Market Focus

引言

去年七月，國際性投機者乘泰國本身流動帳出現嚴重赤字的弱點，狙擊泰銖。由此產生的餘波不但殃及其他亞洲貨幣，亦嚴重影響本港整體金融及地產市道。市場一般認為，多國貨幣體系的崩潰只是整個金融風暴中的一種病徵，並非引發此風暴的成因，相信現時危機並未過去。

本文內容旨在概括撮寫現今亞洲市場內的近況、風暴下香港住宅市場的轉化，中原地產如何在逆境中自處及掌握新的機會。

亞洲泡沫經濟

從 1985年起，美元對日元呈不成比例的弱勢，兩者並長期保持在低利率水平。在與美元維繫固定匯率的狀態下，亞洲多國銀行及企業因此能在比本身貨幣相對低廉的利率形勢下借取美元及日元。由於貨幣之間存在著利率差距，借取短期外資後再套取本土高息利率可產生較高回報。此舉則無形中鼓勵了短期負債與流動性相對較低的長線投資錯配情況的出現。大量資金亦因此而在區內流動，並需要尋找出路，由此蘊釀了亞洲區的泡沫經濟。資金過剩的後果是各式貸款批核程序過於寬鬆。不少借貸的審批準繩建基於政治而非純商業的實際考慮因素。綜觀整個亞洲區，鉅額貸款滾向高度投機之大型地產發展計劃、急進的企業擴展活動更以荒謬的高槓桿比例急速膨脹、及過份集中於某些行業如汽車業、鋼鐵、半導體等。引致供應過剩，形成區內的惡性競爭，盈利遞減。

在享受高經濟增長的同時，多個亞洲國家 (除香港外 )早已累積龐大的流動帳赤字。更重要的是，流動帳赤字佔總體國民生產值的比例已到達危險程度，與此同時，財政盈餘不斷萎縮。正如泰國的財政盈餘早已由 95年的 3%跌至 96年的 0.9%，期間流動帳赤字仍維持在經濟增長率約 8%的水平。南韓方面，其貿易盈餘亦由以往的 0.6%跌至 0.3%，而流動帳赤字比對經濟增長率亦以倍數增長，由以往的 2%升至 4%。

自 1995年起美元見底回升，亞洲貨幣匯價日漸高於其真正價值。事後證明當時亞洲各國應採取建設性策略去減低赤字，如減低政府開資、或撤銷一貫對美元的固定匯率措施。可惜由於當時各大城市正在享受經濟增長的優勢，尤其在出口貨品、金融業、產業皆欣欣向榮的景況下，各地政府並不察覺泡沫經濟即將幻滅。平白錯過這一去不復還的黃金時機。及至 1996年美元持續上升，亞洲各國為保障本身貨幣的價值被迫將利率上調。與此同時，泡沫開始破滅，並引發了一輪拋售亞洲貨幣及股票的浪潮。

當金融危機發生時，外國資金供應者為迴避高風險，立刻停止供應，或調高利率。其中日資機構更受到日本銀行體系一連串醜聞及經濟長期衰退的雙重打擊。當亞洲區內的銀根呈現短缺、信貸崩潰、股市急跌、物業價格跳水式下滑的情況相繼浮現。當貨幣貶值，一些以拆借短期外幣貸款作營運資金的企業頓告失守，及無力償還來自本土及外國的債務。以往被高估的匯率及過高的資產價格隨即暴跌至被嚴重低估的水平。這轉變足以使財富瓦解，而高利率亦壓抑需求，壓縮貿易融資，破壞物資及服務的供應。經濟體系亦墮入大量破產及失業的深淵。對於早已脆弱的金融體系，此等情況彷如「雪上加霜」。

