市 場 焦 點

二 千 年 香 港 商 廈 全 方 位 預 測

九 九 年 初 是 寫 字 樓 空 置 量 的 高 峰 期 ， 最 高 曾 錄 得 超 過 百 分 之 十 五 之 空 置 率 ， 是 過 去 十 五 年 的 新 紀 錄 。 但 在 年 底 前 ， 平 均 空 置 率 已 跌 至 約 百 分 之 十 左 右 ； 核 心 區 甲 級 商 廈 更 跌 至 約 百 分 之 七 。 証 明 九 九 年 寫 字 樓 的 吸 納 量 已 大 幅 增 加 。 事 實 上 ， 去 年 商 廈 買 賣 成 交 宗 數 比 九 八 年 上 升 約 四 成 ， 而 租 務 成 交 則 上 升 約 三 成 ， 雖 然 售 價 及 租 金 並 無 顯 著 之 上 升 ， 但 己 足 可 反 映 需 求 量 的 增 加 。 值 得 一 提 是 全 層 或 全 幢 商 廈 成 交 超 過 三 十 宗 ， 是 一 個 不 少 的 數 目 ， 而 其 中 七 成 以 上 是 用 作 投 資 或 收 租 ， 可 見 部 份 投 資 者 已 佈 署 進 軍 寫 字 樓 市 場 。

進 入 二 千 年 ， 我 們 有 下 列 的 看 法 ：

1. 核 心 區 寫 字 樓 售 價 將 有 約 三 成 升 幅 ； 成 交 宗 數 將 上 升 三 成 ， 而 實 質 租 金 也 將 有 約 一 成 至 成 半 的 升 幅 ， 租 務 成 交 也 將 有 二 成 升 幅 。 傳 統 上 ， 優 質 寫 字 樓 價 格 應 是 優 質 住 宅 之 一 倍 ， 而 優 質 住 宅 之 價 格 也 是 優 質 工 業 樓 宇 的 一 倍 。 證 之 於 世 界 各 大 城 市 如 紐 約 ， 倫 敦 及 東 京 等 ， 這 樣 的 方 程 式 仍 然 大 致 有 效 。 現 時 部 份 豪 宅 售 價 已 超 逾 每 平 方 呎 一 萬 元 ， 最 優 質 寫 字 樓 成 交 價 仍 只 是 約 每 呎 七 千 多 。 很 難 說 這 現 象 是 否 不 健 康 ， 但 優 質 寫 字 樓 價 格 偏 低 已 是 不 爭 事 實 。
   
   加 上 未 來 兩 年 香 港 核 心 區 甲 級 寫 字 樓 完 全 沒 有 新 供 應 ， (差 餉 物 業 估 價 署 的 甲 級 寫 字 樓 定 義 和 市 場 上 的 定 義 是 兩 碼 子 事 ， 不 可 混 為 一 談 。 )， 中 國 即 將 加 入 世 貿 ， 迪 士 尼 效 應 ， 科 技 股 熱 潮 ， 股 票 重 上 新 高 ， 利 率 放 緩 等 都 給 商 廈 投 資 者 一 支 強 心 針 。
   
   三 成 升 幅 的 預 測 看 來 似 乎 很 高 ， 但 較 之 九 七 高 峰 期 的 價 格 仍 然 不 足 一 半 。 以 力 寶 中 心 為 例 ， 現 時 平 均 價 約 每 呎 五 千 五 百 元 ， 上 升 三 成 之 後 約 是 每 呎 七 千 二 百 元 。 和 高 峰 期 之 每 平 方 呎 一 萬 五 千 元 比 較 也 不 足 其 一 半 ， 值 搏 率 甚 高 。
   
   租 金 方 面 在 去 年 第 四 季 己 企 穩 ， 部 份 優 質 智 慧 型 商 廈 更 錄 得 百 分 之 五 至 十 的 升 幅 。 相 對 九 七 年 ， 九 九 年 租 金 開 支 佔 企 業 的 總 開 支 由 四 成 下 跌 至 約 二 成 ， 部 份 具 盈 利 能 力 之 公 司 已 可 提 高 在 租 金 開 支 之 比 重 。 九 九 年 下 旬 優 質 商 廈 租 盤 去 貨 甚 急 ， 其 中 更 不 乏 大 手 成 交 ， 租 金 上 升 趨 勢 已 相 當 明 顯 。
   
