市 場 焦 點

工 貿 樓 租 金 看 漲

一 度 被 視 為 「 燙 手 山 芋 」 的 工 商 綜 合 物 業 （ 工 貿 樓 ） ， 空 置 率 大 幅 降 低 ， 租 金 亦 反 彈 了 逾 兩 成 ， 其 中 觀 塘 摩 登 倉 更 在 短 短 數 月 租 出 近 三 萬 呎 樓 面 ， 成 績 突 出 。 地 產 界 人 士 預 期 ， 由 於 發 展 商 對 興 建 這 類 物 業 的 興 趣 不 大 ， 新 供 應 將 變 得 緊 絀 ， 租 金 有 上 升 空 間 。 中 原 地 產 工 商 部 分 區 營 業 經 理 陳 昭 銘 表 示 ， 長 實 旗 下 的 摩 登 倉 早 前 以 建 築 材 料 總 匯 為 主 題 招 租 ， 後 因 條 例 關 係 令 不 少 建 材 店 相 繼 遷 出 ， 該 廈 空 置 率 一 度 大 幅 飆 升 。 然 而 ， 隨 著 工 商 綜 合 物 業 日 漸 為 市 場 受 落 ， 該 廈 由 「 主 題 」 大 廈 變 回 一 般 以 寫 字 樓 客 為 對 象 的 工 貿 物 業 後 ， 反 應 相 當 不 俗 ， 在 近 四 個 月 內 租 出 接 近 三 萬 呎 樓 面 ， 為 交 吉 單 位 的 半 數 ， 餘 下 樓 面 會 在 短 期 內 會 被 市 場 消 化 。

摩 登 倉 四 個 月 租 出 三 萬 呎

陳 氏 續 稱 ， 摩 登 倉 租 金 近 期 降 至 每 呎 約 八 元 ， 之 前 高 逾 每 呎 兩 元 的 管 理 費 亦 包 括 在 租 金 內 ， 而 徵 收 的 「 推 廣 費 」 亦 取 消 ， 加 上 物 業 本 身 有 一 定 名 氣 ， 故 頗 為 辦 公 室 租 客 受 落 。 事 實 上 ， 摩 登 倉 一 類 工 商 綜 合 物 業 雖 然 租 金 較 純 工 廈 稍 高 ， 但 入 口 大 堂 華 麗 ， 適 合 經 常 有 訪 客 的 公 司 ， 且 樓 頂 較 高 ， 亦 吸 引 不 少 需 要 安 裝 電 腦 的 行 業 租 用 ， 況 且 工 商 綜 合 物 業 租 金 始 終 比 商 廈 便 宜 ， 有 一 定 的 市 場 競 爭 力 。 因 此 ， 市 面 工 商 綜 合 物 業 出 租 率 均 在 頗 高 水 平 ， 摩 登 倉 只 是 其 中 一 例 。 他 說 ， 工 商 綜 合 物 業 因 租 金 便 宜 ， 市 場 吸 納 速 度 頗 快 ， 現 時 叫 價 低 的 租 盤 已 悉 數 被 消 化 ， 餘 下 均 為 高 層 的 優 質 單 位 ， 故 此 雖 然 大 業 主 並 沒 有 調 升 租 金 ， 但 做 價 已 是 比 前 為 高 ， 令 租 金 平 均 水 平 比 最 低 時 回 升 了 兩 成 ， 相 對 而 言 ， 純 廠 廈 僅 升 了 一 成 三 左 右 。 除 摩 登 倉 外 ， 觀 塘 其 他 大 業 主 盤 如 創 富 中 心 的 空 置 率 便 低 至 僅 百 分 之 二 至 三 ， 而 一 些 獨 立 業 主 持 有 的 工 商 綜 合 物 業 ， 如 南 洋 廣 場 和 源 成 中 心 的 租 金 均 有 一 定 升 幅 ， 前 者 由 每 呎 七 元 半 升 至 現 時 的 十 元 ， 後 者 由 每 呎 八 元 升 至 現 十 二 元 。 在 市 場 需 求 持 續 殷 切 下 ， 預 期 明 年 租 金 會 再 有 百 分 之 五 至 十 的 升 幅 。

回 報 仍 低 乏 投 資 者 入 市

不 過 ， 工 商 綜 合 物 業 雖 租 金 已 重 納 升 軌 ， 卻 未 有 引 起 投 資 者 入 市 興 趣 ， 這 與 其 租 金 回 報 僅 三 厘 有 關 ， 相 對 而 言 ， 不 少 廠 廈 租 金 回 報 已 高 逾 一 分 ， 故 市 面 工 廈 買 賣 成 交 反 見 明 顯 增 加 。 另 方 面 ， 發 展 商 興 建 商 工 商 綜 合 物 業 和 工 廈 的 興 趣 亦 未 有 隨 租 金 升 而 增 加 ， 畢 竟 以 發 展 成 本 和 現 租 金 水 平 計 算 ， 難 有 合 理 利 潤 可 言 ， 個 別 業 主 如 嘉 里 ， 年 前 曾 以 每 呎 一 百 六 十 至 二 百 元 買 入 多 幅 九 龍 灣 廠 地 ， 現 時 都 未 有 動 工 打 算 ﹔ 另 外 ， 有 不 少 發 展 商 嘗 試 向 政 府 申 請 將 廠 地 轉 為 住 宅 用 途 ， 希 望 藉 此 改 建 住 宅 物 業 。

資 料 來 源 : 節 錄 自 明 報
一 九 九 九 年 十 二 月 三 十 日