市 場 焦 點

二 手 居 屋 估 價 嚴 重 不 足

中 原 地 產 屯 門 恆 福 分 行 營 業 主 任 何 偉 明 指 出 ， 在 屯 門 的 居 屋 第 二 市 場 ， 銀 行 估 價 不 足 問 題 頗 為 普 遍 ， 其 中 屯 門 兆 麟 苑 八 百 二 十 七 呎 單 位 成 交 價 與 估 價 差 距 最 大 。 一 般 而 言 ， 該 類 單 位 現 造 價 約 一 百 五 十 萬 元 ， 但 估 價 僅 一 百 二 十 萬 ； 此 外 ， 同 區 翠 寧 花 園 七 百 零 四 呎 單 位 亦 有 明 顯 估 價 不 足 情 況 ， 做 價 一 百 二 十 五 萬 ， 但 估 價 僅 一 百 一 十 五 萬 。

他 說 ， 估 價 不 足 主 要 原 因 是 近 一 個 月 這 類 居 屋 樓 價 已 大 升 逾 兩 成 ， 然 而 ， 銀 行 鑑 於 買 家 享 有 雙 重 福 利 (包 括 政 府 批 出 之 自 置 物 業 貸 款 和 購 買 第 二 市 場 居 屋 不 用 補 地 價 ) ， 因 此 藉 估 價 不 足 ， 令 銀 行 可 承 擔 之 風 險 降 低 。 其 中 恆 生 銀 行 近 一 個 月 政 策 亦 有 已 改 變 ， 之 前 貸 款 申 請 不 用 估 價 ， 在 十 二 月 開 始 卻 要 做 估 價 ， 且 不 到 價 。

差 價 銀 碼 細 買 家 接 受

不 過 ， 何 偉 明 亦 表 示 ， 暫 時 估 價 不 足 未 影 響 買 家 入 市 的 熱 情 ， 畢 竟 居 屋 第 二 市 場 涉 及 銀 碼 細 ， 如 上 述 兆 麟 苑 的 八 百 二 十 七 呎 單 位 ， 估 價 同 做 價 雖 然 相 差 兩 成 ， 但 實 際 只 二 十 萬 ， 已 為 一 極 端 例 子 ， 一 般 差 價 僅 數 萬 元 ， 所 以 買 家 普 遍 仍 願 接 受 。

此 外 ， 買 家 通 常 是 自 用 ， 末 來 二 十 年 亦 未 必 考 慮 換 樓 ， 換 句 話 說 ， 一 段 頗 長 的 時 間 也 不 用 補 地 價 ， 故 不 用 為 買 入 價 預 留 邊 際 利 潤 ， 而 追 價 意 欲 亦 較 強 。 何 氏 指 出 ， 現 個 別 優 質 二 手 居 屋 樓 價 在 連 補 地 價 後 ， 隨 時 比 同 區 同 質 素 之 私 人 樓 貴 ， 且 賣 盤 甚 缺 ， 幾 乎 「 出 一 件 ， 賣 一 件 」 ， 故 他 建 議 買 家 選 擇 限 制 較 少 的 私 人 樓 ， 畢 竟 其 質 素 確 比 居 屋 高 ， 又 無 轉 售 限 制 。

用 家 多 追 價 意 郤 強

與 此 同 時 ， 將 軍 澳 居 屋 第 二 市 場 亦 有 銀 行 估 價 不 足 情 況 。 中 原 地 產 安 寧 分 行 B組 營 業 主 任 歐 偉 倫 指 出 ， 該 行 所 知 的 居 屋 第 二 市 場 估 價 ， 一 般 同 做 價 差 一 成 二 至 成 半 ， 個 別 更 相 差 達 二 成 。 以 交 投 較 多 的 裕 明 苑 七 百 一 十 呎 單 位 為 例 ， 做 價 一 百 三 十 萬 ， 約 一 千 八 百 元 一 呎 ， 但 估 價 僅 一 千 一 百 元 一 呎 ； 另 頌 明 苑 五 百 一 十 呎 單 位 曾 有 個 案 是 造 價 九 十 二 萬 八 千 元 ， 估 價 僅 八 十 二 萬 。 估 價 不 足 除 因 樓 價 已 升 了 一 成 半 外 ， 買 家 貸 款 額 細 亦 是 其 中 一 個 因 素 。

資 料 來 源 ： 節 錄 自 明 報
一 九 九 八 年 十 二 月 廿 九 日