 不 升 (相 信 仍 有 升 幅 )， 而 是 風 險 相 應 高 了 ， 要 炒 賣 早 應 二 ○ ○ 四 年 或 更 早 年 份 開 始 (可 參 巧 筆 者 於 二 ○ ○ 一 年 撰 寫 之 文 章 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej147.htm)。 現 階 段 只 對 有 五 六 年 或 以 上 投 資 年 期 的 投 資 者 有 利 ， 若 可 以 十 年 計 則 更 妙 。 十 年 ？ 相 信 部 份 讀 者 會 嘩 然 ， 那 有 這 耐 性 ， 但 房 地 產 於 大 部 份 時 間 是 一 項 長 期 投 資 ， 這 不 會 因 部 份 投 資 者 之 傾 好 而 改 變 ， 且 許 多 時 會 對 有 耐 性 投 資 者 眷 顧 。 再 者 ， 部 份 國 內 市 { 可 剛 步 入 其 「 黃 金 」 時 期 ， 沒 耐 性 者 受 益 不 了 ， 膽 怯 的 也 不 能 。 至 於 為 何 認 為 現 階 段 風 險 相 應 高 ， 可 從 以 下 角 度 探 討 ： 甲 ) 相 對 價 格 比 較 角 度 = 雖 國 內 房 地 產 價 格 和 一 些 外 國 市 { 計 比 例 並 非 最 高 ， 但 仍 屬 相 對 高 之 一 群 ， 整 體 有 些 泡 沫 ， 部 份 相 對 人 家 高 出 百 分 之 三 四 十 甚 至 五 十 左 右 。 部 份 人 喜 將 一 些 國 內 市 場 和 外 國 的 比 較 ， 如 上 海 仍 只 是 倫 敦 價 格 四 分 之 一 ， 但 這 意 義 不 大 ， 因 若 有 調 整 出 現 ， 上 海 價 格 亦 可 受 影 響 ， 只 是 價 格 比 例 仍 約 四 對 一 。 再 者 ， 近 年 全 球 資 產 價 格 升 勢 有 賴 美 國 印 銀 紙 所 致 。 乙 ) 經 濟 基 礎 角 度 = 有 些 人 會 認 為 國 內 資 金 充 裕 ， 且 平 均 家 庭 多 少 有 積 畜 ， 又 有 運 等 支 持 ， 失 業 率 亦 像 不 高 ， 兼 人 工 上 漲 ， 因 此 價 格 跌 不 到 那 裡 去 。 這 聽 像 有 道 理 ， 但 類 同 情 況 亦 可 用 來 描 述 香 港 九 七 年 亞 洲 金 融 風 暴 前 之 景 像 ， 結 果 如 何 不 須 重 提 了 ， 實 情 是 錢 多 亦 救 不 了 跌 市 ， 只 對 保 持 社 會 穩 定 有 助 ， 因 普 遍 家 仍 有 錢 (積 畜 )開 飯 而 已 。 再 者 ， 市 場 化 經 濟 就 是 意 味 投 資 者 不 會 為 救 市 而 入 市 ， 只 認 為 有 前 景 有 利 益 時 才 入 ， 身 家 億 萬 者 亦 一 樣 。 丙 ) 走 勢 角 度 = 整 體 來 說 ， 以 住 宅 為 例 ， 供 應 以 多 少 套 數 計 並 沒 有 太 大 之 不 平 衡 ， 像 是 供 求 配 合 (包 括 住 宅 面 積 、 價 格 等 )和 個 別 市 場 之 問 題 。 再 者 ， 一 般 市 場 之 人 均 收 入 增 長 率 與 住 宅 平 均 價 格 增 長 率 亦 大 致 合 。 然 而 ， 部 份 市 場 近 年 價 格 走 勢 較 往 急 促 ， 這 本 身 不 一 定 表 示 過 高 ， 但 急 促 走 勢 可 意 味 波 動 (風 險 )加 大 。 丁 ) 市 場 情 緒 角 度 = 無 論 是 從 公 開 報 導 或 是 經 商 務 接 觸 ， 不 少 國 內 人 士 不 但 傾 向 看 好 (筆 者 也 是 )， 更 是 「 直 線 上 」 思 維 (筆 者 不 是 )， 然 而 市 場 甚 少 是 這 樣 的 。 總 而 言 之 ， 現 階 段 炒 賣 不 是 沒 錢 賺 ， 而 是 (賺 錢 多 少 x 次 數 x 機 會 率 ) 相 比 (蝕 本 多 少 x 次 數 x機 會 率 )之 問 題 ， 是 兩 者 各 自 之 沖 擊 力 (impact)之 考 慮 。 鍾 維 傑 、 卓 凌 地 產 分 析 有 限 公 司 行 政 總 裁
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