市 場 焦 點

商 廈 發 展 商 各 出 奇 謀 爭 客

雖 然 近 年 本 港 商 廈 供 應 量 大 幅 放 緩 ， 但 過 去 三 年 之 落 成 量 驚 人 ， 短 期 內 難 以 消 化 ， 空 置 率 仍 然 高 企 。 九 九 年 整 體 空 置 更 曾 達 百 分 之 十 九 ， 是 過 去 十 多 年 來 罕 見 的 。

由 於 競 爭 激 烈 ， 各 大 發 展 商 爭 相 使 出 渾 身 解 數 吸 引 租 客 。 綜 合 與 各 發 展 商 租 務 部 接 觸 的 經 驗 ， 吸 客 方 法 大 致 可 分 為 下 列 四 項 ﹕

(一 )提 供 優 惠 租 金 及 免 租 期 -- 現 時 各 發 展 商 之 租 金 比 高 峰 期 一 般 有 超 過 六 成 折 讓 ， 有 些 甚 至 達 七 成 以 上 。 以 中 環 核 心 部 分 優 質 商 廈 為 例 ， 高 峰 期 平 均 租 金 為 七 十 五 元 一 呎 ， 現 時 平 均 價 只 有 二 十 至 二 十 五 元 一 呎 ， 跌 幅 接 近 七 成 半 。 免 租 期 亦 由 以 前 的 一 至 二 個 月 加 至 平 均 六 個 月 。 若 非 如 此 ， 實 難 吸 引 租 客 問 津 。

(二 )提 升 大 廈 內 部 設 施 -- 由 於 目 前 甚 多 新 落 成 之 優 質 商 廈 標 榜 其 智 慧 型 設 施 。 亦 由 於 科 技 配 套 要 求 日 高 ， 逼 使 越 來 越 多 發 展 商 需 將 其 物 業 重 新 改 善 設 施 。 如 加 設 升 高 地 台 ､ 空 調 設 備 ､ 通 訊 設 備 等 ， 以 盡 量 迎 合 目 前 市 場 需 要 。 當 然 在 這 方 面 發 展 商 成 本 相 對 會 提 高 ， 以 目 前 市 場 價 格 計 ， 這 方 面 成 本 約 每 平 方 呎 三 百 至 四 百 元 。 但 完 成 後 可 大 大 提 高 其 物 業 之 競 爭 力 。

發 展 商 吸 客 四 招

(三 )提 供 其 它 優 惠 -- 發 展 商 除 在 租 金 及 免 租 期 上 做 工 夫 外 ， 也 因 應 不 同 租 客 提 供 更 多 選 擇 之 優 惠 。 大 部 分 發 展 商 現 時 都 會 提 供 天 花 及 地 氈 ， 部 分 更 會 提 供 特 約 裝 修 公 司 給 租 客 節 省 這 方 面 之 費 用 ， 有 些 發 展 商 更 以 命 名 權 吸 引 大 型 租 客 。 以 前 可 能 需 租 用 半 幢 大 廈 以 上 才 能 擁 有 命 名 權 ， 現 時 則 數 萬 呎 的 租 客 也 會 考 慮 連 命 名 權 租 出 。

(四 )利 誘 地 產 代 理 介 紹 租 客 -- 以 前 發 展 商 一 般 只 會 給 予 地 產 代 理 半 個 月 至 四 分 三 月 租 金 為 佣 金 ， 現 時 已 大 幅 提 高 。 一 般 以 一 個 半 月 租 金 開 始 ， 有 些 更 達 二 個 月 或 以 上 。 最 近 一 大 型 發 展 商 更 提 供 三 個 月 佣 金 之 優 厚 條 件 作 為 介 紹 大 型 租 客 之 酬 勞 ， 令 眾 代 理 爭 相 四 出 找 尋 租 客 。

中 原 地 產 商 業 及 工 貿 部 營 業 經 理 陳 雁 樓

資 料 來 源 ： 節 錄 自 明 報
一 九 九 九 年 八 月 五 日