市 場 焦 點

地 廠 租 金 回 報 勝 豪 宅

經 濟 漸 復 蘇 ， 不 僅 住 宅 及 寫 字 樓 的 租 賃 和 買 賣 成 交 顯 著 增 加 ， 連 沉 寂 一 時 的 廠 廈 物 業 的 市 況 亦 有 好 轉 的 跡 象 ， 廠 廈 中 ， 又 以 地 廠 近 期 的 表 現 最 為 出 色 ， 在 短 短 一 個 月 內 出 現 多 宗 轉 手 個 案 。 有 地 產 界 人 士 認 為 ， 這 是 由 於 地 廠 租 金 回 報 高 ， 適 逢 銀 行 對 工 廈 按 揭 態 度 有 改 善 ， 對 地 廠 成 交 有 一 定 的 幫 助 。

中 原 地 產 工 商 部 助 理 營 業 經 理 黃 應 年 表 示 ， 銀 行 在 住 宅 貸 款 方 面 的 競 爭 已 達 白 熱 化 ， 個 別 銀 行 更 將 息 口 降 至 極 低 水 平 ， 令 利 潤 大 幅 降 低 ， 所 以 不 少 銀 行 另 闢 戰 線 ， 其 中 工 廈 方 面 ， 便 是 他 們 的 目 標 之 一 。 現 時 一 般 工 廈 估 價 都 非 常 接 近 市 價 ， 同 時 ， 貸 款 額 通 常 都 可 達 五 成 ， 如 果 申 請 人 與 銀 行 關 係 良 好 ， 可 能 可 以 按 多 一 些 。 利 率 方 面 ， 亦 比 前 吸 引 ， 可 達 優 惠 利 率 水 平 。 部 分 銀 行 的 按 揭 態 度 日 趨 進 取 的 情 況 下 ， 工 廈 成 交 自 然 較 前 活 躍 ， 而 地 廠 向 來 有 一 定 需 求 ， 表 現 當 然 比 分 層 式 工 廈 佳 。

租 金 回 報 平 均 達 十 厘

黃 氏 又 指 出 ， 地 廠 租 金 回 報 比 豪 宅 和 寫 字 樓 更 吸 引 ， 回 報 率 平 均 可 達 一 分 ， 位 置 好 的 ， 回 報 就 更 高 。

事 實 上 地 廠 與 舖 位 有 不 少 相 似 的 地 方 ， 首 先 ， 同 是 在 一 幢 物 業 的 地 下 部 分 ， 供 應 量 少 ， 所 謂 物 以 罕 為 貴 ， 其 價 值 自 然 比 一 般 分 層 式 工 廈 可 看 高 一 線 。 其 次 ， 部 分 已 補 地 價 的 地 廠 是 可 以 作 零 售 用 途 的 ， 零 售 業 的 承 租 能 力 又 比 工 業 用 途 高 ， 故 地 廠 不 難 成 為 投 資 者 的 焦 點 。

他 續 稱 ， 雖 然 地 廠 位 處 工 業 區 ， 但 人 流 不 比 一 般 購 物 區 弱 ， 以 飲 食 業 為 例 ， 早 ､ 午 餐 和 下 午 茶 ， 茶 餐 廳 和 快 餐 店 均 大 排 長 龍 ， 所 以 鮮 見 廠 區 內 的 食 肆 有 經 營 困 難 的 情 況 。 由 於 部 分 地 廠 可 作 零 售 之 用 ， 租 客 並 不 局 限 於 工 業 ， 故 投 資 價 值 更 高 。

地 廠 投 資 價 值 高

他 又 說 ， 由 於 機 場 搬 往 赤 立 角 ， 所 以 地 廠 買 家 的 焦 點 放 在 位 置 較 近 機 場 的 西 九 龍 ， 方 便 運 貨 往 機 場 ， 這 從 近 期 三 宗 成 交 的 地 廠 位 置 均 座 落 西 九 龍 ， 可 見 一 斑 。

據 悉 ， 近 期 長 沙 灣 香 港 中 心 約 一 萬 一 千 二 百 九 十 七 呎 的 地 廠 以 三 千 三 百 萬 售 出 ， 另 長 沙 灣 香 港 紗 廠 一 個 九 千 八 百 呎 的 地 廠 以 每 呎 二 千 二 百 八 十 四 元 轉 手 ， 還 有 ， 葵 涌 泉 基 工 業 大 廈 二 萬 零 六 百 六 十 七 呎 的 地 廠 ， 以 每 呎 七 百 七 十 四 元 成 交 。

他 補 充 稱 ， 地 廠 有 別 於 一 般 工 廈 ， 較 不 受 樓 齡 影 響 。 較 為 影 響 他 們 價 值 的 因 素 ， 主 要 是 位 置 是 否 交 通 方 便 ， 門 口 是 否 有 車 直 到 ， 以 及 樓 頂 是 否 夠 高 。

資 料 來 源 :節 錄 自 明 報
一 九 九 九 年 八 月 十 二 日