市 場 焦 點

九 龍 東 第 二 季 租 金 下 調 回 報 率 上 升

隨 著 啟 德 機 場 搬 遷 ， 九 龍 東 多 個 屋 苑 失 去 鄰 近 機 場 之 優 勢 ， 租 金 因 而 下 跌 。 然 而 ， 本 年 第 二 季 樓 市 低 迷 ， 樓 價 持 續 下 跌 ， 令 該 區 出 現 租 金 下 滑 但 租 務 回 報 率 上 升 的 現 象 ， 當 中 以 九 龍 灣 麗 晶 花 園 之 租 務 回 報 率 最 高 ， 可 達 6厘 。

綜 合 九 龍 東 各 大 屋 苑 的 資 料 ， 本 年 第 二 季 各 屋 苑 之 租 賃 交 投 波 動 不 大 ， 大 部 份 皆 於 五 月 份 時 出 現 下 跌 的 情 況 ， 但 到 六 月 份 則 回 升 ， 僅 淘 大 花 園 之 租 賃 交 投 持 續 下 跌 。 第 二 季 租 務 最 活 躍 的 為 麗 港 城 ， 共 錄 得 196宗 成 交 ， 其 次 為 匯 景 花 園 ， 共 錄 得 148宗 租 務 成 交 ； 而 租 務 市 場 最 平 穩 的 為 麗 晶 花 園 ， 去 季 內 每 月 均 錄 得 30宗 租 賃 成 交 。

至 於 租 金 方 面 ， 上 季 各 屋 苑 的 租 金 均 向 下 調 整 ， 跌 幅 最 大 的 為 麗 港 城 ， 由 四 月 份 之 每 呎 $16.8下 跌 至 六 月 份 之 每 呎 $15.3， 跌 幅 達 9%。 而 德 福 花 園 之 租 金 亦 由 四 月 之 每 呎 $15.4下 跌 至 $14.2， 跌 幅 亦 達 7.8%。 不 過 ， 該 兩 屋 苑 之 租 務 回 報 率 卻 持 續 上 升 ， 分 別 由 4.1%升 至 4.6%及 由 4.5%升 至 5.6%。 而 租 務 回 報 率 最 高 的 是 麗 晶 花 園 ， 回 報 率 達 6厘 。

中 原 地 產 匯 景 花 園 分 行 經 理 黃 志 基 表 示 ， 雖 然 麗 港 城 因 機 場 搬 遷 而 失 去 部 份 空 姐 租 客 ， 但 放 盤 單 位 增 多 及 租 金 下 跌 ， 卻 吸 納 不 少 其 他 客 源 。 加 上 樓 價 的 跌 幅 比 租 金 跌 幅 更 大 ， 由 四 月 份 之 每 方 呎 $5600下 跌 至 六 月 份 之 每 方 呎 $4100， 下 跌 近 27%， 故 相 對 地 租 務 回 報 率 便 上 升 。

中 原 地 產 麗 晶 花 園 分 行 高 級 營 業 主 任 李 志 江 表 示 ， 該 屋 苑 之 租 金 與 其 他 屋 苑 相 若 ， 但 樓 價 卻 較 低 ， 故 租 務 回 報 率 最 高 ， 對 投 資 者 存 在 一 定 吸 引 力 。 現 時 該 屋 苑 之 投 資 者 數 目 ， 有 輕 微 上 升 之 趨 勢 。 而 由 於 該 屋 苑 之 月 租 多 數 包 括 差 餉 及 管 理 費 在 內 ， 對 租 客 來 說 租 金 亦 相 當 合 理 。 他 續 稱 ， 在 機 場 搬 遷 之 後 ， 該 屋 苑 已 解 決 噪 音 的 問 題 ， 居 住 環 境 較 以 往 清 靜 ， 相 信 對 買 賣 及 租 務 市 場 均 可 起 正 面 影 響 。 而 七 月 份 首 個 星 期 該 屋 苑 已 錄 得 10宗 租 賃 成 交 ， 平 均 每 呎 租 金 $14-15， 市 場 上 之 放 租 盤 約 有 60個 。 李 氏 估 計 麗 晶 花 園 租 務 市 場 在 第 三 季 應 可 獲 理 想 表 現 。

撰 稿 ： 中 原 地 產 公 關 部 陳 以 丹
一 九 九 八 年 七 月 七 日