市 場 焦 點

98/99年 九 龍 塘 屋 地 成 交

九 龍 塘 為 九 龍 市 區 唯 一 低 密 度 屋 地 建 築 群 ， 根 據 中 原 地 產 的 資 料 顯 示 ， 九 八 年 度 該 處 錄 得 二 十 五 宗 屋 地 成 交 ， 九 九 年 迄 今 亦 約 有 十 宗 。 年 多 以 來 的 成 交 ， 不 乏 較 有 特 色 的 個 案 ， 現 簡 列 其 資 料 如 下 ：

窩 打 老 道 135號
成 交 日 期 ： 1998年 4月 地 皮 面 積 ： 9135平 方 呎
地 積 比 率 ： 0.6倍 平 均 每 呎 樓 面 價 ： $10764

莎 莎 國 際 於 九 七 年 初 以 每 平 方 呎 樓 面 價 一 萬 零 九 百 四 十 六 元 購 入 該 屋 地 ， 並 於 同 年 十 月 份 以 每 平 方 呎 樓 面 價 一 萬 六 千 八 百 元 轉 售 至 另 一 投 資 者 。 惟 地 產 市 場 逆 ， 樓 價 急 轉 直 下 ， 該 投 資 者 最 終 撻 訂 ， 莎 莎 國 際 唯 有 把 屋 地 再 放 售 。 及 至 九 八 年 四 月 尾 ， 該 屋 苑 終 以 五 千 九 百 萬 元 ， 即 每 平 方 呎 樓 面 價 一 萬 零 七 百 六 十 四 元 易 手 ， 據 悉 買 家 已 把 物 業 租 予 一 婚 紗 服 務 中 心 ， 租 客 正 把 物 業 重 新 設 計 翻 新 。

其 實 ， 在 本 年 五 月 份 ， 賭 王 何 鴻 燊 亦 購 入 九 龍 施 他 佛 道 二 十 三 號 。 該 地 皮 面 積 為 五 千 二 百 三 十 一 平 方 呎 ， 地 積 比 率 零 點 六 倍 ， 作 價 四 千 萬 元 ， 平 均 樓 面 價 高 達 一 萬 二 千 七 百 四 十 五 元 。 然 而 ， 該 地 皮 面 積 較 細 ， 加 上 屬 私 人 轉 讓 ， 故 造 價 未 可 作 指 標 。

金 巴 倫 道 9-11號
成 交 日 期 ： 1998年 7月 地 皮 面 積 ： 26550平 方 呎
地 積 比 率 ： 0.6倍 平 均 每 呎 樓 面 價 ： $7094

此 物 業 由 兩 幅 地 皮 合 併 出 售 ， 面 積 達 二 萬 六 千 五 百 五 十 平 方 呎 ， 為 過 去 年 半 以 來 該 區 最 大 面 積 的 屋 地 成 交 ； 買 家 於 九 八 年 七 月 以 一 億 一 千 三 百 萬 元 購 入 ， 並 正 把 現 址 建 為 一 間 約 一 萬 六 千 平 方 呎 的 學 校 。 據 了 解 ， 該 名 買 家 對 九 龍 塘 的 地 皮 情 有 獨 鍾 ， 特 別 是 九 龍 屬 於 四 十 一 名 校 網 區 、 傳 統 的 貴 族 校 網 ， 因 而 吸 引 該 買 家 承 接 。

施 他 佛 道 九 號
成 交 日 期 ： 1998年 12月 地 皮 面 積 ： 5142平 方 呎
地 積 比 率 ： 0.6倍 平 均 每 呎 樓 面 價 ： $1059

該 物 業 的 上 手 業 主 為 活 躍 於 地 皮 買 賣 的 馮 禮 成 。 他 於 九 五 `年 以 二 千 二 百 萬 元 購 入 上 述 地 皮 ， 並 斥 資 六 百 萬 元 為 該 處 物 業 豪 華 裝 修 。 其 後 該 物 業 於 九 八 年 十 二 月 以 三 千 二 百 七 十 萬 元 由 一 劉 姓 用 家 承 接 ， 原 業 主 賬 面 獲 利 一 千 零 七 十 萬 元 。 同 一 時 間 ， 馮 禮 成 以 四 千 四 百 萬 購 入 雅 息 士 道 二 號 ， 作 自 住 用 用 途 。 他 認 為 九 龍 塘 的 風 水 有 利 其 生 意 發 展 ， 故 此 熱 衷 於 該 區 的 優 質 地 皮 買 賣 。

