Market Focus

市場焦點

九七年第二季季刊
回歸後樓市展望

回歸前 ﹐ 樓市已因傳特區政府將出手干預而全面放緩 ﹐ 交投量少了一半 ﹐ 而價格亦出現下調壓力。市場上傳言很多 ﹐ 其中尤以政府將徵收短期轉讓稅的說法最令市場震驚。不過 ﹐ 我們認為這個可能性不高。

政府應不會徵短期轉讓稅

香港素以簡單而低的稅制聞名。董特首亦認定此乃香港成功之要素 ﹐ 競選時就承諾不改稅制。短期轉讓稅是一種懲罰性質的稅 ﹐ 故稅率一定不會低 ﹔ 另一方面 ﹐ 為免殺錯良民又不得不複雜。這與傳統的香港稅務哲學勢必格格不入。相信董先生必不會接受。

況且 ﹐ 稅例一經立法就不易更改 ﹐ 但市場的情況晗是不斷在變化的。一旦市場過份呆滯 ﹐ 政府需要刺激交投時 ﹐ 那短期轉讓稅就會成了市場的絆腳石 ﹐ 到時想剔除它就不容易了。修改稅例程序複雜 ﹐ 而政府依賴慣某項稅收 ﹐ 非有其他收入代替否則不易更改 ﹐ 故此用稅制去調節不斷變化的市場絕不明智。

再者 ﹐ 短期轉讓稅還會產生不良副作用。以民主黨倡議的兩年內轉讓要徵收百分之十的轉讓稅為例 ﹐ 必會促使人們減少在兩年內轉售物業 ﹐ 間接逼人囤積居奇 ﹐ 令市場上可供出售的盤口減少。盤少價就容易被搶高 ﹐ 這豈不是與徵收此稅項的原意背馳。因此 ﹐ 我們不相信特區政府會徵收這類稅項。

政府不想看到樓價大跌

特首雖多次指樓價升得太高 ﹐ 但從未說過要把樓價壓至合理水平。事實上何謂合理水平難有公論 ﹐ 我們相信政府希望做到的 ﹐ 是要穩住樓價 ﹐ 不讓它升得太急 ﹐ 以讓通賬慢慢吃掉以往升多了的部分 ﹐ 並讓購買力可以慢慢趕上來 ﹐ 讓更多的人可以自置居所。這樣才不至對整體經濟造成傷害。

香港已有百分之五十二的家庭自置居所 ﹐ 一旦樓價大幅滑落 ﹐ 打擊面就非常大。擁有物業的人感到自己的資產貶值就會減少消費 ﹐ 令整個社會都不景氣。九四 ﹑ 九五年的情況就是這樣。此外 ﹐ 香港對國內的投資以至國際貿易 ﹐ 皆以物業抵押取得信貸 ﹐ 一旦樓價下跌 ﹐ 香港的經濟甚至中國的經濟勢將一併被拖累。因此 ﹐ 我們相信特區政府在遏抑樓市時將非常謹慎。

只增加供應不行政干預

特區政府成立後 ﹐ 只公布了五年裏的批地計劃 ﹐ 但沒有提出具體的行政干預措施 ﹐ 董先生說要待十月施政報告時才說。此舉已令樓市進一步冷晗下來。發展商已調低新盤的訂價五至十個百分比 ﹐ 而二手市場的小業主亦被逼面對現實紛紛調低叫價了。情況這樣發展下去 ﹐ 很可能政府根本無需推出行政干預措施亦能達到穩定樓價的目的。

增加土地供應雖不能解燃眉之急（建屋需三至五年） ﹐ 但當市場預期未來的供應會增加時 ﹐ 投機資金就不敢輕率入市了。我們相信 ﹐ 現時樓市已基本上冷晗了 ﹐ 政府已無需在十月份推出干預措施了。

