市 場 焦 點

私 人 樓 搶 居 屋 買 家 ？ ！

近 期 地 產 界 熱 烈 討 論 居 屋 存 廢 的 問 題 。 贊 成 停 建 居 屋 的 ， 以 居 屋 有 政 府 的 資 助 ， 低 價 銷 售 ， 打 擊 一 手 私 人 住 宅 市 場 ， 與 民 爭 利 。 再 者 ， 現 在 一 些 私 人 住 宅 新 盤 價 格 已 下 調 到 頗 低 的 水 平 ， 市 民 已 經 可 以 負 擔 了 ， 不 必 再 興 建 居 屋 。

我 是 反 對 政 府 與 民 爭 利 的 ， 但 居 屋 是 否 打 擊 一 手 私 人 住 宅 市 場 ， 搶 走 私 人 樓 市 的 買 家 呢 ？ 眾 所 周 知 ， 居 屋 買 家 是 有 入 息 限 制 的 ， 又 或 是 公 屋 住 戶 ； 跟 沒 有 身 份 限 制 的 私 人 住 宅 買 家 是 有 所 區 別 的 。 居 屋 買 家 與 私 人 住 宅 買 家 相 重 疊 的 部 份 極 其 有 限 ， 可 能 只 是 一 群 為 數 不 多 的 公 屋 富 戶 。

如 果 私 人 住 宅 樓 價 已 經 很 低 ， 市 民 已 經 可 以 負 擔 而 不 需 要 居 屋 。 縱 使 政 府 不 停 建 居 屋 ， 居 屋 亦 難 以 繼 續 存 在 。 因 為 以 相 約 的 市 價 ， 可 以 買 到 質 素 較 優 的 私 人 住 宅 ， 那 又 何 必 買 居 屋 呢 ？

事 實 上 ， 近 期 二 手 私 人 住 宅 樓 市 異 常 淡 靜 ， 一 手 樓 市 亦 面 對 銷 售 困 難 。 同 樣 ， 今 期 居 屋 （ 21期 甲 ） 的 認 購 倍 數 市 創 近 年 新 低 。 可 見 二 手 私 人 住 宅 、 一 手 居 屋 和 一 手 私 人 住 宅 都 同 樣 面 對 銷 售 困 難 的 局 面 。 因 為 近 期 樓 價 下 跌 ， 樓 市 前 景 不 明 ； 市 民 寧 願 租 樓 （ 租 住 私 人 樓 和 公 屋 ） ， 都 不 願 意 買 樓 （ 買 私 人 樓 和 居 屋 ） 。

過 去 私 人 發 展 商 委 托 地 產 經 紀 售 樓 ， 搶 奪 二 手 樓 市 的 買 家 。 現 在 二 手 樓 市 買 家 是 買 少 見 少 ， 未 能 滿 足 發 展 商 的 胃 口 ， 便 向 居 屋 買 家 打 主 意 。 如 果 發 展 商 真 的 願 意 向 居 屋 買 家 售 樓 ， 大 可 以 把 樓 價 調 低 至 同 區 居 屋 的 市 價 ， 保 証 立 刻 搶 走 居 屋 的 買 家 ， 不 必 要 求 政 府 停 建 居 屋 。

現 在 樓 市 所 面 對 的 問 題 是 未 能 重 納 上 升 軌 道 。 只 要 樓 市 前 景 未 明 朗 ， 居 屋 和 私 人 樓 都 要 面 對 購 買 力 日 益 薄 弱 的 困 境 。 特 首 要 七 成 市 民 自 置 居 所 的 夢 想 亦 難 以 達 到 。

中 原 地 產 研 究 部 經 理 黃 良 昇
一 九 九 九 年 十 月 十 二 日
持 牌 地 產 代 理 公 司
牌 照 號 碼 ： C-000227