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救市措施初見成效

施永青
1998年06月26日

為制止樓市跌幅擴大，政府決定暫停賣地十個月，並增加首次置業及自置居所貸款計劃的名額共一萬一千五百個。我相信這些措施將對樓市產生實質的影響，因為它一方面減少了供應，另一方面又增加了需求，可謂雙管齊下。

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有人或者會說，暫停賣地對短期的樓宇供應不會有什麼影響。它的影響要三至五年後才慢慢顯露出來。不過，人有理性預期的能力，十月暫停賣地就會令三至五年後的樓宇落成量大量減少，起碼令那時現樓市場會供應不足，在供不應求的情況下，樓價怎能不升，當人們預期將來樓價會上升的話，今天的樓價就會立即對此因素作即時的反映，正如機鐵因素不用等機鐵通車才在機鐵沿線物業的價格上反映出來一樣。

此外，前一階段樓市之所以下跌得這麼急，皆因發展商的減價戰造成，現在發展商不用籌錢去買地，資金的壓力應可減少，不用再急於賣樓花去籌集資金了，不急著要賣，價錢可能會定得硬一點，這樣發展商之間的惡性競爭就有機會告一段落，不再對二手市場造成這麼大的壓力。希望樓市能因而慢慢喘定。

事實上措施公布以來， 市場的反應基本上是正面的。近兩日睇樓活動已明顯增加，而且勇於作決定的人也多了。 以我們公司的佣金收入來看，公布前，平均每日只是二百萬左右，公布後立即上升至三百萬一日，增加了接近百分之五十，其中大部分來自新界區。

單以新界區而言，措施公布前，我們平均每日的佣金收入只有一百萬左右，近日卻升至一百八十萬一日，增幅達百分之八十，反而市區的佣金收入，只從一百萬一日升至一百二十萬左右，升幅只有百分之二十。

新界區的表現較市區好，是因為新界區的樓價普遍比市區低，比較適合初次置業的買家， 而且，新界區的樓宇，樓齡較新，發展規模夠大，設施較為齊備，比較適合年青一代的買家。當前市場的主要動力就是來自這批年青一代的首次置業者，所以新界區先旺起上來是很自然的。跟據過往經驗，新界區旺一個時期後，就會解放一批換樓的潛在需要，而換樓人仕的對象又會轉移去市區較方便較高檔的地區，故我相信市區的交投量亦會慢慢增加。希望今次政府的救市措施真的能使樓市見底回穩，這不只是地產界的意願，而是大部分香港人都希望看到的。

禿頭藥也得照吃

當政府公布上個月內都不會賣地時，我聽了都有點錯愕。為什麼十個月這麼長？之前我亦提議過凍結賣地，但只是以三個月為期，到期再檢討，有需要可以繼續凍結，但市道好轉的話，又可恢復賣地。這樣會比較靈活，不至造成太多的負面影響。

因為，十個月不賣地可能會令將來的供應出現斷層，令樓宇的落成量在將來某一段時間裏異乎尋常地短缺。這不但會造成價格的大幅波動，而且直接影響民生。

980625c.jpg (25013 bytes) 現在，香港私人市場的住宅供應，一半左右來自政府新批租的土地，即透過拍賣招標批出的部分，另一半來自發展商的舊樓重建，包括利用更改土地用途而興建的部份。政府不賣地，私人住宅的供應起碼少了一半，這將提供發展商一個大好的賺錢機會，只要發展商有辦法填補這個空檔，將來一定可以奇貨可居，不愁賣不出。難怪有發展商隨即表示會恢復更改土地用途的申請，因為這個時間補地價必然便宜，但到落成時又不會遇到太多的競爭，真是何樂而不為？所以今次措施確實益了那批有土地儲備又有現金在手的大發展商。

不過，話需說回來，我並不同意有些媒介對政府的指責，說政府今次暫停賣地，是受不住發展商的壓力，出手的目的去救發展商。我相信，今次政府被迫出重手，是因為的確不能再讓樓價無休止地跌下去 ... 。否則整體經濟都會被破壞，全體市民都要為此受苦，所以，即使是採取一些極端一些的辦法，也在所不惜。我相信，政府停止賣地，一停就是十個月，就是要給市民一個強烈的訊息，就是政府今次是認真的，不惜有副作用，也要樓價止跌，因為能否挽救樓市是當前經濟的主要矛盾，是性命尤關，這個問題不解決，其他做什麼都沒有意思，因此有副作用也顧不了那麼多了。等如一個人病重了，明知這藥吃了會禿頭，為了救命也得照吃了。