市 場 焦 點

低 潮 已 過 工 貿 租 售 市 道 好 轉

差 餉 物 業 估 價 署 預 測 ， 今 明 兩 年 工 商 綜 合 物 業 落 成 量 將 持 續 下 降 ， 而 地 產 界 人 士 指 出 ， 工 廈 低 潮 已 過 ， 明 年 租 售 成 交 市 道 會 逐 步 好 轉 ， 其 中 工 商 綜 合 物 業 市 道 會 有 理 想 表 現 ， 租 金 會 回 穩 。

差 餉 物 業 估 價 署 的 報 告 預 測 ， 今 年 工 商 綜 合 物 業 落 成 量 將 下 降 至 四 十 二 萬 四 千 一 百 零 一 方 呎 ， 而 明 年 落 成 量 則 為 十 八 萬 一 千 九 百 一 十 二 方 呎 ， 主 要 分 布 筲 箕 灣 ､ 觀 塘 ､ 沙 田 及 新 界 北 區 。

中 原 地 產 工 商 部 副 營 業 經 理 黃 應 年 認 為 ， 踏 入 二 零 零 零 年 ， 沉 寂 了 一 段 頗 長 時 間 的 工 廠 大 廈 市 道 將 有 突 破 性 的 發 展 ， 相 信 當 中 又 以 樓 齡 新 ， 質 素 高 的 工 商 綜 合 物 業 的 表 現 最 為 突 出 。 事 實 上 ， 工 貿 樓 供 應 高 峰 期 已 過 ， 空 置 樓 面 由 最 多 的 一 百 五 十 萬 呎 ， 被 市 場 消 化 至 現 在 的 一 百 二 十 萬 呎 ， 吸 納 速 度 理 想 ， 估 計 明 年 只 餘 不 足 一 百 萬 呎 ， 屆 時 租 金 會 逐 步 企 穩 。 黃 應 年 指 出 ， 除 了 市 場 對 工 商 綜 合 物 業 吸 納 情 況 理 想 外 ， 普 遍 發 展 商 近 期 放 棄 興 建 工 商 綜 合 物 業 ， 轉 為 向 政 府 申 請 建 住 宅 或 寫 字 樓 ， 令 未 來 一 至 兩 年 市 場 內 的 工 貿 樓 新 供 應 出 現 斷 層 ， 對 該 類 物 業 的 租 金 和 售 價 會 起 支 持 作 用 。

落 成 量 將 大 減

同 時 ， 政 府 亦 鼓 勵 發 展 商 重 建 舊 型 工 廈 ， 在 申 請 補 地 價 和 轉 土 地 用 途 上 的 時 間 亦 告 縮 短 ， 因 此 ， 發 展 商 將 工 廈 重 建 住 宅 和 商 廈 的 趨 勢 將 會 持 續 下 去 ， 令 工 商 綜 合 物 業 在 供 應 減 少 下 後 市 更 見 樂 觀 。

他 續 說 ， 特 區 政 府 在 早 前 已 將 工 商 綜 合 物 業 的 寫 字 樓 用 途 的 比 例 由 三 成 增 至 五 成 ， 已 令 工 貿 樓 的 租 戶 市 場 比 前 更 大 ， 預 期 政 府 有 機 會 進 一 步 放 鬆 這 方 面 的 限 制 ， 使 有 興 趣 遷 入 工 商 綜 合 物 業 的 準 租 戶 範 圍 更 闊 ， 尤 其 是 近 期 核 心 商 業 區 的 甲 級 商 廈 租 金 和 買 賣 價 已 告 反 彈 ， 隨 著 經 濟 開 始 復 蘇 ， 甲 級 商 廈 與 工 商 綜 合 物 業 租 售 價 的 差 距 日 漸 擴 大 ， 到 某 一 水 平 時 ， 甲 級 商 廈 的 租 客 和 買 家 都 有 可 能 會 回 流 工 貿 樓 市 場 ， 其 中 觀 塘 區 工 貿 樓 得 益 最 大 。

乙 級 商 廈 客 路 不 同

他 解 釋 稱 ， 在 觀 塘 新 落 成 的 工 商 綜 合 物 業 的 數 量 可 說 是 全 港 之 冠 ， 由 於 新 廈 林 立 ， 一 洗 昔 日 舊 型 工 業 區 的 頹 態 ， 加 上 幾 乎 整 個 區 都 是 玻 璃 外 牆 建 築 物 ， 予 人 寫 字 樓 區 的 感 覺 ， 但 物 業 設 計 又 完 全 符 合 從 事 製 造 業 的 公 司 的 需 求 ， 相 信 會 吸 引 不 少 甲 級 商 廈 租 客 回 流 。 另 外 ， 由 於 該 區 工 貿 樓 所 佔 比 例 大 ， 稍 後 時 間 ， 該 區 工 商 綜 合 物 業 成 交 可 佔 整 體 達 三 成 ， 為 市 場 指 標 。

對 於 市 區 乙 丙 級 商 廈 空 置 率 仍 處 高 水 平 ， 而 租 售 價 亦 未 找 到 支 持 點 ， 會 否 對 工 商 綜 合 物 業 起 「 搶 客 」 作 用 ﹖ 黃 應 年 指 出 ， 這 兩 類 物 業 有 其 截 然 不 同 買 家 ， 乙 丙 級 商 廈 本 身 設 施 亦 難 以 滿 足 工 貿 樓 的 要 求 ， 如 充 足 的 車 位 和 上 落 貨 的 地 方 等 ， 因 此 不 擔 心 乙 丙 級 商 廈 對 工 貿 樓 構 成 壓 力 ， 這 從 近 期 工 商 綜 合 物 業 吸 納 情 況 可 見 一 斑 ， 以 長 江 實 業 發 展 座 落 在 創 業 街 的 創 富 中 心 為 例 ， 推 出 僅 兩 個 月 ， 由 於 租 金 合 理 ， 平 均 每 呎 七 元 ， 已 租 出 七 萬 呎 樓 面 ﹔ 另 信 和 置 業 持 有 的 威 利 中 心 的 租 務 成 績 亦 相 當 不 俗 ， 已 租 出 樓 面 二 十 多 萬 呎 。

資 料 來 源 :節 錄 自 明 報
一 九 九 九 年 八 月 二 十 四 日