世界市場未能預先警覺到亞洲金融風暴的來臨，主要原因是今日被評為亞洲金融體系內的缺點原本是之前被視為它們的優點。亞洲經濟能夠從貧窮中發展起來，部份原因是受惠於刻意營造的低利率、直接貸款、中央集權模式的工業化政策及固定匯率等措施。亞洲經濟藉此得以穩定成長及帶來新景象。正如南韓，實行中央計劃式的工業化策略，銀行與各大型工業集團之間有著非常密切的聯繫，大大協助南韓躍升成為世界第十一大的金融經濟體系。但她的成功之道卻與日益繁雜的經濟環境格格不入，更不幸地將整個國家經濟推入深淵。

我們預期現時市場內將有更多問題相繼湧現，在現階段很難評估問題的持續性，惟一般相信可能會需要逾數年的時間去舒緩有關問題。無論如何，過去歷史已引證出假若經濟改革步伐愈快實施，那麼該區經濟便能愈快享受到重建後的優越環境，如低通脹，低失業率及生活水平的提升。

香港住宅物業市場

不少人評論 1997年的香港物業市道瑝升幅度近乎 “ 離譜 ” 及需要作出調整。特區政府刻意製造物業市場的調整，例如增加土地供應以達致每年 8萬 5的長遠建屋目標。早在金融危機爆發前，特區政府已草擬有關方案，而亞洲金融危機亦已幫助政府提前達致調整樓市的目的。

當危機擴散，二手住宅價格急跌，交投量計均下滑達 50%。在過去的 6個月內，成交總數約 28,000宗 (相比前 6個月逾 60,000宗成交 )。據中原調查數據所得，在這 28,000成交內，約 5,000宗 (18%)內之物業是在一年內轉手的，其中約 1,900宗錄得虧損。其中約三份一的個案錄得虧損金額達樓價的 20%。部份更出現超過 40%的虧蝕情況。

在市道轉靜及流通能力下降的情況下，發展商及業主逐漸發覺市場吸納量下降而需將待售物業價格下調。普遍性物業價格下降及政府提出的未來房屋政策均大大改變一般市民對物業投資的期望。在過去，坐擁物業長期必然升值。發展商擁有大量土地儲備及收租物業的發展商更成為大贏家。惟在現今的市場環境下，發展商若要保持高回報，便必需提高銷售量及為其產品增值以保持高水平的盈利。我們預期，會有更多的發展商為在渴求提高售樓量的形勢下，不惜將物業價格調底，並連同有關的增值項目一併推出。中小型住宅的沽家將面對強大的競爭對手。

再者，由於失業率上升，在職員工被遣散及裁員的潛在危機亦足以令不少有意趁低吸納的人仕卻步。他們不但將置業計劃擱置，更傾向增加儲蓄，減低消費。受消費意欲下降影響，零售業萎縮，店舖倒閉使失業率進一步上升，從而產生更多負面情緒，使經濟進入惡性循環。在物業市場內，發展商會因應市場吸納量下降而大幅削減物業價格，但此舉令有意置業人仕而對樓市抱更大的觀望態度，及等待進一步的價格下調。

展望

香港及亞洲將會如何發展呢？樂觀者認為金融危機已過，惟悲觀者則相信市場上將會出現通縮及經濟蕭條的現象。現時很難評估危機何時能結束。雖然面對著這變化無常的環境，我們仍須為日常的營運作商業決定。以下是本人對現今市場上的一些觀點，希望能與閣下分享的同時冀盼閣下可就有關論點作出回應。

首先，我們做地產代理的，必須要做配對，成功撮合買賣雙方以賺取佣金。所以在成交量及樓價兩者之間，我們較為關心前者。現時，我們首要面對的問題是成交薄弱，與同行和發展商之強烈競爭。在一手市場內，發展商能在淡市中快速地透過減價、提供二按及其他優惠給買家，更可以加強宣傳攻勢，引起公眾對該樓盤的認知，以利促銷有關物業。惟在二手市場內，由於物業業權是獨立和分散的。所以，並不容許代理用相同資源來推介單一樓盤。同樣地，代理們亦無法於發展商作出減價決定之際，成功地說服眾小業主一致減價。事實上，由於物業單位往往代表小業主們畢生的財富，不能效法發展商透過增加營業額來增大利率，他們能做到的只是將邊際利潤盡量擴大，此亦能解釋為何小業主們多不願將單位價格下調的現象。另一方面，基於一手盤是新發售的住宅單位，其設計及質素較一般二手樓優勝，所以較受買家歡迎。

