市 場 焦 點

服 務 式 住 宅 面 面 觀

地 政 署 上 月 表 示 已 接 受 香 港 地 產 建 設 商 會 建 議 ， 容 許 發 展 商 分 拆 出 售 服 務 式 住 宅 物 業 。 此 舉 相 信 令 部 份 不 慣 長 線 投 資 的 發 展 商 ， 提 供 多 一 個 發 展 空 間 。 以 往 由 於 經 營 服 務 式 住 宅 式 或 酒 店 ， 需 要 較 大 資 金 而 回 報 需 時 ， 而 且 投 資 風 險 亦 會 因 經 濟 動 盪 或 旅 遊 不 隱 而 相 應 提 高 ， 所 以 通 常 多 由 老 牌 家 族 持 有 ， 再 交 由 國 際 級 的 酒 店 管 理 公 司 經 營 。

地 政 署 雖 然 同 意 分 拆 出 售 服 務 式 住 宅 的 可 行 性 ， 但 亦 要 求 發 展 商 必 須 在 大 廈 公 契 上 註 明 ， 將 繼 續 提 供 等 同 酒 店 質 素 的 中 央 管 理 及 服 務 ， 而 不 能 隨 便 找 一 間 物 業 管 理 公 司 頂 替 。 據 悉 ， 地 政 署 對 有 關 大 廈 公 契 條 款 仍 有 待 確 定 ， 較 後 時 間 會 正 式 發 出 作 業 指 引 。

其 實 ， 服 務 式 住 宅 與 普 通 住 宅 最 大 不 同 之 處 ， 在 於 前 者 會 為 住 客 提 供 傢 俬 擺 設 、 定 期 室 內 清 潔 服 務 及 相 應 生 活 設 施 等 等 。 而 且 ， 以 往 服 務 式 住 宅 能 夠 享 有 酒 店 一 般 的 樓 面 面 積 豁 免 優 惠 ， 例 如 : 與 商 業 樓 宇 睇 齊 的 地 積 比 率 及 覆 蓋 率 、 酒 店 管 理 公 司 後 勤 用 地 的 面 積 豁 免 等 等 。 政 府 此 舉 是 希 望 發 展 商 能 提 供 中 央 酒 店 式 管 理 及 服 務 ， 確 保 達 到 一 定 的 水 平 ， 所 以 規 定 服 務 式 住 宅 物 業 必 須 由 單 一 業 權 擁 有 ， 以 免 業 權 分 散 後 ， 帶 來 日 後 管 理 質 素 參 差 不 一 的 情 況 。

另 外 ， 此 次 改 動 可 能 會 令 到 部 份 發 展 商 ， 重 新 部 署 及 重 估 旗 下 物 業 的 發 展 方 案 及 潛 質 。 因 為 有 部 份 市 區 地 盆 ， 由 於 地 契 並 沒 有 任 何 特 別 限 制 ， 可 轉 為 發 展 服 務 式 住 宅 而 不 須 補 地 價 。 據 以 往 統 計 ， 優 質 服 務 式 住 宅 的 平 均 租 金 都 比 較 高 及 廣 受 大 機 構 的 顧 員 歡 迎 ， 所 以 投 資 回 報 比 較 理 想 及 隱 定 ， 故 發 展 此 類 物 業 ， 日 後 銷 售 會 比 較 樂 觀 。 但 是 ， 據 知 規 劃 署 仍 在 檢 討 服 務 式 住 宅 的 地 積 比 率 ， 未 決 定 會 否 調 低 或 改 變 ， 如 果 屬 實 的 話 ， 發 展 商 又 要 重 新 計 過 數 了 。

黎 堅 輝
董 事 總 經 理
中 原 測 量 師 行 有 限 公 司
一 九 九 九 年 八 月 二 十 日
持 牌 地 產 代 理 公 司
牌 照 號 碼 ： C-002184