市 場 焦 點

元 朗 廠 廈 租 金 回 報 勝 豪 宅

元 朗 廠 廈 物 業 向 來 並 非 市 場 焦 點 ， 外 界 縱 使 有 所 認 識 ， 亦 普 遍 只 限 於 工 業 村 。 事 實 上 元 朗 的 東 頭 工 業 區 及 橫 洲 等 ， 不 僅 是 區 內 用 家 焦 點 ， 更 是 中 長 線 投 資 者 的 首 選 ， 因 為 該 區 廠 廈 租 金 回 報 率 一 般 高 逾 十 厘 ， 在 現 時 實 質 利 率 高 企 的 形 勢 下 ， 仍 有 一 定 的 吸 引 力 ﹔ 同 時 ， 該 區 工 廈 日 後 如 有 機 會 重 建 成 住 宅 ， 物 業 價 值 自 會 大 幅 躍 升 。

中 原 地 產 工 業 部 新 界 分 區 營 業 經 理 楊 龍 表 示 ， 元 朗 雖 然 有 不 少 工 業 村 物 業 在 二 手 市 場 放 盤 ， 但 因 叫 價 普 遍 每 呎 逾 三 百 元 ， 基 本 上 二 手 市 場 亦 有 不 少 選 擇 ， 加 上 政 府 方 面 要 轉 手 時 徵 收 成 交 價 一 成 的 手 續 費 ， 以 及 物 業 必 需 用 作 生 產 ， 而 不 能 作 儲 存 貨 物 用 途 ， 故 不 少 買 家 寧 願 在 東 頭 工 業 區 物 色 合 適 的 廠 廈 。

此 外 ， 亦 有 買 家 擔 心 日 後 如 需 將 工 業 村 放 售 套 現 ， 尋 找 買 家 並 不 容 易 ， 故 東 頭 工 業 區 才 是 元 朗 的 工 廈 成 交 核 心 ﹔ 現 時 東 頭 廠 廈 每 呎 買 賣 價 約 三 百 至 四 百 元 ， 租 金 則 介 乎 一 元 五 角 至 三 元 ， 約 由 谷 底 價 每 呎 二 元 反 彈 了 百 分 之 二 點 五 ， 令 回 報 率 更 為 吸 引 ， 較 之 豪 宅 或 甲 級 寫 字 樓 更 為 突 出 。

東 頭 廠 廈 空 置 率 低

同 時 ， 由 大 業 主 持 有 的 廠 廈 空 置 率 亦 頗 低 ， 僅 百 分 之 十 左 右 ， 相 信 這 與 港 府 因 興 建 西 北 鐵 路 而 在 錦 上 路 一 帶 收 地 ， 令 不 少 當 地 租 戶 被 迫 遷 往 東 頭 租 地 方 不 無 關 係 ， 而 大 欖 隧 道 通 車 後 ， 交 通 大 為 便 捷 ， 往 返 市 區 不 再 需 要 行 屯 門 公 路 ， 故 元 朗 工 廈 漸 為 用 家 受 落 。 可 以 說 ， 大 業 主 持 有 的 東 頭 工 業 區 廠 廈 空 置 率 甚 低 ， 一 般 不 足 一 成 ， 所 以 在 該 區 置 業 不 失 為 既 穩 妥 ， 回 報 又 高 的 中 線 投 資 。

至 於 長 線 方 面 ， 楊 龍 指 出 ， 東 頭 位 置 鄰 近 八 百 伴 ， 已 被 規 劃 作 綜 合 發 展 之 用 ， 不 少 發 展 商 之 前 都 有 意 買 廠 改 用 途 作 住 宅 ， 如 麗 新 便 曾 希 望 藉 併 樓 方 式 統 一 福 達 工 業 大 廈 業 權 來 發 展 ， 且 已 成 功 購 入 半 數 業 權 ， 但 後 因 大 市 放 緩 而 停 止 ， 但 據 悉 ， 目 前 仍 有 些 發 展 商 打 類 似 主 意 ， 只 是 市 場 整 幢 放 盤 絕 僅 有 ， 壓 抑 了 成 交 量 。

貨 倉 租 務 成 交 活 躍

至 於 僅 有 的 成 交 ， 都 是 因 業 主 急 於 套 現 的 ， 而 現 時 投 資 氣 氛 較 弱 ， 故 做 價 都 是 與 一 般 工 廈 相 若 ， 而 且 比 散 單 位 便 宜 ， 每 呎 只 約 三 百 五 十 元 ， 較 散 單 位 為 四 百 至 四 百 五 十 元 便 宜 。 且 買 家 不 僅 可 享 短 期 收 租 的 高 回 報 ， 如 果 物 業 機 會 重 建 成 住 宅 ， 利 潤 更 暴 增 。

他 補 充 稱 ， 東 頭 以 貨 倉 物 業 為 主 ， 如 麗 新 元 朗 貨 倉 ､ 嘉 里 （ 元 朗 ） 貨 倉 1 及 2 期 以 及 元 朗 市 地 段 460號 等 ， 租 務 成 交 較 為 活 躍 。

他 續 透 露 ， 九 月 東 頭 租 務 成 交 約 有 十 宗 ， 涉 及 樓 面 約 二 萬 呎 ， 與 八 月 相 若 ， 成 績 平 穩 ， 而 買 賣 則 集 中 散 單 位 ， 做 價 和 成 交 量 亦 甚 平 穩 。 儘 管 近 期 銀 行 對 工 廈 按 揭 態 度 較 寬 鬆 ， 惟 對 買 賣 成 交 刺 激 不 大 ， 畢 竟 現 時 市 場 以 散 單 位 為 主 流 ， 而 散 單 位 售 價 銀 碼 細 ， 往 往 只 是 數 十 萬 元 ， 買 家 都 以 全 數 現 金 支 付 。

他 又 說 ， 新 界 工 廈 買 賣 成 交 持 續 活 躍 了 數 個 月 後 ， 成 交 量 在 上 月 更 創 高 峰 ， 但 踏 入 九 月 份 ， 交 投 開 始 放 緩 ， 主 要 是 因 先 前 市 面 充 斥 著 價 廉 物 美 的 優 質 銀 主 盤 ， 在 一 輪 吸 納 後 ， 雖 然 現 市 場 仍 不 少 叫 價 偏 低 的 銀 主 盤 ， 不 過 質 素 已 較 低 ， 買 家 入 市 意 欲 因 而 退 卻 。 總 括 而 言 ， 大 市 最 惡 劣 的 時 間 已 過 去 ， 預 期 後 市 只 會 平 穩 發 展 。

資 料 來 源 ： 節 錄 自 明 報
一 九 九 九 年 九 月 三 十 日