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鬥吹風氣不可長
王文彥 |
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由 5月 13日 起 ， 甲 大 行 連 續 數 日 於 星 島 日 報 及 經 濟 日 報 刊 登 廣 告 ， 大 事 宣 揚 他 們 在 2004年 迄 今 於 太 古 城 所 促 成 的 物 業 成 交 量 「 穩 佔 50%市 場 份 額 」 。 於 5月 16日 起 ， 乙 大 行 亦 開 始 大 賣 廣 告 ， 在 星 島 日 報 聲 稱 他 們 在 太 古 城 的 市 場 份 額 長 期 超 越 60%， 在 經 濟 日 報 則 甚 至 聲 言 他 們 的 市 場 份 額 超 過 70%。 在 太 古 城 內 經 營 的 物 業 代 理 總 共 有 8間 公 司 15間 分 行 ， 我 的 公 司 怡 居 地 產 亦 為 其 一 。 由 於 自 己 公 司 在 太 古 城 經 營 超 逾 15年 ， 我 對 城 內 大 小 物 業 代 理 的 表 現 比 較 了 解 。 可 以 說 ， 最 強 的 二 間 公 司 在 該 段 時 間 各 自 據 有 稍 微 多 於 30%的 市 場 份 額 而 已 ， 甲 大 行 為 其 一 ， 怡 居 不 敢 妄 自 菲 薄 ， 為 其 二 ； 乙 大 行 則 稍 多 於 20%。 稍 微 多 於 30%距 離 50%甚 遠 ， 稍 多 於 20%距 離 60%及 70%則 很 遠 很 遠 。 將 甲 乙 兩 大 行 聲 稱 的 市 場 份 額 加 起 來 ， 以 星 島 日 報 為 準 ， 超 過 110%！ 以 經 濟 日 報 為 準 ， 超 過 120%！ 其 他 六 間 地 產 代 理 公 司 的 市 場 份 額 有 多 少 ？ 豈 不 是 要 10%至 20%負 數 ？ ！ 吹 得 實 在 過 份 ， 明 眼 人 一 定 兩 間 大 行 都 不 信 ， 還 會 搖 頭 嘆 息 。 影 響 所 及 ， 整 個 行 業 的 公 信 力 都 為 之 下 降 。 在 去 年 十 一 月 初 ， 由 於 樓 市 活 躍 ， 各 大 行 唱 好 之 餘 ， 紛 紛 公 布 擴 展 大 計 ： 美 聯 物 業 要 在 未 來 一 年 將 當 時 約 160間 分 行 增 加 100間 至 260間 ； 中 原 地 產 要 在 2003年 年 底 前 將 分 行 由 172間 增 加 至 200間 ； 利 嘉 閣 地 產 要 在 二 年 內 將 60間 分 行 拓 展 至 150間 ， 平 均 每 年 增 加 45間 ； 香 港 置 業 要 在 未 來 三 年 將 21間 分 行 增 拓 至 100間 ， 平 均 每 年 增 開 26間 。 半 年 過 去 了 ， 各 大 行 的 擴 展 進 度 怎 樣 ？ 根 據 地 產 代 理 監 管 局 今 年 5月 3日 所 公 佈 的 營 業 詳 情 說 明 書 (每 張 說 明 書 代 表 一 間 分 行 )的 統 計 數 字 ， 美 聯 物 業 的 分 行 數 目 為 185間 ； 中 原 地 產 為 177間 ； 利 嘉 閣 地 產 為 70間 ； 香 港 置 業 為 32間 。 除 了 香 港 置 業 ， 各 大 行 的 拓 展 進 度 都 遠 遠 落 後 於 他 們 的 雄 圖 大 計 。 我 在 當 時 估 計 各 大 行 「 不 是 真 的 要 搞 大 規 模 擴 充 ， 大 行 日 後 必 然 是 勇 於 言 而 慎 於 行 (用 曹 仁 超 術 語 ， 是 聲 大 大 ， 細 細 注 )， 是 耶 是 非 ， 一 年 後 自 有 分 曉 」
