市 場 焦 點

觀 塘 舊 工 廈 十 室 九 空     設 施 落 伍 呎 租 2元 亦 難 招 徠

中 原 地 產 工 商 部 分 行 經 理 陳 昭 銘 表 示 ， 一 般 而 言 ， 物 業 樓 齡 二 十 年 並 不 算 太 過 陳 舊 ， 但 對 於 工 廈 來 說 ， 如 樓 齡 達 二 十 年 便 已 無 人 問 津 。 以 觀 塘 樓 齡 超 過 二 十 年 的 廠 廈 為 例 ， 他 們 現 佔 區 內 工 廈 總 樓 面 約 七 成 ， 因 為 這 類 大 廈 本 身 的 設 施 已 遠 遠 不 能 符 合 現 時 用 家 要 求 ， 故 空 置 率 奇 高 ， 可 以 用 「 十 室 九 空 」 去 形 容 。 業 主 雖 可 以 選 擇 將 物 業 重 建 ， 但 無 奈 現 時 樓 價 仍 處 低 水 平 ， 基 本 上 現 時 樓 價 較 建 築 費 還 低 ， 加 上 不 少 大 廈 業 權 分 散 ， 不 易 達 成 重 建 共 識 。

陳 氏 解 釋 ， 二 十 年 樓 齡 的 觀 塘 工 廈 往 往 是 沒 有 停 車 場 的 ， 上 落 貨 時 要 佔 用 行 人 路 ， 頗 不 方 便 ﹔ 而 且 ， 即 使 本 身 擁 有 泊 車 位 ， 通 常 都 不 能 停 泊 四 十 呎 長 的 貨 櫃 車 ﹔ 故 此 ， 儘 管 租 金 可 低 至 每 呎 二 至 三 元 ， 與 新 界 工 廈 相 若 ， 租 戶 寧 願 租 用 有 停 車 場 之 便 和 規 劃 較 完 善 的 新 界 工 廈 。

同 時 ， 近 年 工 廈 用 戶 不 少 是 作 辦 公 室 用 途 ， 他 們 要 求 物 業 外 型 以 及 入 口 大 堂 華 麗 美 觀 ， 最 好 是 新 落 成 物 業 ， 單 位 不 用 太 大 。

面 積 過 大 不 合 需 求

而 二 十 年 以 上 的 工 廈 一 般 單 位 都 超 過 五 千 呎 ， 加 上 至 今 仍 是 用 手 拉 門 的 電 梯 ， 入 口 大 堂 又 較 簡 陋 ， 所 以 有 興 趣 租 用 作 寫 字 樓 的 客 戶 絕 無 僅 有 ， 況 且 市 面 有 那 麼 多 新 的 工 廈 和 工 辦 向 他 們 招 手 ， 這 類 租 客 不 愁 選 擇 。

另 一 類 客 戶 是 從 事 重 工 業 生 產 的 ， 如 印 刷 和 五 金 ， 需 要 很 大 的 用 電 量 和 高 樓 底 ， 這 些 要 求 都 是 舊 工 廈 才 可 滿 足 的 。

他 續 稱 ， 近 地 鐵 站 的 舊 工 廈 尚 可 以 分 間 成 數 百 呎 單 位 ， 以 廉 租 招 徠 ， 吸 引 寫 字 樓 樓 客 ， 不 過 ， 大 部 分 位 於 近 海 旁 的 舊 廈 ， 則 難 遁 此 途 徑 增 加 出 租 率 。 所 以 ， 總 括 而 言 ， 暫 時 未 有 方 法 解 決 這 些 舊 樓 低 出 租 率 的 宿 命 。

資 料 來 源 ： 節 錄 自 明 報
一 九 九 九 年 十 一 月 四 日