市 場 焦 點

二 千 年 後 舖 位 走 勢 預 測

踏 入 了 二 千 年 不 久 ， 香 港 區 有 多 間 經 營 已 久 之 大 型 百 貨 公 司 ， 如 華 潤 百 貨 及 龍 子 行 等 ， 相 繼 會 將 其 百 貨 公 司 業 務 結 束 ， 但 與 九 八 及 九 九 年 大 丸 百 貨 公 司 及 松 板 屋 百 貨 公 司 結 業 時 有 所 不 同 ， 因 各 界 不 再 是 圍 繞 著 失 業 率 及 大 量 空 置 率 等 問 題 ， 而 是 將 焦 點 放 在 新 租 客 所 經 營 之 行 業 上 。

經 歷 了 金 融 風 暴 後 ， 本 地 經 濟 正 在 慢 慢 復 甦 是 不 爭 的 事 實 ， 而 且 租 金 及 經 營 成 本 經 過 理 性 調 整 ， 消 費 氣 氛 及 經 濟 環 境 亦 開 始 改 善 ； 但 是 由 於 消 費 模 式 之 改 變 ， 形 成 許 多 零 售 店 因 不 能 適 應 市 場 變 遷 而 被 淘 汰 ， 取 而 代 之 是 一 些 新 興 行 業 ， 又 或 是 一 些 有 實 力 之 大 租 客 。

剛 才 提 及 過 有 多 間 百 貨 公 司 結 業 ， 然 而 該 物 業 之 業 主 不 曾 考 慮 將 倘 大 面 積 分 間 作 商 場 出 租 或 出 售 ， 反 而 考 慮 到 市 場 氣 氛 變 化 及 大 型 物 業 之 罕 有 性 ， 將 物 業 租 予 同 一 個 租 客 ， 如 龍 子 行 中 環 皇 后 大 道 中 舊 址 ， 已 租 予 裕 華 國 貨 公 司 經 營 ； 而 將 於 農 曆 年 後 重 整 業 務 之 華 潤 百 貨 公 司 銅 鑼 灣 糖 街 現 址 ， 亦 傳 全 部 樓 面 租 予 一 大 型 台 式 卡 拉 OK。 此 等 大 型 物 業 之 租 務 成 交 出 現 ， 反 映 出 市 場 上 不 乏 大 型 租 客 ， 此 類 租 戶 ， 如 芬 蘭 浴 室 、 桌 球 室 、 的 士 高 、 卡 拉 OK及 大 型 酒 樓 等 ， 亦 於 租 金 調 整 後 積 極 地 在 各 區 找 尋 適 合 位 置 擴 充 ， 但 由 於 傳 統 旺 區 大 型 物 業 不 多 ， 同 時 因 為 某 些 大 型 物 業 間 格 及 設 施 之 規 限 ， 並 不 能 適 合 某 些 行 業 經 營 ， 形 成 僧 多 粥 少 的 局 面 ， 預 料 大 型 租 務 將 成 為 短 期 內 租 務 市 場 中 的 一 個 主 流 ， 而 且 成 交 亦 會 集 中 於 商 業 消 費 核 心 區 ， 如 中 環 及 銅 鑼 灣 等 。

另 外 ， 香 港 區 一 般 街 舖 租 務 市 場 方 面 ， 租 客 於 年 底 前 落 實 租 舖 並 不 算 活 躍 ， 由 於 今 年 傳 統 旺 區 街 舖 空 置 率 不 高 ， 如 銅 鑼 灣 駱 克 道 、 羅 素 街 、 怡 和 街 、 中 環 皇 后 大 道 中 、 德 輔 道 中 、 畢 打 街 等 街 舖 ， 皆 大 部 份 由 大 集 團 及 大 型 連 鎖 店 租 用 ， 短 期 內 不 會 有 大 量 商 舖 物 業 放 租 ， 租 客 方 面 以 時 裝 、 皮 鞋 及 特 式 飲 食 為 主 ， 以 今 年 三 月 或 期 後 之 預 租 ， 反 映 零 售 業 亦 對 後 市 恢 復 信 心 ， 業 務 開 始 續 步 脫 離 谷 底 ， 慢 慢 回 覆 正 常 生 意 水 平 。

而 於 賣 買 市 場 方 面 ， 市 場 上 已 經 績 聚 了 一 定 之 購 買 力 ， 但 是 由 於 可 出 售 之 舖 位 不 多 ， 同 時 某 些 優 質 物 業 賣 家 之 開 價 亦 貼 近 市 價 ， 令 某 些 買 家 卻 步 ， 故 交 投 未 算 十 分 暢 旺 。 市 場 上 之 主 要 成 交 ， 大 多 集 中 於 二 千 五 百 萬 或 以 下 之 物 業 ， 以 長 線 投 資 及 自 用 者 為 主 。 如 北 角 英 皇 道 355至 361地 下 D舖 連 一 樓 全 層 ， 由 宗 教 團 體 以 $2400萬 購 入 ， 將 於 今 年 中 到 期 後 收 回 自 用 。 至 於 租 金 回 報 率 方 面 ， 由 於 整 體 市 場 租 金 回 落 ， 而 租 約 多 於 九 九 年 簽 訂 ， 故 今 年 舖 位 之 租 金 回 報 率 ， 預 計 會 由 八 厘 下 調 至 七 厘 左 右 之 水 平 ， 買 賣 成 交 量 比 九 九 年 微 增 ， 而 舖 位 成 交 活 動 及 價 值 亦 受 市 場 推 動 ， 漸 漸 活 躍 及 復 甦 起 來 ， 預 料 二 千 年 後 仍 可 維 持 一 段 時 間 。

撰 文 : 香 港 舖 位 部 分 區 營 業 經 理 繆 偉 麟 (持 牌 地 產 代 理 E-043178)
二 零 零 零 年 一 月 廿 九 日
持 牌 地 產 代 理 公 司
牌 照 號 碼 ： C-000227