市 場 焦 點

自 置 買 家 創 低 價 購 海 韻 花 園     每 呎 $2350穿 九 三 入 伙 水 平

八 月 份 至 今 深 井 及 青 山 公 路 已 錄 得 55宗 二 手 買 賣 成 交 ， 較 上 月 同 期 下 降 一 成 半 。 而 隨 著 機 場 效 應 逐 漸 減 慢 ， 租 務 交 投 已 見 回 軟 ， 本 月 份 全 區 暫 共 錄 得 100宗 租 賃 成 交 ， 租 售 比 例 保 持 於 7:3。 另 外 ， 由 於 申 請 政 府 房 屋 貸 款 之 買 家 已 陸 續 入 市 ， 該 區 的 二 手 成 交 仍 然 以 $250萬 以 下 的 單 位 為 主 導 ， 其 中 海 韻 花 園 近 日 甚 受 此 類 買 家 支 持 ， 八 月 份 所 錄 得 的 5宗 成 交 當 中 ， 3宗 為 首 貸 及 自 置 買 家 承 接 。 而 昨 日 所 錄 得 的 成 交 ， 其 呎 價 更 回 落 至 每 呎 $2350， 跌 穿 九 三 年 海 韻 花 園 的 入 伙 水 平 。

中 原 地 產 深 井 海 韻 分 行 高 級 營 業 主 任 譚 藩 勝 指 出 ， 昨 天 剛 促 成 的 單 位 為 海 韻 花 園 1座 低 層 A室 ， 面 積 832平 方 呎 ， 以 $195.5萬 易 主 ， 平 均 每 呎 造 價 折 合 為 $2350， 呎 價 已 跌 穿 原 業 主 九 三 年 的 一 手 購 入 價 。 該 單 位 為 一 自 置 居 所 貸 款 計 劃 買 家 承 接 ， 其 可 獲 政 府 貸 款 額 $80萬 。

目 前 海 韻 花 園 的 平 均 每 呎 叫 價 徘 徊 於 $2900-3000， 而 每 呎 造 價 約 $2450左 右 。 譚 藩 勝 分 析 稱 ， 海 韻 花 園 的 呎 價 已 接 近 底 線 ， 主 要 是 部 份 於 九 四 年 至 九 七 年 期 間 購 入 海 韻 花 園 的 業 主 ， 現 時 已 面 臨 負 資 產 局 面 ， 若 將 手 持 單 位 易 手 ， 必 須 補 貼 樓 價 差 額 ， 故 經 濟 實 力 較 弱 的 業 主 根 本 沒 有 能 力 放 盤 。 而 近 期 促 成 的 低 價 二 手 成 交 ， 多 屬 一 手 業 主 持 有 。 因 而 ， 他 相 信 該 屋 苑 呎 價 只 會 於 5%內 窄 幅 上 落 。

另 外 ， 他 預 期 來 月 政 府 貸 款 成 交 比 例 將 持 續 增 加 ， 而 由 於 此 類 買 家 均 以 試 底 價 心 態 入 市 ， 若 屋 苑 的 租 金 與 買 家 供 款 額 的 銀 碼 差 額 收 窄 ， 買 家 入 市 意 慾 才 會 增 強 。 相 信 短 期 內 該 區 的 二 手 成 交 仍 會 集 中 於 適 合 首 次 置 業 人 士 的 低 價 單 位 為 主 。

撰 稿 :中 原 地 產 公 關 部 李 德 賢
一 九 九 八 年 八 月 廿 日