市 場 焦 點

改 變 物 業 用 途 遇 到 的 種 種

最 近 有 朋 友 問 我 有 關 改 變 物 業 用 途 應 如 何 做 法 。 他 看 中 了 一 幢 坐 落 在 灣 仔 區 整 幢 出 售 的 乙 級 寫 字 樓 大 廈 。 以 現 時 寫 字 樓 市 道 ， 朋 友 著 眼 點 不 是 買 回 來 用 作 出 租 寫 字 樓 之 用 ， 而 是 希 望 可 以 改 變 用 途 用 作 銀 座 式 的 娛 樂 用 途 ， 例 如 酒 樓 、 卡 拉 OK之 類 ， 希 望 可 以 得 到 較 高 回 報 。

其 實 監 管 物 業 用 途 大 致 上 有 三 大 方 面 。 第 一 是 地 契 的 限 制 (由 地 政 署 負 責 )， 第 二 是 規 劃 用 途 的 限 制 (由 城 市 規 劃 委 員 會 及 規 劃 署 負 責 ) ， 第 三 是 建 築 物 條 例 的 監 管 (由 屋 宇 署 負 責 )。 若 以 上 述 個 案 考 慮 ， 一 般 坐 落 舊 區 ， 如 灣 仔 區 的 地 契 多 是 一 些 舊 契 ， 契 內 並 沒 有 特 別 的 條 款 限 制 這 幅 土 地 上 的 物 業 發 展 ， 包 括 用 途 、 地 積 比 率 、 可 建 樓 面 面 積 等 ， 因 此 一 般 不 牽 涉 要 向 地 政 署 申 請 更 改 地 契 條 款 及 補 地 價 。 不 過 在 其 他 情 況 下 ， 一 般 都 要 很 小 心 細 閱 整 份 地 契 條 款 。 若 果 建 議 的 用 途 是 違 反 地 契 ， 便 要 向 地 政 署 申 請 改 地 契 。 還 有 若 果 須 要 補 地 價 ， 補 地 價 的 金 額 是 根 據 所 謂 「 BEFORE AND AFTER VALUATION」 的 差 價 收 取 ， 這 個 估 價 準 則 是 依 據 在 原 先 地 契 條 款 限 制 下 的 地 皮 價 值 及 更 改 了 地 契 條 款 限 制 下 的 地 皮 價 值 之 差 價 。

第 二 方 面 的 管 制 是 規 劃 用 途 。 在 今 次 個 案 中 ， 該 大 廈 在 灣 仔 規 劃 大 綱 圖 的 ZONING是 「 C/R」 (商 業 /住 宅 )。 依 據 該 大 綱 圖 的 解 說 ， 商 業 娛 樂 用 途 在 這 些 地 區 是 批 準 的 ， 並 不 須 要 另 行 申 請 。 但 是 在 其 他 情 況 下 ， 一 般 要 小 心 分 辨 建 議 用 途 是 否 需 要 申 請 批 準 。

最 後 第 三 方 面 是 建 築 物 條 例 監 管 。 其 實 這 方 面 牽 涉 的 問 題 是 很 專 業 的 ， 通 常 需 要 找 專 業 屋 宇 測 量 師 或 建 築 師 提 供 意 見 才 能 研 究 上 述 建 議 是 否 可 行 。 因 為 在 建 築 物 條 例 對 娛 樂 設 施 的 大 廈 的 樓 面 載 重 量 及 走 火 設 施 等 (樓 梯 的 數 目 及 樓 梯 的 闊 窄 要 求 ) 比 一 般 寫 字 樓 的 要 求 嚴 格 。 而 上 述 兩 樣 要 求 頗 牽 涉 該 大 廈 的 先 天 建 築 設 計 及 規 格 ， 或 者 根 本 不 可 能 改 善 到 合 格 的 要 求 或 需 要 花 很 多 錢 才 能 達 到 ， 得 不 償 失 。 因 此 若 要 打 響 如 意 算 盤 ， 就 必 須 要 小 心 行 事 及 評 估 ， 魯 莽 行 事 可 能 招 致 有 關 部 門 起 訴 、 禁 制 改 變 用 途 或 要 求 還 原 ， 做 成 偷 雞 唔 到 蝕 渣 米 。

中 原 測 量 師 行 有 限 公 司 董 事
雷 偉 全 測 量 師
持 牌 地 產 代 理 公 司
牌 照 號 碼 ： C-002184