Market Focus

(一) 為何要遏抑樓市

買不起樓不一定影響民生 ﹐ 租樓亦可解決居住問題。近年租金的升幅與通漲接近 ﹐ 故不會影響民生。本來 ﹐ 只要政府能多建公屋 ﹐ 讓付不起私屋租金的人入住 ﹐ 已可算功德完滿 ﹐ 無需把投資地產的樓價問題也作包袱背上身。

然而 ﹐ 由於連年樓價慣性上升 ﹐ 已令社會產生一種迷信 ﹐ 以為有樓必發 ﹐ 以至（ i）資源過份集中流入地產市場 ﹐ 令其他行業得不到足夠資源發展 ﹔ （ ii）貧富距離拉闊 ﹐

(二) 出手必須快而有力

樓價問題已非一日之寒 ﹐ 問題已發展得相當嚴重 ﹐ 待十月施政報告時才處理已太遲 ﹐ 必須果斷地第一時間出手 ﹐ 宜先在特首的就職演辭上作方向性的交待 ﹐ 並在一個月內

(三) 不贊成稅制上的改動

民主黨提出的短期轉讓稅 ﹐ 本應對遏抑樓市會有一定的作用 ﹐ 但基於以下原因 ﹐ 我們不能贊同 ﹕

(i)不宜利用稅制作權宜措施 ﹐ 稅制一經訂立就不易更改。　政府用慣了這筆錢時 ﹐ 改時用什麼來替代 ﹖ 　樓市不會長期興旺 ﹐ 當樓市需要政府出手去支持時 ﹐ 這稅例就與

(ii)短期轉讓稅會令樓市流轉的靈活性降低 ﹐ 令樓更難落入真正需要的人手裏。　如果兩年內轉讓要徵稅的話 ﹐ 投資者會傾向持有多過兩年 ﹐ 那市場上可供選擇的樓會更少

(iii)改稅制會嚇壞投資者 ﹐ 特區政府早有聲明不會改變香港的稅務哲學 ﹐ 如果剛成立就改變一貫簡單而低的稅制 ﹐ 會令人對五十年不變引起懷疑 ﹐ 嚇壞投資者 ﹐ 不值得。

(四) 收緊對非自用者的按揭成數

我們不贊成一刀切的收緊所有按揭成數 ﹐ 這不但會打擊用家的購買力 ﹐ 而且還會逼使銀行轉移目標去做風險更大的按揭。

一九九六年土地註冊署登記的按揭宗數比物業轉讓契約還要多 ﹐ 195,011宗比 166,190宗 ﹐ 多了百分之十七。　顯示銀行為了生意，不惜誘使客戶轉按或加按。　這類按揭的風 �

因此 ﹐ 我們提議 ﹐ 在要求銀行收緊按揭的同時 ﹐ 讓銀行提高自用者的按揭成數由七成至八成。　條件是貸款者必須宣誓 ﹐ 買樓乃作自住用途。　發假誓乃刑事罪行 ﹐ 敢以

至於非自用者 ﹐ 金管局可要求銀行只借五成或以下 ﹐ 並收取較高的利率。　這樣必可減少投資者入市比例 ﹐ 令熾熱的樓市得以冷晗。

(五) 撥居屋用地去私人市場

增設夾心居屋後 ﹐ 私人住宅市場愈縮愈小 ﹐ 亦為樓價上升製造了條件。　因為這樣樓價只需照顧少數人的購買能力已可以 ﹐ 高一點也承受得起。　一旦這小圈子的樓價上

相反 ﹐ 如果把居屋及夾屋的用地撥去私人住宅市場 ﹐ 私人住宅市場的供應量每年可多二萬個左右。　這樣樓價就得照顧多二萬個家庭的購買力。　照顧的人越多 ﹐ 其平均

取消居屋當然有人受害 ﹐ 但只要多增的私屋能在市場上被用家吸納 ﹐ 其令居者有其屋的初衷並沒有受損 ﹐ 其解決房屋問題的程度也沒有差異。　只是入住人不同吧了。　

撤消了居屋 ﹐ 反會令人們相信 ﹐ 政府確有打算要讓樓價處於大多數人可以承杄的範圍 ﹐ 而炒家亦會不敢再輕易入市。

此外 ﹐ 私人發展商的效率一般都比房委會高 ﹐ 由私人發展商去發展 ﹐ 樓宇落成的速度一定較快 ﹐ 市場亦能及早獲得供應。

一次過把所有居屋用地撥去私人市場 ﹐ 對社會的衝擊委實太大 ﹐ 但只要政府擺出姿態 ﹐ 並作少量嘗試 ﹐ 就可把炒家嚇走。　這樣政府就可以爭取到時問 ﹐ 在增加供應方面

(六) 轉低密度用地作高密度用途

最近政府宣稱會有多七十公頃的低密度用地推出市場 ﹐ 豪宅樓價立即應聲回落。　其實只要政府把其中小一半改作高密度住宅用地發展 ﹐ 中小型樓宇的供應量亦可大增 ﹐

只要政府肯重新檢討城市規劃 ﹐ 一定可以找到適宜把高地積比率的地區 ﹐ 如果能及時公佈具體方案 ﹐ 不需待供應實際在市場出現 ﹐ 市場的參與者就會作出理性預期 ﹐ 只要

總結來說 ﹐ 由於樓價問題已令經濟發展失衡 ﹐ 社會民心不安 ﹐ 政府已非出手不可了。　我們雖贊成政府出手要快而有力 ﹐ 晗不贊成改變稅制去完成這個權宜目標。　治本

一九九七年六月二十三日

市場焦點