市 場 焦 點

政 府 土 地 拍 賣 預 測

特 區 政 府 將 於 本 月 二 十 三 日 假 尖 沙 咀 文 化 中 心 舉 行 一 九 九 八 年 之 第 五 次 土 地 拍 賣 。 是 次 賣 地 將 有 兩 幅 地 皮 推 出 發 售 ， 分 別 位 於 屯 門 恆 貴 街 之 商 /住 地 皮 和 元 朗 牛 潭 尾 新 田 公 路 以 東 之 低 密 度 住 宅 用 地 。 由 於 今 次 為 政 府 推 出 一 連 串 救 市 行 動 後 的 第 一 次 賣 地 ， 賣 地 成 績 相 信 能 夠 作 為 發 展 商 對 後 市 信 心 的 一 個 反 映 。 中 原 測 量 師 行 有 限 公 司 董 事 雷 偉 全 測 量 師 預 料 是 次 賣 地 將 為 庫 房 帶 來 約 三 億 九 仟 二 佰 萬 元 之 進 帳 。

首 幅 拍 賣 之 土 地 位 於 屯 門 恆 貴 街 之 一 幅 商 住 用 地 ， 面 向 屯 門 避 風 塘 ， 前 為 貨 物 裝 卸 區 ， 附 近 亦 有 多 個 住 宅 物 業 ， 如 豐 景 園 和 翠 寧 花 園 等 。 附 近 有 小 巴 及 巴 士 接 駁 至 屯 門 市 內 及 市 區 各 地 ， 而 距 離 最 近 之 輕 鐵 豐 景 園 車 站 亦 只 需 數 分 鐘 步 程 ， 交 通 尚 算 方 便 。 根 據 賣 地 章 程 ， 該 土 地 的 地 段 編 號 為 屯 門 市 地 段 408號 ， 地 盤 面 積 約 為 51,290呎 ， 用 途 為 非 工 業 用 地 (不 包 括 貨 倉 、 油 站 、 酒 店 及 服 務 式 公 寓 )。 由 於 該 幅 地 皮 附 近 人 流 較 少 ， 對 於 商 業 及 零 售 的 需 求 不 大 ， 預 料 發 展 商 只 會 興 建 一 層 高 的 商 場 ， 上 蓋 則 興 建 車 位 設 施 及 兩 座 住 宅 大 廈 ， 能 提 供 總 樓 面 面 積 約 280,475平 方 呎 ， 地 積 比 率 約 5.47倍 。 雖 然 建 成 後 的 物 業 可 享 有 海 景 ， 但 由 於 距 離 屯 門 市 中 心 較 遠 ， 估 計 成 交 價 約 為 二 億 五 仟 二 百 萬 元 ， 樓 面 地 價 約 為 每 平 方 呎 900元 。

另 一 幅 推 出 拍 賣 之 土 地 是 位 於 元 朗 牛 潭 尾 的 低 密 度 住 宅 地 皮 ， 鄰 近 碧 豪 苑 及 加 州 豪 園 ， 為 元 朗 新 田 公 路 沿 線 的 低 密 度 住 宅 集 中 地 。 附 近 有 小 巴 及 巴 士 接 駁 至 元 朗 及 上 水 區 內 ， 加 上 元 朗 三 號 幹 線 已 經 通 車 ， 交 通 尚 算 一 般 。 根 據 賣 地 章 程 ， 該 土 地 的 地 段 編 號 為 仗 量 約 105號 地 段 2086號 ， 地 盤 面 積 約 437,783平 方 呎 ， 可 建 總 樓 面 面 積 不 可 超 過 175,109平 方 呎 ， 地 積 比 率 約 為 0.4倍 ， 用 途 為 住 宅 用 地 ， 樓 高 限 制 為 9米 ， 每 座 建 築 物 均 不 可 超 過 三 層 。 由 於 該 地 皮 後 方 靠 近 山 坡 及 地 形 狹 長 和 不 規 則 ， 故 發 展 商 須 額 外 進 行 山 坡 鞏 固 工 程 ， 在 建 築 設 計 上 亦 會 遇 到 不 便 。 預 料 該 幅 土 地 上 可 興 建 約 七 十 幢 三 層 高 的 花 園 洋 房 式 別 墅 ， 但 由 於 近 期 開 售 的 夏 威 夷 豪 園 平 均 呎 價 約 為 二 千 四 佰 元 左 右 ， 相 信 將 會 對 地 皮 之 售 價 造 成 一 定 的 壓 力 ， 估 計 成 交 價 約 為 一 億 四 仟 萬 元 ， 樓 面 地 價 約 為 每 平 方 呎 800元 。

中 原 測 量 師 行 有 限 公 司
一 九 九 八 年 六 月 十 六 日