市 場 焦 點

97年 上 半 年 商 廈 市 道 回 顧 及 下 半 年 展 望

中 原 地 產 商 業 部 營 業 經 理 陳 雁 樓 表 示 ， 97年 上 半 年 香 港 寫 字 樓 市 道 大 致 可 分 作 三 個 階 段 。 第 一 階 段 主 要 由 年 初 至 農 曆 年 前 ， 整 體 商 廈 承 接 著 96年 第 四 季 之 餘 勢 ， 繼 續 暢 旺 。 其 中 尤 以 核 心 區 之 優 質 商 廈 為 甚 ， 成 交 多 集 中 在 香 港 的 甲 級 物 業 如 力 寶 中 心 、 信 德 中 心 、 皇 后 大 道 中 九 號 、 美 國 銀 行 中 心 和 九 龍 區 的 康 宏 廣 場 等 。 這 段 時 期 成 交 雖 增 ， 但 價 錢 比 對 96年 12月 並 無 顯 著 之 升 幅 。 回 報 率 亦 持 續 偏 低 ， 平 均 只 約 3.3-3.5%。

第 二 階 段 則 在 於 二 月 中 至 四 月 底 。 由 於 該 段 時 間 負 面 因 素 較 多 ， 如 春 節 前 後 假 期 因 素 ， 鄧 小 平 逝 世 ， 金 管 局 宣 佈 收 緊 豪 宅 按 揭 ， 美 國 加 息 ， 股 市 停 滯 不 前 等 ， 再 加 上 96年 第 四 季 至 該 段 時 間 前 已 平 均 累 積 超 過 35%之 升 幅 ， 故 於 第 二 階 段 商 廈 樓 市 明 顯 進 入 消 化 期 。

另 一 方 面 96年 第 四 季 之 寫 字 樓 成 交 單 位 ， 超 過 七 成 於 今 年 四 月 底 完 成 交 易 ， 也 令 不 少 投 資 者 及 用 家 採 取 較 審 慎 的 觀 望 態 度 ， 期 待 買 家 撻 訂 及 蝕 讓 之 消 息 。 該 段 時 間 業 主 叫 價 及 成 交 價 亦 明 顯 下 調 ， 二 手 市 場 亦 轉 趨 淡 靜 。 甲 級 商 廈 之 售 價 比 對 起 96年 底 有 約 7-10%之 折 讓 ， 成 交 宗 數 則 大 幅 下 跌 超 逾 六 成 。 值 得 一 提 是 於 上 述 期 間 仍 有 不 少 大 手 成 交 ， 包 括 信 德 中 心 東 翼 、 中 遠 大 廈 、 鷹 君 中 心 、 力 寶 中 心 及 一 洲 國 際 廣 場 等 全 層 易 手 。 買 家 分 佈 相 當 廣 泛 ， 其 中 包 括 中 資 中 港 合 資 ， 本 地 資 金 及 東 南 亞 財 團 等 ， 反 映 大 圍 投 資 者 對 後 市 仍 然 樂 觀 。 其 中 較 為 吸 引 是 價 格 介 乎 一 萬 至 一 萬 三 千 元 之 全 層 物 業 。

第 三 階 段 則 由 5月 初 起 至 今 。 由 於 四 月 底 成 交 之 寫 字 樓 單 位 基 本 上 全 部 著 陸 ， 撻 訂 個 案 之 比 例 不 超 過 總 成 交 百 分 之 三 ， 相 對 94年 之 寫 字 樓 升 浪 ， 是 批 買 家 明 顯 更 有 實 力 及 有 更 充 足 之 準 備 ， 因 此 踏 入 五 月 份 ， 問 盤 及 睇 樓 次 數 有 大 幅 度 增 加 ， 成 交 亦 顯 著 活 躍 。 其 中 尤 以 力 寶 大 廈 及 百 富 勤 大 廈 最 為 顯 著 ， 炒 賣 情 況 此 起 彼 落 ， 熱 鬧 非 常 。 另 一 方 面 ， 由 於 四 月 底 成 交 之 業 主 已 套 現 獲 利 ， 當 中 不 少 再 度 入 市 掃 貨 ， 加 上 甚 多 中 資 用 家 希 望 能 趕 及 回 歸 前 落 實 自 置 公 司 物 業 ， 令 整 個 五 月 份 投 資 氣 氛 濃 厚 。 但 值 得 一 提 是 此 一 階 段 之 買 家 明 顯 較 96年 第 四 季 之 投 資 客 謹 慎 ， 不 會 盲 目 追 價 。 五 月 份 被 吸 納 之 寫 字 樓 物 業 主 要 是 以 售 價 為 優 先 考 慮 因 素 ， 成 交 期 長 短 已 非 如 以 前 般 重 要 。 因 此 ， 我 們 可 以 看 到 五 月 份 成 交 雖 有 增 加 ， 但 價 錢 並 無 上 升 跡 象 。 部 份 盤 源 較 多 之 大 廈 售 價 對 比 96年 底 之 售 價 更 有 3-5%之 折 讓 。 例 如 會 展 中 心 94年 底 平 均 價 約 為 每 呎 17,350元 ， 最 近 之 平 均 價 也 只 是 16,600元 。