現今地產代理之間的競爭非常劇烈。在 97年期間，估計有約 4,000間代理公司，共顧用營業員總數逾 30,000人，在平均每月只得 13,000宗成交的二手市場中互相競爭。現時二手市場萎縮 (平均每月只有約 4,000至 5,000宗成交 )，代理之間的競爭更趨白熱化。由於發展商不斷推出新樓盤，吸納了不少的購買力，形勢更見困窘。我們相信地產代理業將展開大規模的調整，出現汰弱留強的現象。

面對交投量減少達 50%，如果我們可擴大本身市場佔有率達一倍以上，或減低現有規模至 50%，可保持運作不倒。但對我們來說前者不易實現，後者可行性則受到分行現有租約的束縛。此外，急速的削減分行行動不利我們建立及維繫良好的顧客關係，更引起客人及員工們對公司不必要的疑慮。為此，我們選擇了漸進式調整分行規模，同時逐步增強市場佔有率。只要公司能逐漸達致收支平衡，便能無懼逆市來臨。

為配合這策略，我們需要監察及控制成本，特別在溝通及宣傳方面。在 1997年內，我們每月花了逾 1千萬元在電視及報紙廣告和宣傳單張之上。每月花在分發傳遞、傳真、郵費，流動電訊及租用通話線上的費用亦高達 2百萬。中原網頁的正式推廣，讓我們在節省推廣及宣傳費用 80%至每月 2百萬元的時刻，仍然可以透過網頁維持一定的曝光率。同時透過內聯網的正式推出，我們不但可大大加強內部聯繫，使其更快速及直接，更可能省回不少於 30%的溝通費用。

目前，發展商漸漸發覺較難在市場上出售旗下發展項目的剩餘單位，由於這些「貨尾」散佈於不同地區及屋苑，主力宣傳該些單位，不符合成本效益。因此發展商委託大型地產代理商協助分銷有關單位。對小型地產發展商而言，由於資源有限，更需借助大型代理行的人力、物力及經驗去促銷旗下發展的物業。此等趨勢為代理行業在二手樓盤以外提供多一個拓展業務之空間。我們當然會竭盡所能，運用龐大的分行網絡，強大的專業物業顧問隊伍去迎接及充份掌握這份新的商機。

面對高度競爭及不斷變化的市場，我們需要不斷以創新及高效率來取勝。要達到這目標，我們需要授權給管理階層去擔當廣泛的職責。除了跟隨一些大方向外，經理們可自由及自主地執行他們本身定下的營業運作模式。我們鼓勵經理們創建新構思、敢於嘗試並將一些成功的新知創建帶給公司內其他成員。經驗告訴我們，此舉能不斷孕育出相當有用的新營運模式及優越服務。

總結

總結而言，亞洲金融危機是過去十年不當政策及投機活動下產生的結果。相信亞洲經濟將不能於短時間內全完復原，而且需要較長時間去矯正以往的錯誤。香港特區政府已表達了新的房屋政策，此亦一反過去港英政府一貫高地價政策的慣性做法。這轉變將帶來深遠的影響，而且開展了香港有史以來未曾經歷過的新市場形勢。此等轉變將本來是過熱的樓市冷卻，使成交量驟降。如何面對新環境並獲得長期成功將會是我們未來的挑戰。要達到這目標，我們需要不斷創新、高度適應環境、周詳的計劃，運用先進科技來提昇我們的競爭力及服務質素。

市場焦點

亞洲金融風暴對物業市場的影響

市 場 焦 點

亞 洲 金 融 風 暴 對 物 業 市 場 的 影 響

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