市 場 焦 點

舖 位 銀 主 貨 未 成 氣 候

近 日 物 業 市 場 上 以 銀 主 貨 交 易 最 矚 目 ， 其 中 住 宅 物 業 比 例 較 多 ， 工 商 舖 物 業 亦 表 現 活 躍 。 根 據 土 地 註 冊 處 資 料 ， 本 年 首 八 個 月 內 ， 以 銀 行 名 義 沽 出 的 各 類 物 業 以 二 手 住 宅 數 量 最 多 （ 490宗 ） ， 其 他 依 次 為 工 廈 （ 152宗 ） 、 商 業 寫 字 樓 （ 74宗 ） 及 店 舖 （ 33宗 ） 。 相 較 其 他 類 別 ， 地 舖 銀 主 成 交 便 相 形 見 黜 了 ： 到 底 是 店 舖 投 資 「 無 人 問 津 」 ， 抑 或 其 投 資 者 財 力 雄 厚 ， 致 令 銀 行 欲 收 （ 舖 ） 無 門 呢 ？ 讀 者 也 許 會 有 另 一 些 疑 問 ： 怎 麼 店 舖 銀 主 成 交 宗 數 比 早 前 某 些 地 產 代 理 的 報 告 還 要 少 呢 ？

要 解 釋 店 舖 銀 主 貨 交 投 量 少 ， 首 先 就 必 須 了 解 九 七 年 地 產 市 道 高 峰 期 下 ， 地 舖 炒 賣 活 動 的 特 性 。 於 九 七 年 樓 市 暢 旺 時 ， 投 資 者 追 捧 地 舖 買 賣 均 以 「 確 認 人 」 身 份 進 行 交 易 ， 從 而 造 成 一 條 「 摸 貨 」 買 家 鏈 。 隨 後 金 融 風 暴 引 發 買 家 「 連 環 撻 定 」 ， 因 此 大 部 份 店 舖 買 賣 根 本 未 有 完 成 交 易 程 序 ， 而 要 求 銀 行 提 供 按 揭 的 個 案 並 不 常 見 。 基 於 這 個 原 因 ， 現 時 斷 供 的 店 舖 （ 銀 主 貨 ） 物 業 「 先 天 」 便 為 數 不 多 。 而 舖 位 銀 主 盤 仍 未 充 斥 市 場 ， 形 成 一 個 銀 主 貨 的 潮 流 。

此 外 ， 許 多 研 究 報 告 中 所 謂 的 銀 主 貨 交 易 量 ， 其 實 包 括 了 銀 行 出 售 本 身 投 資 或 擁 有 的 物 業 。 尤 其 銀 行 業 日 趨 科 技 化 ， 網 上 銀 行 已 為 顧 客 提 供 不 少 服 務 ， 其 他 的 個 人 理 財 業 務 卻 以 「 度 身 訂 做 」 為 號 召 ； 因 此 近 期 銀 行 界 亦 趁 勢 重 整 分 行 網 絡 位 置 ， 此 舉 不 免 涉 及 放 售 其 擁 有 的 地 舖 。 例 如 道 亨 銀 行 及 旗 下 的 海 外 信 託 銀 行 早 前 便 出 售 了 六 個 商 舖 物 業 ； 但 該 類 交 易 只 屬 普 通 轉 售 ， 實 非 銀 主 貨 也 ！

要 介 別 「 銀 主 盤 」 的 真 偽 並 不 能 單 從 數 據 中 找 答 案 ； 畢 竟 數 目 也 不 過 是 一 堆 沒 有 生 命 的 符 號 罷 了 ； 分 析 員 的 判 斷 和 所 作 的 定 義 才 是 關 鍵 呢 ！

中 原 地 產 研 究 部 經 理 黃 良 昇
一 九 九 九 年 十 月 二 日
持 牌 地 產 代 理 公 司
牌 照 號 碼 ： C-000227