土 地 拍 賣 成 交 價 預 測

本 年 度 第 三 次 土 地 拍 賣 將 於 八 月 四 日 假 尖 沙 咀 文 化 中 心 舉 行 ， 推 售 之 地 皮 分 別 位 於 山 頂 山 頂 道 、 屯 門 恆 貴 街 、 屯 門 小 欖 及 長 洲 西 灣 。 其 中 屯 門 小 欖 及 長 洲 西 灣 均 為 土 地 儲 備 表 內 以 申 請 表 方 式 申 請 後 推 出 拍 賣 之 用 地 ， 其 中 以 山 頂 道 之 地 皮 較 為 矚 目 。 中 原 測 量 師 行 有 限 公 司 估 價 部 董 事 雷 偉 全 測 量 師 預 料 是 次 賣 地 將 為 庫 房 帶 來 約 八 億 三 仟 三 佰 二 十 萬 元 之 收 入 。

首 幅 位 於 山 頂 道 99號 及 歌 賦 山 里 4號 之 一 幅 低 密 度 住 宅 地 皮 ， 屬 廣 播 處 處 長 張 敏 儀 的 前 宿 舍 。 此 宿 舍 建 於 小 山 丘 上 ， 現 只 有 一 條 陝 小 的 路 直 達 ， 毗 鄰 為 山 頂 消 防 局 。 附 近 交 通 尚 算 方 便 ， 在 山 頂 道 有 巴 士 、 小 巴 和 的 士 接 駁 往 中 環 、 灣 仔 等 地 。 根 據 賣 地 章 程 ， 該 土 地 的 地 段 編 號 為 鄉 郊 建 屋 地 段 1147號 ， 地 盤 面 積 約 為 26,511平 方 呎 ， 用 途 為 私 人 住 宅 (服 務 式 住 宅 除 外 )， 地 積 比 率 約 為 0.5倍 ， 預 計 該 幅 土 地 上 可 興 建 4幢 3層 高 別 墅 。 能 提 供 總 樓 面 面 積 約 13,250平 方 呎 ， 物 業 可 享 有 南 區 海 景 。 相 比 在 六 月 推 出 拍 賣 的 堪 仕 達 道 地 皮 ， 在 今 次 這 幅 地 皮 上 多 數 是 興 建 別 墅 ， 牽 涉 的 發 展 規 模 比 較 小 ， 樓 面 地 價 應 該 比 較 高 些 ， 估 計 會 吸 引 中 小 型 發 展 商 及 私 人 競 投 ， 預 計 成 交 價 約 一 億 三 仟 二 佰 萬 元 ， 樓 面 地 價 約 為 每 平 方 呎 10,000元 。

次 幅 拍 賣 之 土 地 位 於 屯 門 恆 貴 街 之 一 幅 商 住 用 地 ， 面 向 屯 門 避 風 塘 ， 前 為 貨 物 裝 卸 區 ， 毗 鄰 亦 有 多 個 中 、 小 型 住 宅 物 業 ， 單 位 面 積 介 乎 500至 800呎 ， 如 豐 景 園 和 碧 翠 花 園 等 。 附 近 有 小 巴 及 巴 士 接 駁 至 屯 門 市 內 及 市 區 各 地 ， 而 距 離 最 近 之 輕 鐵 豐 景 園 車 站 亦 只 需 數 分 鐘 步 程 ， 交 通 方 便 。 根 據 賣 地 章 程 ， 該 土 地 的 地 段 編 號 為 屯 門 市 地 段 408號 ， 用 途 為 非 工 業 用 地 (不 包 括 貨 倉 、 油 站 、 酒 店 及 服 務 式 公 寓 )， 地 盤 面 積 約 為 51,290平 方 呎 ， 可 建 總 樓 樓 面 積 約 280,556平 方 呎 ， 地 積 比 率 約 5.47倍 。 由 於 該 幅 地 皮 附 近 人 流 較 少 ， 對 於 商 業 及 零 售 的 需 求 不 大 ， 預 料 發 展 商 只 會 興 建 一 層 高 的 商 場 ， 上 蓋 則 興 建 車 位 設 施 及 兩 座 住 宅 大 廈 ， 建 成 後 的 物 業 可 享 有 海 景 ， 但 由 於 距 離 屯 門 市 中 心 較 遠 ， 估 計 成 交 價 約 為 三 億 三 仟 七 佰 萬 元 ， 樓 面 地 價 約 為 每 平 方 呎 1,200元 。

