市 場 焦 點

光 碟 廠 近 期 頻 租 工 廈

金 融 風 暴 後 ， 港 府 察 覺 到 振 興 工 業 的 需 要 ， 其 實 在 租 金 大 幅 調 整 下 ， 本 港 已 具 備 再 次 發 展 工 業 生 產 的 條 件 ， 加 上 電 腦 的 普 及 應 用 而 衍 生 了 不 少 相 關 的 產 品 。 此 類 生 產 所 需 人 手 不 多 ， 正 好 針 對 現 時 香 港 情 況 ， 而 近 期 市 場 亦 確 實 多 了 不 少 從 事 電 腦 產 品 的 廠 商 覓 地 開 廠 ， 對 廠 廈 租 務 市 場 有 頗 大 的 支 持 作 用 。

中 原 地 產 新 界 工 商 物 業 分 區 營 業 經 理 楊 龍 表 示 ， 雖 然 多 年 前 香 港 生 產 線 北 移 大 陸 ， 一 度 迫 使 香 港 頗 多 廠 廈 轉 作 貯 存 貨 物 和 行 政 等 半 寫 字 樓 式 用 途 ， 令 新 落 成 的 工 貿 或 工 商 綜 合 物 業 大 受 歡 迎 ， 但 經 過 一 段 頗 長 時 間 的 向 下 調 整 後 ， 香 港 工 廠 的 租 金 已 跌 至 一 個 較 為 具 競 爭 力 的 水 平 。 現 時 ， 不 少 行 業 重 新 在 港 進 行 生 產 活 動 ， 純 工 廈 再 度 受 重 視 ， 所 以 近 數 月 的 廠 廈 大 手 成 交 明 顯 較 前 多 ， 純 工 廈 空 置 率 可 望 降 低 。

香 港 廠 廈 租 金 重 新 吸 引

楊 氏 指 出 ， 現 時 深 圳 福 田 一 般 廠 廈 租 金 以 實 用 面 積 計 為 每 呎 三 至 四 元 ， 與 本 港 一 些 邊 緣 區 如 粉 嶺 或 元 朗 等 相 若 ， 可 以 說 ， 內 地 只 有 工 資 低 仍 佔 優 勢 。 然 而 ， 不 少 肯 投 入 資 金 的 商 戶 將 生 產 器 材 自 動 化 和 電 腦 化 後 ， 所 需 人 手 已 十 分 少 ， 所 以 近 期 不 少 廠 商 陸 續 開 始 回 流 香 港 進 行 生 產 ， 其 中 與 電 腦 光 碟 有 關 的 公 司 ， 如 生 產 VCD 或 新 科 技 CDR 光 碟 的 公 司 就 最 為 積 極 。

他 續 透 露 ， 如 大 埔 汀 角 路 的 太 平 洋 工 業 中 心 便 有 兩 層 ､ 約 兩 萬 呎 樓 面 是 由 光 碟 製 造 商 承 租 ﹔ 此 外 ， 沙 田 源 順 圍 捷 和 工 業 大 廈 2 樓 B 室 ， 約 一 萬 三 千 三 百 一 十 二 呎 以 及 黃 竹 洋 街 6 號 大 生 倉 的 一 萬 五 千 呎 單 位 ， 都 是 租 予 這 類 公 司 。

上 月 整 體 大 市 成 交 淡 靜 ， 惟 之 前 數 月 平 均 每 月 有 關 物 業 的 租 務 成 交 仍 達 四 至 五 萬 呎 ， 表 現 理 想 。 現 時 仍 有 不 少 同 類 公 司 在 市 場 物 色 廠 廈 ， 估 計 成 交 在 未 來 數 月 會 有 較 佳 表 現 。

他 又 說 ， 光 碟 廠 必 須 尋 找 廠 廈 而 非 外 型 與 商 廈 無 異 的 工 辦 大 廈 ， 主 要 原 因 是 用 電 量 大 ， 一 般 新 的 工 貿 或 工 辦 大 廈 興 建 時 ， 已 預 期 用 戶 大 多 將 物 業 作 寫 字 樓 用 途 ， 不 會 進 行 大 規 模 生 產 ， 所 以 只 預 算 每 單 位 用 電 約 五 十 至 一 百 安 培 ， 不 過 光 碟 廠 用 電 則 需 超 過 一 千 安 培 。 儘 管 一 般 工 廈 供 電 亦 只 是 每 單 位 三 百 至 四 百 安 培 ， 但 向 電 力 公 司 申 請 更 改 供 電 數 量 時 ， 卻 較 工 貿 和 工 辦 容 易 。 同 時 ， 他 們 租 用 樓 面 均 逾 萬 呎 ， 純 工 廈 租 金 較 低 ， 負 擔 較 輕 亦 是 因 素 之 一 。

「 無 塵 空 間 」 成 選 址 標 準

還 有 ， 光 碟 廠 傾 向 租 用 樓 齡 五 至 十 年 的 物 業 ， 因 管 理 一 般 較 舊 廠 廈 為 佳 ， 畢 竟 他 們 生 產 時 要 有 「 無 塵 空 間 」 ， 工 廠 環 境 清 潔 與 否 直 接 影 響 到 生 產 。 至 於 大 廈 樓 底 高 度 和 負 重 反 而 不 重 要 ， 一 般 工 廈 便 可 。 位 置 方 面 ， 交 通 亦 非 他 們 主 要 考 慮 的 因 素 ， 故 一 般 如 觀 塘 ､ 九 龍 灣 ､ 長 沙 灣 ､ 側 魚 涌 等 熱 門 區 ， 都 非 首 選 ， 反 而 火 車 沿 線 的 沙 田 ､ 火 炭 ､ 粉 嶺 等 和 紅 磡 較 多 人 問 津 。

資 料 來 源 ： 節 錄 自 明 報
一 九 九 九 年 十 月 二 十 一 日