市 場 焦 點

原 擬 呎 價 四 千 餘     現 採 「 保 證 清 貨 價 」
房 協 「 賣 大 包 」     圖 挽 形 象

房 屋 協 會 以 低 於 市 場 預 期 售 價 推 出 荷 李 活 華 庭 ， 據 悉 目 前 訂 價 水 平 ， 可 說 是 保 證 清 貨 價 。 由 於 荷 李 活 華 庭 「 屬 意 」 為 房 協 內 部 省 招 牌 之 作 ， 據 悉 ， 內 部 曾 討 論 若 以 高 於 每 平 方 呎 四 千 六 百 元 開 售 ， 或 最 終 未 能 一 次 過 清 貨 ， 對 於 房 協 今 次 改 變 印 象 計 劃 未 必 有 利 。 有 人 則 形 容 房 協 為 賣 大 包 換 形 象 。

改 變 質 素 欠 佳 印 象

位 於 中 區 皇 后 大 道 中 的 荷 李 活 華 庭 ， 在 訂 價 時 物 業 主 要 參 考 恆 地 （ 零 零 一 二 ） 西 半 山 英 華 閣 、 翰 庭 軒 ， 以 及 新 世 界 發 展 （ 零 零 一 七 ） 御 景 臺 等 單 幢 式 物 業 ， 原 先 預 期 訂 價 可 達 每 平 方 呎 四 千 餘 元 。 但 最 終 房 協 部 分 高 層 希 望 ， 可 以 作 為 房 協 「 一 洗 頹 風 」 ， 決 定 以 低 於 市 場 預 期 每 平 方 呎 三 千 七 百 多 元 開 售 ， 希 望 可 以 藉 此 讓 更 多 準 備 置 業 人 士 ， 透 過 荷 李 活 華 庭 改 變 近 月 對 房 協 樓 質 素 欠 佳 的 印 象 。 早 前 房 協 因 個 別 物 業 實 用 率 ， 與 示 範 單 位 不 符 ， 及 撻 訂 單 位 政 策 不 一 ， 導 致 形 象 稍 受 影 響 。

荷 李 活 華 庭 建 築 成 本 達 每 平 方 呎 一 千 五 百 元 ， 與 此 同 時 ， 房 協 今 次 為 求 提 高 形 象 ， 亦 特 別 委 託 測 量 師 行 仲 量 聯 行 ， 作 為 市 場 推 廣 顧 問 ， 刻 意 減 少 房 協 方 面 的 參 與 。

另 一 方 面 ， 房 協 最 後 決 定 以 低 於 市 場 預 期 的 保 證 清 貨 價 推 出 ， 主 要 汲 取 早 前 推 出 鑽 石 山 悅 庭 軒 的 教 訓 ， 由 夾 屋 悅 庭 軒 以 市 價 按 折 扣 推 出 ， 當 時 訂 價 貼 近 比 鄰 星 河 明 居 ， 最 終 銷 情 未 如 理 想 ， 引 發 內 部 採 取 「 大 刀 闊 斧 」 的 低 價 促 銷 政 策 。

另 外 ， 以 荷 李 活 華 庭 位 處 中 區 來 說 ， 市 場 相 信 可 吸 引 一 批 中 區 上 班 一 族 租 住 ， 加 上 區 內 的 租 金 回 報 一 向 不 俗 ， 故 可 預 計 該 盤 會 不 乏 長 線 投 資 者 支 持 。

中 原 地 產 西 半 山 分 區 經 理 盧 民 偉 表 示 ， 中 區 的 住 宅 租 務 交 投 一 向 活 躍 ， 上 月 共 錄 得 約 二 百 多 個 租 務 成 交 ， 本 月 至 今 ， 也 錄 得 超 過 一 百 宗 租 務 成 交 。

區 內 住 宅 樓 齡 徘 徊 十 至 二 十 年 ， 每 平 方 呎 平 均 租 金 由 十 八 至 二 十 四 元 ， 回 報 率 一 般 為 五 至 六 厘 。

盧 氏 指 出 ， 以 荷 李 活 華 庭 的 質 素 ， 估 計 該 盤 十 樓 以 下 的 低 層 單 位 ， 月 租 由 一 萬 四 千 至 一 萬 六 千 元 不 等 。

以 荷 李 活 華 庭 一 個 二 百 六 十 萬 元 的 單 位 為 例 ， 七 成 按 揭 ， 按 揭 息 率 為 八 厘 五 ， 還 款 期 為 二 十 年 ， 每 月 供 款 為 一 萬 五 千 多 元 。

料 吸 引 外 籍 租 樓 客

正 因 該 盤 低 層 單 位 月 租 不 超 過 兩 萬 元 ， 即 部 分 單 位 租 金 ， 可 能 高 於 單 位 本 身 的 每 月 供 款 ， 或 者 每 月 補 貼 數 千 元 ， 便 可 做 業 主 ， 所 以 預 料 也 可 令 一 批 租 客 入 市 ， 特 別 是 那 些 一 直 都 租 樓 住 的 外 籍 人 士 。

中 半 山 二 手 盤 成 交 活 躍

荷 李 活 華 庭 屬 於 中 區 物 業 ， 同 區 住 宅 供 應 並 不 算 多 ， 樓 價 參 考 則 要 看 中 半 山 、 堅 道 、 西 摩 道 等 物 業 ， 業 界 人 士 指 出 ， 近 期 中 半 山 的 二 手 成 交 量 尚 算 活 躍 ， 而 且 以 細 單 位 為 主 ， 客 源 正 與 荷 李 活 華 庭 接 近 。

中 原 地 產 西 半 山 分 區 經 理 盧 民 偉 表 示 ， 近 月 來 中 西 半 山 的 二 手 交 投 ， 主 要 集 中 於 二 、 三 線 的 物 業 ， 例 如 七 百 餘 平 方 呎 ， 四 百 萬 元 以 下 的 單 位 最 受 歡 迎 。

四 百 萬 以 下 單 位 最 受 歡 迎

他 指 出 ， 近 日 區 內 的 客 源 多 數 以 外 區 客 為 主 ， 部 分 甚 至 遠 至 沙 田 區 的 買 家 也 慕 名 而 來 ， 主 要 原 因 是 買 家 見 區 內 部 分 二 手 樓 價 ， 下 跌 至 與 部 分 沙 田 區 樓 盤 接 近 ， 因 而 希 望 藉 此 提 高 物 業 級 數 。

資 料 來 源 ： 節 錄 自 香 港 經 濟 日 報
一 九 九 九 年 十 月 二 十 八 日