第 三 幅 拍 賣 地 皮 位 於 長 洲 西 灣 避 風 塘 的 凹 陷 灣 位 ， 鄰 近 美 徑 援 村 及 政 府 落 實 規 劃 為 島 上 首 個 「 綜 合 發 展 區 」 用 地 。 由 於 該 地 皮 屬 填 海 而 來 ， 物 業 落 成 後 可 飽 覽 優 美 海 景 。 由 長 洲 碼 頭 步 行 至 該 地 皮 需 約 二 十 分 鐘 。 根 據 賣 地 章 程 ， 該 地 皮 的 地 段 編 號 為 長 洲 丈 量 約 份 地 段 1847號 ， 地 盤 面 積 約 22,927平 方 呎 ， 用 途 為 私 人 住 宅 (服 務 式 住 宅 除 外 )， 地 積 比 率 約 0.4倍 ， 可 建 總 樓 面 面 積 約 9,171平 方 呎 ， 土 地 覆 蓋 率 不 可 超 過 20%。 賣 地 章 程 亦 限 制 了 發 展 物 業 不 可 超 過 2層 高 及 可 興 建 單 位 數 目 亦 不 可 多 於 10個 ， 即 平 均 每 個 單 位 面 積 約 900多 平 方 呎 ， 估 計 在 此 地 皮 上 可 興 建 10幢 2層 高 別 墅 ， 成 交 價 約 為 九 佰 二 十 萬 元 ， 樓 面 地 價 約 為 每 平 方 呎 1,000元 。

最 後 一 幅 拍 賣 之 地 皮 位 於 屯 門 小 欖 青 山 公 路 大 欖 段 旁 及 鄰 近 小 欖 新 村 。 該 地 皮 座 落 於 南 豐 發 展 於 今 年 四 月 投 得 的 屯 門 市 地 段 419號 之 後 面 ， 所 以 部 份 景 觀 可 能 會 受 阻 ， 觀 景 較 為 遜 色 。 青 山 公 路 有 多 線 巴 士 及 小 巴 可 供 選 擇 ， 交 通 一 般 。 附 近 比 較 有 名 氣 的 物 業 包 括 有 瑜 翠 園 及 黃 金 海 岸 。 根 據 賣 地 章 程 ， 該 地 皮 的 地 段 編 號 為 屯 門 市 地 段 371號 ， 地 盤 面 積 約 177,165平 方 呎 ， 用 途 為 私 人 住 宅 (服 務 式 住 宅 除 外 )， 可 建 總 樓 面 面 積 約 236,980平 方 呎 ， 地 積 比 率 約 1.33倍 ， 土 地 覆 蓋 率 不 可 超 過 25%。 該 地 皮 只 可 興 建 不 超 過 六 層 高 物 業 ， 而 可 興 建 單 位 數 目 亦 不 可 多 於 220個 ， 即 平 均 每 個 單 位 面 積 約 1,077多 平 方 呎 。 由 於 該 地 皮 的 位 置 及 地 皮 面 積 均 與 南 豐 發 展 於 四 月 投 得 的 屯 門 市 地 段 419號 相 似 ， 相 信 發 展 商 會 以 此 成 交 價 (每 平 方 呎 樓 面 約 為 1,424元 ) 作 為 參 考 。 預 料 該 地 皮 成 交 價 約 三 億 五 仟 五 佰 萬 元 ， 樓 面 地 價 約 為 每 平 方 呎 1,500元 。

中 原 測 量 師 行 有 限 公 司
一 九 九 九 年 七 月 二 十 一 日
持 牌 地 產 代 理 公 司
牌 照 號 碼 ： C-002184

附 表

四 幅 拍 賣 地 皮 資 料