市 場 焦 點

銅 鑼 灣 租 務 市 場 略 有 起 色

銅 鑼 灣 一 帶 是 港 島 傳 統 消 費 核 心 區 ， 在 金 融 風 暴 後 ， 復 原 得 比 港 島 其 他 各 區 快 ， 形 成 一 個 兩 極 化 局 面 。 近 期 更 藉 著 消 費 氣 氛 好 轉 ， 及 年 底 黃 金 檔 期 ， 商 戶 需 求 較 多 ， 令 租 務 市 場 略 有 起 色 ， 但 與 高 峰 期 比 較 ， 仍 有 一 段 距 離 。

然 而 ， 銅 鑼 灣 區 舖 位 供 應 受 到 一 定 限 制 ， 消 費 重 心 則 以 時 代 廣 場 ， 崇 光 百 貨 及 皇 室 堡 為 核 心 ， 鼎 足 而 立 。 以 崇 光 百 貨 毗 鄰 一 段 駱 克 道 為 例 ， 租 金 由 高 峰 期 每 呎 平 均 $320元 ， 至 最 近 成 交 每 呎 平 均 $240元 ， 下 調 約 兩 成 ， 另 時 代 廣 場 波 斯 富 街 及 羅 素 街 ， 租 金 由 每 呎 平 均 $230元 ， 回 落 至 現 時 每 呎 平 均 $160元 ， 差 幅 亦 接 近 兩 成 。 由 於 市 場 上 供 應 有 限 ， 租 金 回 落 到 此 水 平 ， 亦 迅 速 被 市 場 租 戶 所 接 受 及 吸 納 。

另 外 ， 皇 室 堡 一 帶 情 況 較 為 特 殊 ， 因 自 九 八 年 底 大 丸 百 貨 、 松 板 屋 百 貨 相 繼 結 業 ， 加 上 翡 翠 明 珠 商 場 翻 新 工 程 ， 當 時 合 共 有 超 過 30萬 呎 商 場 樓 面 面 積 供 應 ， 令 人 擔 心 租 金 會 因 供 應 太 多 而 大 幅 回 落 。 經 過 一 年 時 間 ， 翡 翠 明 珠 商 場 巳 峻 工 ， 同 時 亦 已 全 數 租 出 ， 家 居 廣 場 舊 址 地 下 亦 租 予 惠 康 超 級 市 場 及 多 間 食 店 ， 一 樓 則 改 名 為 傢 居 廣 場 ， 由 多 間 傢 俬 公 司 所 承 租 。 大 丸 百 貨 及 松 板 屋 百 貨 舊 址 ， 由 於 要 更 改 部 份 間 隔 ， 及 業 主 著 眼 於 名 牌 時 尚 精 品 及 著 名 時 裝 租 戶 ， 非 常 謹 慎 選 客 ， 業 主 亦 曾 收 到 多 類 租 戶 議 價 洽 租 ， 只 個 別 考 慮 該 類 行 業 與 商 場 形 式 及 格 調 能 否 配 合 ， 但 出 租 率 亦 達 六 成 。 反 映 市 場 上 不 乏 各 類 租 戶 ， 然 而 因 該 區 現 時 吉 舖 供 應 有 限 ， 故 租 務 成 交 不 多 ， 相 信 租 務 市 場 已 逐 步 脫 離 谷 底 ， 慢 慢 平 穩 發 展 。

而 買 賣 市 場 方 面 ， 銅 鑼 灣 區 大 部 份 一 線 舖 位 均 由 實 力 投 資 者 又 或 全 幢 物 業 由 同 一 大 業 主 所 持 有 ， 於 高 峰 期 亦 鮮 有 放 售 ， 更 何 況 於 現 時 的 低 水 平 。 由 於 其 貨 可 居 ， 而 且 賣 家 往 往 索 價 不 斐 ， 普 遍 租 金 回 報 率 6%至 7%。 雖 然 早 前 亦 有 多 個 銀 主 盤 於 市 場 放 售 ， 唯 由 於 銀 行 出 售 該 等 物 業 之 成 本 不 低 ， 故 亦 不 會 與 市 價 相 差 太 遠 ， 缺 乏 買 家 問 津 ， 對 於 該 區 舖 位 售 價 並 沒 有 構 成 太 大 壓 力 。

近 期 買 賣 成 交 主 要 集 中 於 怡 和 街 、 波 斯 富 街 及 利 園 山 區 一 帶 。 以 怡 和 街 為 例 最 近 一 個 500呎 舖 位 以 $2,150萬 成 交 ， 平 均 每 呎 達 $43,000元 ， 租 金 回 報 達 7.8%， 另 外 波 斯 富 街 一 個 900呎 舖 位 則 以 2,600萬 成 交 ， 平 均 每 呎 亦 達 $28,800元 ， 租 金 回 報 達 8.4%。

由 於 現 時 投 資 氣 氛 仍 屬 低 沉 ， 未 能 刺 激 商 舖 買 家 有 購 買 舖 位 之 意 欲 ， 同 時 投 資 者 亦 較 過 往 謹 慎 ， 不 會 輕 易 追 價 ， 故 現 時 仍 未 有 令 交 投 驟 增 之 客 觀 條 件 ， 觀 望 租 金 由 下 跌 轉 為 平 穩 ， 令 舖 位 回 報 率 上 升 ， 增 強 各 界 信 心 及 意 欲 ， 令 舖 位 市 道 再 現 生 機 。

香 港 舖 位 部 高 級 分 區 營 業 經 理 許 漢 生
一 九 九 九 年 十 一 月 四 日
持 牌 地 產 代 理 公 司
牌 照 號 碼 ： C-000227