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， 看 來 會 不 幸 言 中 。 某 超 級 大 行 甲 的 最 高 領 導 人 在 98年 初 告 記 者 ， 大 行 過 去 一 年 的 盈 利 高 達 5.6億 港 元 。 記 者 如 獲 至 寶 ， 馬 上 於 翌 日 報 章 以 特 大 頭 條 將 該 消 息 公 告 天 下 。 同 一 時 間 ， 另 一 間 超 級 大 行 乙 則 對 外 公 佈 它 們 過 去 一 年 的 股 東 稅 前 盈 利 為 2.8億 港 元 。 不 知 就 裡 的 人 很 容 易 得 出 一 個 結 論 ： 甲 的 盈 利 能 力 遠 高 於 乙 ！ 實 際 情 況 當 然 不 是 這 般 簡 單 ， 甲 的 最 高 領 導 人 欺 記 者 缺 乏 財 經 常 識 ， 大 玩 文 字 和 數 字 遊 戲 。 他 將 過 去 一 年 每 月 分 給 管 理 高 層 的 3億 餘 元 管 理 酬 金 美 其 名 為 花 紅 ， 並 強 調 在 未 分 花 紅 前 ， 公 司 的 盈 利 「 的 確 」 是 5.6億 元 。 人 家 問 的 其 實 是 股 東 稅 前 盈 利 ， 他 說 的 卻 是 未 扣 「 花 紅 」 前 的 盈 利 ， 根 本 風 馬 牛 不 相 及 ， 但 含 糊 其 辭 竟 可 巧 妙 地 令 人 以 為 甲 的 盈 利 能 力 倍 於 乙 ， 帽 子 戲 法 的 玄 妙 ， 莫 過 於 此 。 如 記 者 稍 為 精 明 一 點 ， 懂 得 要 求 甲 的 最 高 領 導 人 告 以 股 東 稅 前 盈 利 數 目 或 指 出 所 謂 花 紅 其 實 是 管 理 酬 金 ， 應 當 從 盈 利 中 扣 除 ， 領 導 人 將 立 時 無 以 上 下 其 手 ， 不 得 不 承 認 自 己 公 司 股 東 稅 前 盈 利 要 少 於 對 手 數 千 萬 元 。 較 早 時 候 ， 某 超 級 大 行 主 席 在 評 論 市 道 時 ， 提 及 自 己 公 司 分 行 已 達 二 百 六 十 餘 間 ， 但 根 據 地 產 代 理 監 管 局 的 資 料 ， 該 大 行 於 該 段 時 間 分 行 數 目 不 外 是 一 百 八 十 餘 間 。 根 據 實 際 情 況 適 當 的 「 吹 」 是 無 可 厚 非 的 ， 但 靠 弄 虛 作 假 去 吹 大 自 己 的 實 力 ， 甚 至 踩 低 別 人 抬 高 自 己 就 有 點 那 個 了 ， 此 風 不 可 長 ！ 長 期 以 來 地 產 公 司 在 傳 媒 面 前 譁 眾 取 寵 ， 互 相 鬥 吹 ， 不 以 為 恥 ， 反 以 為 榮 是 有 一 定 社 會 根 源 的 。 首 先 ， 得 多 謝 記 者 ， 一 般 記 者 不 但 缺 乏 常 識 ， 更 缺 乏 良 好 思 考 能 力 ， 完 全 不 懂 得 辨 別 真 偽 ， 地 產 代 理 說 甚 麼 ， 他 們 就 全 單 照 收 報 導 甚 麼 ， 變 成 地 產 代 理 的 傳 聲 筒 。 記 者 們 尤 其 崇 拜 大 行 ， 大 行 放 個 屁 都 是 香 的 ， 每 每 認 為 大 行 小 小 一 個 物 業 顧 問 (最 基 層 營 業 員 )都 勝 過 小 行 老 闆 或 資 深 經 理 ， 要 做 訪 問 往 往 取 前 者 而 捨 後 者 ； 第 二 ， 社 會 大 眾 對 於 此 等 鬥 吹 及 弄 虛 作 假 之 風 ， 縱 使 不 是 歡 迎 ， 亦 起 碼 是 包 容 縱 容 ， 就 算 心 裡 識 穿 ， 亦 鮮 有 挺 身 而 出 譴 責 ， 更 遑 論 斷 絕 生 意 作 為 懲 罰 ， 終 使 地 產 代 理 肆 無 忌 殫 ； 第 三 ， 地 產 代 理 互 相 遵 守 一 條 不 成 文 規 定 ， 你 有 你 吹 ， 我 有 我 吹 ， 互 不 戳 穿 。 了 解 地 產 代 理 ， 莫 過 於 他 的 對 手 ， 連 對 手 都 忍 手 ， 自 可 放 膽 去 吹 。 弄 虛 作 假 有 獎 無 罰 ， 不 虛 假 是 傻 瓜 ！ 思 之 ， 真 覺 得 不 完 全 是 地 產 代 理 的 錯 ， 社 會 亦 有 錯 。 有 怎 樣 的 市 民 及 記 者 ， 就 有 怎 樣 的 地 產 代 理 。 要 煞 住 不 擇 手 段 的 鬥 吹 之 風 ， 看 來 不 光 要 靠 行 業 的 自 律 、 地 產 代 理 監 管 局 的 監 管 ， 還 要 靠 市 民 勇 於 非 其 非 、 是 其 是 及 記 者 水 平 的 提 升 。 註 ：
1 見 本 專 欄 2003年 11月 19日 《 辜 妄 言 之 ， 辜 妄 聽 之 》 E-mail
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