喇 沙 利 道 51-53號 麗 珊 園
成 交 日 期 ： 1998年 1月
屋 內 面 積 /平 均 每 呎 樓 面 價 ：
A屋 :5447平 方 呎 /$7802
B屋 :5302平 方 呎 /$7733
C屋 :5302平 方 呎 /$7073
D屋 :5447平 方 呎 /$7343

位 於 喇 沙 利 道 一 帶 均 屬 於 純 住 宅 用 地 ， 而 位 於 喇 沙 利 道 51-53號 地 皮 的 上 蓋 物 業 麗 珊 園 就 較 為 突 出 ， 該 物 業 為 麗 新 發 展 興 建 ， 擁 有 落 地 玻 璃 外 牆 ， 外 型 相 當 吸 引 。 一 般 來 說 ， 九 龍 塘 的 屋 地 買 賣 需 要 較 長 時 間 議 價 洽 購 或 招 標 ， 但 該 地 連 上 蓋 物 業 則 於 兩 星 期 內 成 功 全 數 售 出 ， 發 展 商 合 共 套 現 一 億 六 千 萬 元 。 其 實 ， 麗 新 在 發 展 九 龍 塘 獨 立 屋 的 項 目 上 確 有 一 定 知 名 度 ， 因 而 其 於 該 區 發 展 的 物 業 不 乏 買 家 承 接 。

金 巴 倫 道 55號
成 交 日 期 ： 1999年 5月 地 皮 面 積 ： 10133平 方 呎
地 積 比 率 ： 0.6倍 平 均 每 呎 樓 面 價 ： $8224

金 巴 倫 道 55號 原 屬 家 族 式 物 業 ， 原 業 主 於 三 十 前 年 購 入 該 地 皮 ， 一 直 持 有 作 長 線 投 資 ， 近 年 把 地 皮 租 作 老 人 院 用 途 ， 即 使 在 樓 市 高 峰 期 時 亦 未 有 打 算 出 售 ； 然 而 該 地 皮 最 終 上 月 易 手 ， 作 價 五 千 萬 元 。 據 悉 ， 買 家 為 一 名 投 資 者 ， 打 算 把 現 時 的 「 羅 福 老 人 院 」 改 建 為 學 校 用 途 。

近 年 屋 地 成 交 多 作 學 校 用 途

中 原 地 產 九 龍 塘 高 級 分 區 經 理 吳 國 偉 （ 持 牌 地 產 代 理 牌 照 號 碼 E-078989） 表 示 ， 近 年 九 龍 塘 的 屋 地 成 交 ， 多 作 為 商 業 用 途 ； 由 於 九 龍 塘 屬 名 校 區 ， 家 長 紛 紛 把 子 女 送 到 該 區 就 讀 ， 同 時 吸 引 有 意 經 營 幼 稚 園 的 買 家 承 接 地 皮 ， 新 近 成 交 如 金 巴 倫 道 五 十 五 號 及 雅 悉 士 道 一 號 。 而 最 近 政 府 提 出 幼 稚 園 不 能 超 額 收 生 的 措 施 ， 令 到 部 份 辦 學 團 體 有 意 擴 充 校 舍 ， 相 信 未 來 一 段 日 子 ， 興 辦 學 校 將 會 是 該 區 屋 地 物 業 的 主 要 用 途 。

吳 國 偉 續 稱 ， 現 時 九 龍 塘 的 地 皮 叫 價 平 均 每 方 呎 樓 面 價 為 一 萬 元 ， 承 接 水 平 約 處 於 每 呎 八 千 三 百 至 八 千 五 百 元 ； 至 於 純 住 宅 用 地 ， 平 均 每 方 呎 叫 價 為 四 千 五 百 元 ， 承 接 水 平 為 四 千 元 。 近 期 區 內 有 數 幅 地 皮 招 標 ， 新 近 一 幅 為 金 巴 倫 道 五 號 ， 地 皮 面 積 一 萬 三 千 三 百 平 方 呎 ， 現 已 有 上 蓋 物 業 ， 若 把 該 上 蓋 物 業 拆 卸 重 建 ， 以 地 積 比 率 零 點 六 倍 計 算 ， 則 可 建 樓 面 面 積 為 七 千 九 百 八 十 平 方 呎 。 該 地 皮 現 由 中 原 地 產 負 責 招 標 事 宜 ， 將 於 本 月 二 十 八 日 截 標 。

中 原 地 產 代 理 有 限 公 司
一 九 九 九 年 八 月 四 日
持 牌 地 產 代 理 公 司
牌 照 號 碼 ： C-000227