本錢雖有落實不易

特區政府該有足夠本錢去增加土地供應 ﹐ 新界有大量土地等待開發 ﹐ 政府亦有財力去提供基建配套 ﹐ 但事情並不是這樣簡單。

如果經濟增長的速度追不上供應增加的速度 ﹐ 樓價必會失去支持而下跌。一旦跌勢失控 ﹐ 就會對整體經濟帶來沉重的衝擊 ﹐ 這就非特區政府在回歸初期所願意看到的了。

長期以來 ﹐ 政府對土地方面的收益依賴都很大 — — 賣地收入 ﹐ 加上地稅 ﹑ 印花費 ﹑ 物業稅 ﹑ 以至與地產有關行業的利得稅佔政府收入三至四成。如果樓市蕭條 ﹐ 政府的收入亦會大幅減少。因此 ﹐ 政府雖有能力大量增加土地供應 ﹐ 但不得不考慮其他經濟上的反響。因此 ﹐ 今天政府只在顯示自己的本錢與能力 ﹐ 將來是否全部具體落實還得視乎客觀的經濟環境。

樓價看升才有人肯自置居所

特首希望十年內七成的家庭可以自置居所 ﹐ 要達到這目標 ﹐ 不單要解決供應問題 ﹐ 還得營造投資物業的吸引力。問題的關鍵是樓市的長期趨向是升還是跌。如果樓價的主要趨向是下跌 ﹐ 人們就寧願租樓也不買樓 ﹐ 因為沒有人願意置業後資產不斷貶值。因此 ﹐ 只有在樓價長期趨升的形勢下 ﹐ 才能吸引更多的人去自置居所。

由此看來 ﹐ 政府遏抑樓價只是一種短暫的權宜措施 ﹐ 支持樓價穩定上升才是政府的長遠策略 ﹐ 我們實無需對後市太過悲觀。

每年八萬五一時做不到

董特首希望住宅單位的落成量能達到八萬五千個一年，一時間應無法達到。據差餉物業估價署的統計，九七 ﹑ 九八年分別只有七萬二千個與七萬六千個落成，兩年裡就積欠二萬二千個，即使九九年能增加供應，亦未必能補足這積欠。因此，最快可能要待二零零零年才有機會完成特首的指標。但這太遙遠了，時間一長就會有很多變數，現在可能言之過早。

政府希望提供的八萬五千個單位中，有一部分，約二萬個左右，得依賴私人發展商重建舊區或改地契用途方式提供，但私人發展商不一定會全力去完成政府分攤的任務。樓價上升，發展商自然會全力以赴，以爭取更多的利潤，但如果樓價趨跌，發展商必會減少投資及放慢建設速度，以減少損失，待機會來時再出擊。政府不可以一面高叫要遏抑樓市，一方面晗期望發展商加快建設，這顯然是互相矛盾的。

此外，要達到八萬五千個指標，還需要克服很多客觀上的困難，譬如有關的政府審批部門能否適應新的工作量，以及建築工人是否足夠等就很成問題。

第一個問題還比較容易解決，因為只要政府肯撥資源，增加人手，改善編制，必可提高有關部門的效率以配合新的需要。但第二個問題就不易解決，本地建築工人不足並非純粹報酬問題，非輸入外勞不可，這就涉及政治問題，社會上對這個問題分岐甚大，一下子一定解決不了。因此，至今為止我們尚不能確定那一年香港才會有八萬五千個住宅單位落成。

短期回落長遠看升

總的來說，特區政府並非刻意要弄跨樓市，只是不想樓價升得太急，炒得太狂。在長遠供應看升的情勢下，炒家已經收手，市場亦已冷晗，政府的重要目標已算達到，因此，十月份特首作施政報告時 ﹐ 可能已無需再推出新的行政措施去遏抑樓市了。

當前，市場上的觀望氣氛仍很濃厚，大多數人都認同樓價需要回落，但要回落至什麼水平才有支持則未有公論。這個市底如果要待二手市場去慢慢形成，可能需時甚久，幸而有發展商大幅調低新盤訂價，相信很快可測試到支持位。一旦證明某一水平的訂價可吸引大量用家認購，市場就可以找到指標，觀望者自能恢後信心。現時部份新盤銷情理想的地區，市場已恢復動力，相信其他地區亦會漸漸受感染。我們估計這次調整期可於第三季內完成，第四季樓市又會全面回升，但升勢將比上半年緩慢。

長遠而言，特區政府為了保持穩定的財政收益，以及不斷吸引市民自置居所增加歸屬感，必會設法令樓價穩定上升，以保持地產投資的吸引力。故此，樓市長咏依然看升，而且升幅會及得上通賬。

一九九七年七月廿九日

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