   
2. 至 於 外 圍 區 及 二 三 線 寫 字 樓 情 況 則 仍 未 許 樂 觀 。 預 計 二 千 年 該 類 商 廈 售 價 將 原 地 踏 步 ， 成 交 宗 數 則 會 有 約 成 半 升 幅 ； 租 務 市 場 也 由 於 其 龐 大 之 供 應 量 和 空 置 量 有 機 會 再 下 調 百 分 之 五 ， 成 交 則 會 有 一 成 至 成 半 升 幅 。
   
   由 於 交 投 疏 落 ， 基 本 上 現 時 階 段 非 核 心 區 商 廈 仍 無 所 謂 市 價 ， 只 要 有 買 家 出 價 ， 能 成 交 便 自 動 成 為 「 市 價 」 。 近 日 確 利 達 商 業 大 廈 錄 得 每 平 方 呎 六 百 餘 元 售 出 ， 而 在 數 星 期 前 同 一 大 廈 成 交 價 是 每 呎 一 千 二 百 多 市 價 難 測 ， 「 摸 市 價 」 及 「 尋 底 」 遊 戲 看 來 仍 將 繼 續 。
   
   
3. 去 年 第 四 季 銀 行 己 積 聚 大 量 商 廈 銀 主 貨 ， 保 守 估 計 約 二 百 五 十 個 。 但 由 於 部 份 銀 行 惜 貨 及 反 價 頻 頻 ， 加 上 出 售 手 續 繁 複 ， 令 銀 主 貨 出 售 未 能 如 預 期 般 之 進 展 。 但 踏 入 二 千 年 已 開 始 感 到 銀 行 信 貸 部 之 壓 力 ， 要 儘 快 清 除 手 上 這 類 積 貨 。 始 終 物 業 買 實 並 非 銀 行 之 正 業 ， 預 計 未 來 數 月 各 銀 行 會 爭 相 「 走 貨 」 。 銀 主 貨 成 交 料 將 大 幅 上 升 。
   
   
4. 大 手 成 交 將 陸 續 增 加 。 近 日 不 少 財 團 及 投 資 者 相 當 積 極 物 色 優 質 寫 字 樓 大 面 積 之 單 位 ， 當 中 包 括 用 家 及 長 線 投 資 客 。 用 家 方 面 以 上 市 公 司 及 廠 家 為 主 ， 主 要 作 自 用 ； 而 基 金 公 司 則 有 興 趣 作 分 散 投 資 。 主 要 原 因 是 他 們 跟 據 過 去 一 年 走 勢 看 認 定 甲 級 商 廈 再 大 幅 下 調 機 會 極 微 ， 故 現 在 是 入 市 良 機 。
   
   
5. 部 份 優 質 寫 字 樓 空 置 率 有 機 會 下 降 到 低 於 百 分 之 三 。 去 年 底 金 鐘 及 中 環 區 部 份 甲 級 商 廈 空 置 率 已 下 降 至 百 分 之 七 ， 由 於 吸 納 量 持 續 上 升 ， 如 無 意 外 今 年 內 下 降 至 百 分 之 五 以 下 機 會 相 當 大 。 至 於 超 優 質 智 慧 型 商 廈 如 長 江 集 團 中 心 及 國 際 金 融 中 心 等 則 更 有 機 會 下 降 至 百 分 之 三 以 下 。 除 了 設 施 配 套 齊 全 及 名 牌 效 應 外 ， 現 時 租 金 尚 算 在 合 理 水 平 也 是 令 該 等 優 質 商 廈 空 置 率 下 降 原 因 之 一 。
   
   
6. 吸 納 優 質 商 廈 的 行 業 在 二 千 年 也 將 和 傳 統 有 所 不 同 。 過 往 的 買 家 或 租 客 如 貿 易 公 司 、 製 衣 、 玩 具 及 金 融 業 等 將 由 其 它 行 業 取 代 。 近 期 較 積 極 的 包 括 科 技 資 訊 業 、 服 務 業 、 保 險 業 及 傳 銷 業 等 ， 也 部 份 反 映 香 港 經 濟 轉 型 的 趨 勢 。
   
   
7. 商 廈 積 極 走 向 智 慧 型 。 二 千 年 標 誌 著 一 個 時 代 的 開 始 ， 各 大 發 展 商 將 積 極 將 其 商 廈 物 業 「 變 身 」 ， 配 合 尖 端 科 技 的 發 展 。 升 高 地 台 ， 自 動 化 光 調 及 空 調 ， 光 纖 寬 頻 ， 全 方 位 通 訊 配 套 等 都 將 是 今 年 商 廈 轉 型 之 特 式 。

中 原 地 產 商 業 部 及 工 商 部 副 營 業 董 事 陳 雁 樓
二 零 零 零 年 一 月 八 日
中 原 地 產 代 理 有 限 公 司
牌 照 號 碼 ： C-000227