此 外 ， 這 類 中 心 以 實 用 面 積 計 ， 實 用 率 自 然 較 寫 字 樓 內 設 的 商 務 中 心 高 ， 正 好 滿 足 一 些 有 存 放 貨 物 需 要 的 租 戶 。

江 錦 添 續 表 示 ， 改 裝 後 的 廠 廈 租 金 可 以 比 改 裝 前 高 出 逾 倍 ， 目 前 一 般 舊 型 工 廈 租 金 約 每 呎 二 至 三 元 ， 但 分 間 出 租 後 ， 每 呎 可 收 租 金 約 八 元 ， 且 因 商 務 中 心 需 求 比 一 般 廠 廈 大 ， 空 置 率 亦 比 後 者 低 ， 例 如 葵 涌 大 連 排 道 貴 盛 工 業 大 廈 便 有 兩 層 改 作 商 務 中 心 ， 以 每 層 約 一 萬 呎 的 單 位 ， 分 間 了 近 二 十 個 數 百 呎 至 一 千 呎 的 單 位 ， 且 幾 乎 悉 數 租 出 。 據 悉 ， 近 期 一 個 低 層 二 百 呎 單 位 ， 便 以 三 千 九 百 元 獲 得 承 租 。

然 而 ， 迄 今 仍 未 見 太 多 業 主 往 這 條 路 走 ， 相 信 是 與 改 裝 成 本 較 高 有 關 ， 畢 竟 一 個 全 層 廠 廈 單 位 ， 由 間 細 的 工 程 到 增 設 分 體 式 冷 氣 ， 業 主 要 投 入 的 資 金 往 往 要 超 過 一 百 萬 元 ， 並 非 所 有 業 主 願 意 或 能 夠 負 擔 。 但 毫 無 疑 問 ， 在 物 業 改 裝 後 ， 可 改 善 出 租 率 和 提 升 租 金 收 入 ， 比 參 與 減 租 戰 ， 可 說 是 更 有 效 的 方 法 與 新 型 工 廈 競 爭 。

他 補 充 稱 ， 這 類 改 裝 商 務 中 心 座 落 的 位 置 有 一 定 的 限 制 ， 首 先 ， 他 們 要 交 通 便 捷 ， 以 有 地 鐵 直 達 最 為 理 想 ， 所 以 商 務 中 心 多 數 位 於 長 沙 灣 和 葵 涌 ， 如 上 述 貴 盛 工 業 大 廈 和 長 沙 灣 廣 隆 泰 大 廈 便 較 為 人 熟 悉 ， 而 新 界 區 和 市 區 則 如 新 蒲 崗 、 大 角 嘴 等 非 地 鐵 直 達 地 區 ， 鮮 有 業 主 將 物 業 改 為 商 務 中 心 。

其 次 ， 個 別 區 域 的 工 廈 ， 每 層 樓 面 較 細 ， 亦 不 易 間 成 細 單 位 ， 所 以 並 非 所 有 工 廈 都 有 潛 質 改 成 商 務 中 心 。

商 務 中 心 首 要 交 通 方 便

至 於 早 前 個 別 廠 廈 租 予 零 售 商 作 特 賣 場 ， 以 專 賣 家 庭 電 器 、 傢 俬 等 佔 用 地 方 較 大 的 貨 品 ， 反 應 亦 頗 不 俗 。

另 類 租 客 除 了 將 廠 廈 改 裝 成 商 務 中 心 或 散 貨 場 外 ， 將 物 業 改 作 以 「 散 戶 」 為 市 場 的 貨 倉 亦 有 可 為 。 中 原 西 九 龍 工 商 組 高 級 營 業 經 理 江 錦 添 表 示 ， 市 場 存 在 個 別 業 主 或 包 大 租 的 投 資 者 ， 將 一 些 樓 齡 較 高 的 全 層 工 廠 或 貨 倉 分 間 出 租 ， 讓 一 些 需 要 短 期 擺 放 傢 俬 雜 物 或 文 件 的 人 存 倉 ， 由 於 改 裝 物 業 並 不 涉 及 間 隔 ， 只 是 用 鐵 線 網 圍 著 ， 故 改 裝 成 本 甚 低 。

改 裝 散 戶 貨 倉 成 本 低

他 續 稱 ， 由 於 此 種 另 類 貨 倉 的 客 路 廣 闊 ， 由 一 般 需 要 儲 存 少 量 貨 物 ， 以 至 一 般 住 家 因 搬 屋 、 裝 修 或 移 民 ， 需 地 方 擺 放 傢 俬 雜 物 的 客 戶 都 包 括 在 內 ﹔ 且 又 可 以 只 簽 短 約 ， 更 增 加 租 用 彈 性 ， 故 出 租 情 況 亦 相 對 理 想 ， 租 金 大 約 是 每 呎 五 至 七 元 ， 亦 較 未 改 裝 的 舊 廠 廈 為 高 。 不 過 以 包 大 租 而 言 ， 租 金 成 本 加 管 理 員 工 資 （ 看 更 及 搬 貨 工 人 的 工 資 ） ， 每 呎 成 本 已 達 四 元 ， 利 潤 有 限 ， 故 有 興 趣 加 入 經 營 的 商 戶 不 多 ， 現 市 場 內 的 包 大 租 ， 多 數 是 集 團 式 經 營 ， 即 連 包 數 個 場 來 減 低 成 本 。

資 料 來 源 ： 節 錄 自 明 報
一 九 九 九 年 九 月 九 日