市 場 焦 點

「 空 置 」 等 如 「 烏 燈 黑 火 」 嗎 ？

何 謂 「 空 置 率 」 ？ 一 般 人 壟 統 地 認 為 ， 只 要 單 位 沒 有 被 人 佔 用 便 可 稱 之 為 空 置 單 位 。 其 實 引 致 物 業 出 現 空 置 的 情 況 有 許 多 ， 有 業 主 把 交 吉 物 業 放 盤 出 售 或 擬 把 物 業 出 租 而 做 暫 時 的 「 真 空 期 」 。 除 此 以 外 ， 物 業 市 場 也 會 在 都 市 蛻 變 下 形 成 空 置 。 較 為 人 熟 識 的 ， 包 括 已 完 成 收 購 業 權 但 有 待 重 建 樓 宇 ， 或 正 待 拆 卸 的 物 業 ； 在 樓 市 暢 旺 時 ， 不 少 簇 新 建 築 物 相 繼 落 成 ， 以 至 未 入 伙 單 位 裝 修 期 內 而 出 現 短 暫 性 的 「 丟 空 」 也 會 被 納 入 為 空 置 範 圍 內 。

前 述 民 間 所 認 知 的 「 物 業 空 置 」 與 官 方 的 理 解 卻 不 盡 相 同 。 根 據 差 餉 物 業 估 價 署 的 官 方 定 義 ， 私 人 物 業 空 置 量 主 要 包 含 3個 原 素 ： （ 1） 剛 落 成 的 私 人 樓 宇 空 置 量 ， （ 2） 早 前 落 成 但 未 經 評 估 差 餉 的 私 人 樓 宇 空 置 量 及 （ 3） 從 已 被 評 估 差 餉 的 物 業 中 ， 對 隨 機 抽 樣 當 中 約 3%的 單 位 作 出 調 查 ， 以 決 定 空 置 量 。

明 顯 地 ， 基 於 民 間 與 政 府 對 私 人 物 業 空 置 量 的 認 識 有 差 異 ， 所 以 在 分 析 同 樣 現 象 時 便 每 每 出 現 模 糊 不 清 的 情 況 。 一 般 市 場 研 究 因 受 制 於 有 限 的 資 源 （ 無 論 在 金 錢 、 人 力 資 源 或 時 間 而 言 ） ， 相 信 難 以 對 全 香 港 所 有 樓 宇 作 出 視 察 ； 政 府 亦 不 過 對 已 評 估 差 餉 物 業 作 3%的 抽 樣 調 查 ， 所 以 民 間 分 析 報 告 多 集 中 研 究 本 港 大 型 私 人 屋 苑 的 空 置 情 況 。

其 實 要 對 選 取 的 私 人 屋 苑 作 出 上 述 分 析 ， 有 些 概 念 必 須 弄 清 楚 ， 最 基 本 莫 過 於 界 定 空 置 率 的 定 義 。 例 如 ， 一 般 指 標 私 人 屋 苑 有 不 少 出 租 或 待 售 的 單 位 ， 到 底 放 盤 多 久 才 可 介 定 為 「 空 置 」 呢 ？ 需 知 道 答 案 亦 受 整 體 樓 市 氣 氛 所 影 響 。 其 次 便 是 如 何 確 保 所 得 數 據 的 代 表 性 。 舉 例 說 ， 是 否 要 把 所 有 單 位 調 查 一 遍 以 決 定 空 置 量 ， 抑 或 抽 樣 視 察 已 足 夠 ？ 後 者 更 涉 及 許 多 研 究 方 法 上 的 考 慮 。 另 一 難 題 則 針 對 調 查 員 當 視 察 物 業 時 ， 如 何 分 辨 單 位 屬 真 正 被 「 丟 空 」 ， 抑 或 自 然 空 置 。 到 底 剛 入 伙 單 位 在 裝 修 期 內 （ 即 自 然 空 置 ） 應 否 構 成 空 置 量 的 一 部 分 呢 ？ 這 種 考 慮 將 影 響 所 得 數 據 之 有 效 及 真 確 性 。

市 場 研 究 員 如 欲 把 任 何 現 象 確 實 無 誤 地 傳 達 給 讀 者 ， 除 了 清 楚 介 定 定 義 外 ， 更 應 準 確 地 在 分 析 內 容 中 描 述 出 來 ； 不 然 ， 在 欠 缺 一 個 共 同 準 則 下 ， 對 剖 析 現 象 的 理 解 將 出 現 偏 差 。 的 確 ， 「 空 置 率 」 乃 大 家 耳 熟 能 詳 的 名 詞 ， 但 在 研 究 領 域 上 卻 是 一 門 有 趣 的 學 問 ； 更 絕 非 「 單 靠 肉 眼 判 斷 」 或 以 「 單 位 內 有 否 燈 光 」 作 為 物 業 空 置 的 準 則 呢 ！

中 原 地 產 研 究 部 經 理
黃 良 昇
持 牌 地 產 代 理 公 司
牌 照 號 碼 ： C-000227