市 場 焦 點

一 九 九 九 年 全 層 主 要 甲 級 寫 字 樓 分 拆 轉 售 評 析
個 別 分 拆 獲 利 三 成

中 原 地 產 研 究 部 統 計 ， 一 九 九 九 年 主 要 甲 級 商 廈 共 有 5層 物 業 在 投 資 者 吸 納 後 ， 以 分 拆 單 位 形 式 轉 售 ； 有 個 別 已 成 功 把 全 層 寫 字 樓 單 位 沽 售 ， 並 錄 得 高 達 三 成 的 賬 面 利 潤 。

根 據 中 原 地 產 商 業 部 資 料 ， 一 九 九 九 年 共 有 5層 主 要 甲 級 寫 字 樓 以 分 拆 獨 立 單 位 形 成 在 市 場 上 放 盤 。 該 五 層 商 廈 物 業 全 部 位 於 寫 字 樓 核 心 區 ； 其 中 港 島 金 鐘 區 共 佔 4層 ， 包 括 力 寶 中 心 二 座 11樓 及 16樓 ， 海 富 中 心 二 座 6樓 及 美 國 銀 行 中 心 12樓 ； 而 九 龍 只 有 尖 沙 咀 康 宏 廣 場 南 座 20樓 進 行 拆 售 。

五 層 優 質 甲 級 商 廈 物 業 共 分 拆 為 77個 單 位 放 售 ， 單 位 建 築 面 積 介 乎 670呎 至 2,400呎 之 間 ， 提 供 可 售 總 建 築 面 積 達 82,957平 方 呎 。 由 於 來 年 甲 級 商 廈 供 應 量 將 明 顯 減 少 ,加 上 同 類 物 業 價 格 已 降 至 頗 吸 引 水 平 ， 故 甲 級 寫 字 樓 單 位 分 拆 出 售 成 積 亦 相 當 理 想 。

就 該 77個 甲 級 商 廈 拆 售 單 位 計 算 ， 其 中 逾 六 成 半 單 位 （ 52個 ） 已 獲 買 家 吸 納 ； 成 功 售 出 建 築 面 積 亦 多 達 52,181平 方 呎 ， 佔 推 售 面 積 六 成 三 。 按 平 均 每 呎 成 交 價 比 較 ， 金 鐘 力 寶 中 心 二 座 11樓 價 格 最 高 ， 呎 價 達 5,401元 ； 同 座 16樓 則 以 成 交 呎 價 5,197元 緊 隨 其 後 。 其 他 依 次 為 金 鐘 美 國 銀 行 中 心 12樓 （ 4,757元 ） ， 海 富 中 心 二 座 6樓 （ 4,196元 ） 及 尖 沙 咀 康 宏 廣 場 南 座 20樓 （ 4,185元 ） 。

以 個 別 商 廈 物 業 拆 售 成 積 計 算 ， 金 鐘 美 國 銀 行 中 心 12樓 表 現 最 突 出 。 該 全 層 寫 字 樓 共 分 拆 成 20個 單 位 ， 可 售 總 建 築 面 積 達 15,163平 方 呎 ； 已 於 九 九 年 六 月 以 前 全 數 成 功 沽 出 ， 總 值 7,197萬 元 。 相 對 物 業 購 入 價 5,550萬 元 ， 投 資 者 賬 面 已 獲 利 潤 高 達 29.68%。 預 料 其 他 各 層 寫 字 樓 分 拆 回 報 將 介 乎 一 成 半 至 二 成 不 等 。

中 原 地 產 副 營 業 董 事 陳 雁 樓 （ 持 牌 地 產 代 理 牌 照 號 碼 E036668） 表 示 ， 以 九 九 年 全 年 計 只 有 五 宗 甲 級 商 廈 全 層 分 拆 出 售 個 案 ， 明 顯 是 一 個 十 分 偏 低 數 字 。 主 要 原 因 是 九 八 及 九 九 兩 年 成 交 極 度 萎 縮 ， 不 少 投 資 客 未 敢 貿 然 入 市 ， 擔 心 市 場 承 接 力 不 足 。

但 過 去 數 星 期 有 不 少 投 資 客 及 財 團 積 極 問 盤 及 試 價 ， 相 信 二 千 年 甲 級 商 廈 全 層 分 拆 出 售 個 案 數 字 會 有 明 顯 升 幅 。 由 於 分 拆 出 售 單 位 之 面 積 總 和 一 般 會 較 全 層 購 入 時 大 ， （ 以 金 鐘 甲 級 商 廈 為 例 ， 一 般 分 拆 後 之 面 積 會 較 購 入 時 增 加 百 份 之 十 至 十 二 ） ， 故 此 只 要 市 場 成 交 價 不 向 下 調 ， 投 資 者 基 本 上 在 出 售 時 已 立 於 不 敗 之 地 。 加 上 預 期 今 年 甲 級 商 廈 成 交 將 有 機 會 大 幅 超 逾 去 年 ， 更 肯 定 增 加 投 資 信 心 。

中 原 地 產 研 究 部 市 場 分 析 員 ： 楊 明 儀 /黎 孝 慈
二 零 零 零 年 一 月 三 十 日
持 牌 地 產 代 理 公 司
牌 照 號 碼 ： C-000227