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市場焦點

本週四土地拍賣成交價預測

本年度第四次土地拍賣將於十月十四日假中環大會堂舉行，推售之兩幅地皮分別位於淺水灣南灣道及天水圍的住宅地皮。 其中以天水圍之地皮較為矚目，因為牽涉的銀碼較大及對於中小型住宅的樓價有指導後巿的作用。 中原測量師行有限公司董事雷偉全測量師預料是次賣地將為庫房帶來七億八仟萬元之收入。

首幅位於南灣道 14號毗鄰之一幅低密度豪宅地皮，位處傳統港島南區豪宅區域。由於地皮臨近海邊， 建成的建築物可享有無遮擋的淺水灣及中灣海景。 根據賣地章程，該土地的地段編號為鄉郊建屋地段 1142號，地盤面積約為 24,402平方呎，用途為私人住宅 (服務式公寓除外 )，可建樓面面積不可超過 21,959平方呎，地積比率約為 0.9倍，建築複蓋率不可超過 22.5%，樓宇高度不可超過 4層加一層車庫。 預計該幅土地上可興建一幢五層高豪宅大廈。 能提供總樓面面積約 21,959平方呎。由於發展規模比較小，估計會吸引中小型發展商競投，預計成交價約一億八仟萬元，樓面地價約為每平方呎 8,200元。

次幅拍賣之土地位於天水圍北部之一幅住宅用地，它的位置在天華路以北，即現時天水圍市鎮及嘉湖山莊更北的地方。 基本上是一新開發地區，鄰近濕地公園。 根據賣地章程，該土地的地段編號為天水園市地段 27號，用途為私人住宅，（服務式公寓除外），地盤面積約為 160,394平方呎，可建總樓樓面積約 801,972平方呎，地積比率約 5倍。最多可建單位數目不超過 1,077個。即平均每個單位約 745平方呎。預計在該地皮上可數幢高層住宅大廈。由於發展規模比較大，相信大中型發展商會比較有興趣，不過該幅地皮位置比較偏遠，落成的住宅價值會平一些，估計成交價約為六億元，樓面地價約為每平方呎 750元。

兩幅拍賣地皮資料

地址	淺水灣南灣道 14號毗鄰	天水圍
用途	私人住宅 (服務式公寓除外)	私人住宅 (服務式公寓除外)
地盤面積 (平方呎)	24,402	160,394
可建樓面面積 (平方呎)	21,959	801,972
地積比率 (倍)	0.9	5
估計成交價	$180M	$600M
每平方呎樓面地價	$8,200	$750
每平方呎樓面建築成本價	$2,600	$1,280
估計日後每平方呎售價	$12,500	$2,400
現時市價每平方呎	$11,000 - $12,000	$2,200 - $2,500

中原測量師行有限公司
一九九九年十月十日
持牌地產代理公司
牌照號碼： C-000227

料周四賣地南灣造價理想
天水圍溶洞問題出價保守

於週四拍賣的兩幅地皮，景觀均頗優勝，其中 位於南灣道的地皮面積雖然較細， 但由於該區地皮供應不多，相信應可吸引不少買家垂青， 估計平均每方呎樓面價可超逾八千元。 至於是次拍賣的另一宗天水圍地皮，由於存在地下溶洞問題，建築成本會較高昂，相信發展商出價會計算此成本在內，出價相對保守。

中原地產山頂南區區域經理戴亞倫（持牌地產代理牌照號碼 E-027369）指出，由九月至今，南區已錄得約三幅地皮易手，以本年的物業市況來說可謂頗活躍，主要是一些基金入市所致。其中一幅位於淺水灣道八十七號面積一萬二千九百三十四方呎的地皮，地積比率零點九倍，以七千七百萬元易手，折合平均每方呎樓面價為六千六百一十五元。而淺水灣道一百一十號，地盤面積一萬七千五百零七方呎，成交價一億一千萬元，折合平均每方呎樓面價為六千九百八十一元。相比起來，即將拍賣的地皮位於南灣道十四號毗鄰，地皮面積二萬四千四百零二方呎，加上景覯優勝， 將來落成的上蓋物業，可享淺水灣、中灣及南灣海景， 加上區內地皮供應不多，應可吸引基金及其他發展商支持，估計該地皮的造價可看高一咏，平均每方呎樓面價應逾八千元。

然而，戴氏指出，由於該地皮需要較多成本作地盤平整工作， 估計投得地皮的買家亦會以興建洋房為主，同區的洋房物業樓價或會受賣地成績影響。

另外，中原地產嘉湖山莊高級區域經理方啟明指出，是次推出的天水圍地段廿七號地皮，面積較大，估計屋苑可建五座物業，單位供應約一千個。由於天水圍一帶具優美景觀的地段供應有限，相信是次會吸引各大發展商積極競投，而對嘉湖山莊的二手樓價亦會具指導作用。不過，該地皮存在地下溶洞問題，導致地皮的建築成本增加，相信發展商亦會計算在內，出價將較保守。

方啟明續稱，由九八年底至今，嘉湖山莊的二手造價甚為穩定，均徘徊於平均每呎二千二百至二千五百元窄幅上落。十月份迄今，嘉湖山莊已促成了二十八宗成交，平均呎價為二千三百七十元，交投步伐受施政報告公布影響而較前積極。而本月成交價呈兩極發展，部份低層單位下跌至每呎可二千元左右成交；反之，優質單位的造價企穩每呎二千七百元亦見支持。

他稱， 施政報告提及政府將減建居屋，而將資源分配至置業貸款，對嘉湖山莊一類中小型物業的交投有正面影響。 而鑑於近年市場上亦以首次置業用家主導，相信是次投得天水圍地段之發展商亦將會興建中小型單位以配合市場需要。　

嘉湖山莊的最新成交個案
期數	座數	樓層	單位	面積 (平方呎)	成交價 (萬元)	呎價 (元/呎)	景觀
美湖居	10	高	A	709	193*	2722	后海灣景
樂湖居	6	低	C	708	146#	2062	園景
樂湖居	10	高	A	824	178	2160	池景
景湖居	9	高	C	709	180	2539	園景
*首置成交 #自置成交以上資料由中原地產提供

撰稿：中原地產企業傳訊部
一九九九年十月十一日
持牌地產代理公司
牌照號碼： C-000227

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