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市 場 焦 點 |
最 近 有 發 展 商 高 調 要 求 政 府 停 建 居 屋 ，
有 人 認 為 原 因 是 政 府 與 民 爭 利 。 現 在 私 人 住 宅 物 業
在 巿 場 推 銷 時 ， 已 經 很 難 有 好 銷 情 。 若 果 政 府 繼 續
興 建 有 政 府 津 貼 的 廉 價 居 屋 ， 爭 奪 購 買 私 人 住 宅 的
買 家 ， 令 住 宅 物 業 巿 場 較 難 復 甦 。 筆 者 贊 同 逐 步 減
建 居 屋 的 原 因 ， 不 是 因 為 有 利 益 衝 突 而 贊 成 。 而 是
根 據 現 在 客 觀 環 境 因
素 的 改 變 及 有 效 社 會 資 源 調 配 的 角 度 考 慮 。
首 先 我 們 要 明 白 以 前 為 何 政 府 要 興 建 居 屋 及 在 財 務 上 的 可 行 性 ， 在 金 融 風 暴 前 ， 因 為 樓 價 及 租 金 不 斷 攀 升 ， 社 會 上 確 實 有 很 多 中 下 階 層 人 仕 對 居 屋 有 需 求 ， 因 為 他 們 無 資 格 申 請 公 屋 居 住 ， 亦 因 私 人 住 宅 樓 價 太 貴 （ 因 當 時 樓 價 呎 價 約 每 平 方 呎 六 、 七 仟 元 ， 一 個 五 、 六 佰 呎 細 單 位 也 要 賣 三 、 四 佰 萬 元 ） ， 他 們 實 在 無 法 有 能 力 購 買 私 人 住 宅 。 雖 然 解 決 居 住 問 題 不 一 定 要 買 ， 可 以 租 來 住 ， 但 是 當 時 租 樓 的 租 金 也 非 常 昂 貴 ， 加 上 人 們 普 遍 預 期 是 樓 價 和 租 金 會 不 斷 上 升 ， 要 達 致 置 業 夢 想 及 不 須 要 受 業 主 加 租 逼 遷 之 苦 ， 實 在 是 很 難 實 現 。 因 此 居 屋 的 出 現 確 是 解 決 了 很 多 人 的 難 題 。 難 怪 乎 每 次 認 購 倍 數 也 很 高 ， 抽 中 居 屋 的 人 也 覺 得 自 己 很 幸 運 。 而 在 財 務 運 作 上 ， 由 於 當 時 樓 價 高 企 ， 房 委 會 也 在 出 售 居 屋 之 中 有 龐 大 利 潤 ， 支 持 繼 續 興 建 更 多 居 屋 ， 更 可 以 用 這 些 利 潤 補 貼 管 理 公 屋 的 入 不 敷 支 。
但 是 一 場 金 融 風 暴 後 ， 樓 價 大 跌 了 近 五 成 ，
雖 然 私 人 樓 價 和 居 屋 售 價 有 一 定 折 讓 ， 但 是 差 幅 已 經 很 少 ， 購 買 居 屋 的 人 仕 ， 也 可 負 擔 購 買 較 為 優 質 的 私 人 樓 。 其 實 撇 開 購 買 能 力 的 問 題 ， 筆 者 覺 得 政 府 在 房 屋 問 題 上 ， 首 要 解 決 是 居 住 的 問 題 ， 所 以 政 府 有 責 任 去 大 量 興 建 公 屋 解 決 經 濟 有 困 難 的 巿 民 ， 而 不 是 投 放 資 源 去 津 貼 人 去 買 樓 ， 因 為 買 樓 始 終 有 投 資 成 份 。 經 濟 比 較 好 的 人 在 現 時 大 可 以 租 私 人 樓 解 決 住 的 問 題 ， 而 且 負 擔 的 風 險 和 金 錢 也 會 少 些 。 另 外 房 委 會 及 房 屋 署 是 公 營 機 構 ， 他 們 在 興 建 樓 宇 的 效 率 及 成 本 會 不 及 私 人 發 展 商 ， 因 此 房 委 會 在 出 售 居 屋 所 得 的 利 潤 會 比 以 前 大 幅 減 少 ， 但 是 投 放 的 資 源 及 成 本 會 相 對 較 多 ， 若 果 一 些 居 屋 所 佔 的 地 皮 位 置 是 巿 區 優 質 地 皮 ， 所 耗 的 資 源 更 多 。 因 為 若 果 賣 給 私 人 發 展 商 ， 對 政 府 的 赤 字 預 算 也 有 幫 助 ， 恰 當 地 調 撥 政 府 資 源 。中 原 測 量 師 行 董 事 雷 偉 全 測 量 師
一 九 九 九 年 十 月 十 三 日
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