他 續 指 出 ﹐ 踏 入 六 月 份 ， 雖 然 問 盤 情 況 未 有 減 少 ， 但 買 家 明 顯 轉 趨 謹 慎 。 部 份 存 貨 較 多 之 炒 家 更 積 極 減 價 ， 務 求 儘 快 減 輕 負 擔 。 市 況 忽 然 轉 靜 主 要 是 股 市 於 六 月 初 大 幅 下 挫 低 於 14,000點 水 平 ， 影 嚮 投 資 情 緒 ; 加 上 特 區 政 府 研 究 措 施 打 擊 住 宅 炒 家 也 令 部 份 投 資 者 擔 心 94政 府 干 預 樓 市 令 樓 價 全 面 回 落 情 況 再 次 發 生 ， 故 預 計 於 回 歸 前 寫 字 樓 市 道 仍 是 觀 望 為 主 ， 成 交 會 較 五 月 份 減 少 。

97年 下 半 年 商 廈 市 道 應 可 看 高 一 線 ， 歸 納 原 因 有 下 列 數 點 :

1) 甲 級 寫 字 樓 供 求 短 期 內 仍 然 不 平 衡 。 下 半 年 核 心 區 如 中 環 、 金 鐘 、 尖 沙 咀 區 可 出 售 之 供 應 仍 然 不 足 ， 情 況 要 到 98年 底 才 能 有 所 改 善 。 另 一 方 面 預 計 有 大 量 中 資 及 外 資 公 司 仍 未 能 物 色 理 想 寫 字 樓 單 位 ， 故 今 供 求 轉 趨 緊 張 。

2) 回 報 率 上 升 。 97年 上 半 年 甲 級 寫 字 樓 租 金 平 均 有 約 13.5%之 增 幅 ， 令 部 份 商 廈 單 位 回 報 率 重 上 4.5至 5厘 回 報 。 租 金 再 進 一 步 上 升 可 令 樓 價 跟 隨 上 調 。

3) 特 區 政 府 打 擊 住 宅 炒 家 之 措 施 如 過 激 ， 則 很 大 可 能 令 資 金 流 向 寫 字 樓 物 業 市 場 。

4) 最 近 不 少 本 地 及 中 資 銀 行 正 積 極 拓 展 一 向 被 忽 略 之 工 商 物 業 按 揭 。 除 增 加 按 揭 成 數 ， 調 低 利 率 外 ， 審 查 水 平 也 相 對 寬 鬆 。 這 可 使 用 家 及 投 資 者 有 更 大 信 心 入 市 。

5) 現 時 商 廈 格 價 水 平 對 比 94年 高 峰 位 仍 有 超 逾 10%之 折 讓 ， 加 上 優 質 住 宅 及 寫 字 樓 價 格 之 距 離 越 拉 越 遠 ， 相 比 世 界 其 它 金 融 中 心 如 紐 約 、 東 京 、 倫 敦 等 之 比 例 明 顯 是 不 正 常 。 預 計 此 差 距 將 來 會 進 一 步 收 窄 。

綜 合 上 述 觀 察 ， 陳 雁 樓 預 計 97年 下 半 年 商 廈 市 道 仍 可 樂 觀 。 如 無 其 它 負 面 消 息 ， 可 望 於 7月 回 歸 後 回 復 活 躍 。 價 格 於 今 年 內 有 很 大 機 會 重 上 94年 之 高 峰 位 。 過 去 三 年 無 論 通 脹 ， 生 活 水 平 ， 經 濟 指 數 及 需 求 等 都 已 上 升 ， 商 廈 價 格 離 該 水 平 應 不 遠 。 預 測 至 年 底 可 有 15%之 平 均 升 幅 。

一 九 九 七 年 六 月 二 十 四 日