市 場 焦 點

補 地 價 機 制    透 明 度 不 足

最 近 地 政 總 署 因 機 鐵 九 龍 站 第 三 期 住 宅 項 目 補 地 價 事 宜 ， 被 批 評 為 過 高 。 引 致 一 些 發 展 商 表 示 不 滿 。 故 該 署 作 出 澄 清 及 護 航 並 認 為 無 意 改 變 現 行 補 地 價 估 價 機 制 。 雖 然 地 政 署 解 釋 了 他 們 一 般 評 估 地 價 的 方 法 及 準 則 ， 包 括 參 考 賣 地 成 績 及 物 業 巿 場 價 格 狀 況 等 。 其 實 這 個 評 估 地 價 的 估 價 方 法 (剩 餘 估 價 法 )在 地 產 行 業 中 ， 很 多 人 都 認 識 及 明 白 這 個 方 法 用 來 評 估 一 塊 土 地 地 價 的 理 念 ， 單 以 說 明 評 估 方 法 並 未 化 解 地 產 商 的 非 議 。

這 個 估 價 法 的 理 念 是 首 先 對 某 一 塊 土 地 設 定 一 個 可 行 及 帶 來 最 大 效 益 的 發 展 方 案 ， 之 後 估 計 該 發 展 計 劃 完 成 後 可 售 出 的 總 值 。 再 計 算 要 發 展 這 個 方 案 所 涉 及 的 一 切 成 本 ， 包 括 建 築 費 、 利 息 、 利 潤 等 。 然 後 得 出 發 展 總 值 及 發 展 總 成 本 的 差 ， 便 是 發 展 商 能 付 出 的 最 高 地 價 成 本 。 這 個 估 價 法 的 理 念 當 然 是 合 乎 邏 輯 ， 但 是 由 於 這 個 估 價 法 當 中 牽 涉 很 多 數 字 ， 變 數 包 括 落 成 後 樓 宇 的 賣 出 價 ， 發 展 時 間 ， 利 息 成 本 ， 建 築 費 的 多 少 。 在 計 算 時 可 能 對 一 些 變 數 ， 有 些 微 小 變 動 ， 往 往 都 會 令 到 整 條 算 式 有 所 影 響 。 令 到 得 出 的 結 果 ， 即 是 地 價 有 頗 大 的 出 入 。

難 怪 在 英 國 的 一 些 物 業 估 價 官 司 中 ， 法 官 曾 批 評 此 估 價 法 的 可 靠 性 。 因 此 筆 者 認 為 問 題 不 在 評 估 的 方 法 ， 而 是 政 府 會 不 會 在 談 判 補 地 價 時 將 他 們 怎 樣 評 估 的 數 式 公 開 給 發 展 商 知 道 ， (現 時 的 做 法 是 地 政 署 不 公 開 他 們 的 數 式 )， 好 讓 大 家 對 整 條 數 式 有 一 共 識 ， 才 容 易 達 成 補 地 價 協 議 。 所 以 最 近 有 人 建 議 用 仲 裁 的 方 法 去 解 決 爭 端 ， 亦 要 求 政 府 公 開 他 們 的 算 式 的 方 法 ， 增 加 透 明 度 ， 才 可 避 免 不 必 要 的 紛 爭 。

中 原 測 量 師 行 董 事 雷 偉 全 測 量 師
一 九 九 九 年 八 月 二 十 四 日
持 牌 地 產 代 理 公 司
牌 照 號 碼 ： C-002184