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（由1999年1月10日至今為止）

市場焦點

跨越九七的地產市道施永青

八十年代初期，當九七問題剛浮現的時候，誰也不會相信，香港的樓市，在離九七不足一年的今天仍會如此蓬勃，平均每月的成交量超越一萬宗，個別豪宅的樓價竟可升逾一萬五千元一呎。這十多年來樓市的演變，充份証明香港人對九七的顧慮已越來越少。因此，到今天仍以九七為焦點來研究樓市已有點不合時宜。

在香港房地產的二手市場上，每年轉讓的單位數量約佔總存量的百分之八至百分之十，以此推算，約十至十二年左右，就有機會讓全部業主把手上的物業脫手。九七問題出現至今已逾十年，香港的物業已從杄心九七的人的手裏落到不杄心九七的人的手裏。因此，不可能出現那種某些人常掛在嘴邊的情況 ------臨近九七時會有很多人不顧一切想把手上的物業脫手，令樓市崩潰。現在距離九七只有七個多月，市場上不但未見有人拋售物業，反而出現一遍搶購熱潮。今天人們擔心是買不到而非賣不出。早年因九七而賤價賣樓的人，現在不惜多出數倍的價錢也要買回來。英資的置地公司就是一個好例子，他們把核心地區的剛建好一級寫字樓 (皇后大道中九號 ) 賣了，卻去補回一個邊緣地區的尚要重建的物業 (皇冠車行 ) ，反映人們對九七的取向已出現了重大的轉變。

九七問題初出現的時候，市場較關注的是它可能引發的不利因素，如中共會否在香港推行社會主義，令業主的財產不但會被沒收，而擁有房地產可能被稱為地主，成了一種罪狀。因此，當時確有不少人因而移民，令樓價大幅回落。然而，這些不利的因素該已證明只屬過慮，至於其他確實存在的不利因素，亦已為市場人仕充份知悉，早已在價格上反胦出來了。近期人們比較留意的反是一些因九七而可能出現的有利因素，譬如，九七後會否有更多的資金流入香港，國內先富起來的人可能會來香港置業，全國各類型的公司會否有意來港開拓業務等。這一切都令人感到，越臨近九七樓市只會更好。豪宅與一級寫字樓的售價，最近就是借將有大量中資入市這一概念而被大幅炒高。

此外，我們還從目前投資物業的租金回報率水平去推測投資者對後市的估計。

八十年代中段，九七問題還十分困擾投資者的時候，香港物業的租金回報率一般都超過十厘，但今天住宅的租金回報率只有四、五厘，商業樓宇也不外五、六厘。出現這麼大的轉變，恰恰證明，投資者認為未來的投資風險不高，否則他們必定會要求更高的回報率，以更快收回成本，減低風險。另一方面，如果投資者肯接受這麼低的回報率，正好反映他們相信，未來資產增值的機會相當高，他在租金低回報方面所承受的損失可從樓價的升值上得到補償。

市場上的租金回報率的變動，不能單靠個別投資者的行為所促成，非有眾多投資者都有這樣的信念，並以真金白銀去投票 ( 買樓收租 )，不足以使市場上的租金回報率出現普遍性的改變。因此，可以得出這樣一個結論：就是當前大部分的投資者都認為，未來香港地產市場風險不高，升值能力很強。這種情況就一如股票市場上的優質股都是高 P. E. 低息率的。因此，香港地產仍是一個優質投資項目。

當然，今天仍有不少人擔心九七後的情況可能有變，譬如中國在政治上的穩定性，勢將比過往對香港造成更大的衝擊。不少人擔心，鄧小平過生後，中國由於內陸與沿海的發展不平衡，很容易出現軍伐亂戰的局面，我卻認為機會不大。沿海地區的快速發展，正好是內亂不會輕易發生的原因。中國過往出現動亂，主要是出現飢荒，民不潦生，才會亂起來。沿海發展了，既得利益者就越多，亂對他們沒有好處。以廣東為例，它的產品，如電視、洗衣機等，分銷遍及全中國，它的勞工又依靠四川湖南，一內亂就會破壞它的產品市場及勞動力供應。至於內陸地區，亦要靠沿海地區先起步去帶動他們的發展。事實上，這十幾年來，內陸人民的生活亦因沿海地區的先起步而得到很大的改善。因此，無論沿海與內陸都不願意看到中國亂起來。我估計，二十一世紀裏，中國人會有機會把精神時間重點放在經濟上，而非如過去那樣主要放在內鬥上，令中國真正富強起來。

亦有人擔心，一旦中國富強起來了，香港的作用就會消失。將來，上海、天津等港口就可以取代香港的地位，我對這種估計並不認同。

香港的優勢存在兩個不同的層面，其一是物質方面的，其二是文化方面的。在物質方面，香港的基本建設比較完善，有先進的通訊運輸配備。這方面，中國雖然會追上來，令差距拉近，但香港並不會停步等你追的，香港亦是在進步中，而且在一個更好的基礎上進步。因此，香港在物質設備上的優勢將長期領先。中國讓香港五十年不變，主要就是估計到香港在這方面的領先地位，五十年裏不容易改變。

至於文化方面，香港的有利位置更不易被取代。中國與西方的文化有很多根本上的差異，有不同的深層結構，還有不同的發展方向。這是在幾千年的歷史發展中造成的，不可能在短時間裏拉近，甚至可以說，這些文化上的差異，現在根本上不是在接近，而是在背馳。

因此，中西方的交往，不論是政治上、經濟上，還是文化上，都適宜有個觸媒，而有條件扮演這個角色的暫時只有香港。因為香港做了百多年的英國殖民地，被逼接受了一套西方文化，但香港人本身是中國人，較能接受中國文化，故可以在中西方之間發揮溝通作用。

今天中國大陸上懂外語的人多了，西方亦有人可以說普通話，但西方人直接去中國做生意而成功的不多，總要通過香港人去做才較為順利。西方人直接與中國洽商，往往不易取得協議，不是認為合約的表達方式不可接受就是認為不確實的風險太高。但香港人卻可以衡量這種風險，接受這類合約。於是西方人寧與香港人簽約，讓香港人再與中方去簽約，從中賺一筆。這種情況今後仍會長期存在。

只要香港能在中國的發展中有它可以發揮的作用，香港的經濟一定可以持續發展，香港房產的地價值就能隨經濟發展而不斷增長。因此，今後仍不斷會有資金流入這個市場，支持香港房地市場的價格企於一個相對高的水平。

九四、九五年，香港房地產市場剛經歷過一次相當嚴重的調整。九六年才從谷底復甦，雖已升了不少 ( 約 30% )，但仍是剛起步階段，後市上升潛力仍很強。目入市為時未晚，大家不妨認真物色投資對像，盡快採取行動。

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跨 越 九 七 的 地 產 市 道 施 永 青

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