地產老施

1998年02月27日

施永青

並非實借‧何用定息

有客投訴，謂她落定買入物業時，曾託我們的營業員向銀行查詢，營業員告知她銀行估到價，願意貸足七成樓價，現在物業成交在即，銀行卻不肯借足七成，她懷疑營業員欺騙她。

我替她了解情況後發覺，營業員並沒有騙她，只是銀行改變了態度。但這個客人卻不相信，她認為這麼大的銀行怎會輕易改變態度，是經紀騙她才真。我告訴她，不要說你尚未簽按揭文件，就算全部手續辦好，錢借出後，根據按揭契約條文，銀行尚有權隨時要你還款，銀行從未真正答應過你一借就借你十五年二十年，所謂分期還款根本沒有在按揭契約上列明，銀行保留改變主意的權利。她起初不相信，問過律師後也無話可說。

這件事使我聯想到政府現正鼓吹的定息按揭。政府認為一旦定息，市民就不用因金管局保衛聯系匯率抽高港息而受害，要供貴樓。不過，如果銀行並非實借，隨時可以要你還款，那定息還有什麼作用。

因此，要推行定息貸款，首先要改變按揭契約裏這種不合理條文。否則一旦經濟環境一轉變，銀行雖不能加息，於是逼你還款，那小業主的處境豈不更為惡劣。向其他財務機構貸款分分鐘要付更高的利息，甚至不一定借到原來的金額，你叫小業主怎麼辦？！

此外，我擔心，一旦要銀行定息定期，銀行亦不會輕易讓小業主有隨時提早還款的靈活性，屆時小業主要供樓途中換樓就沒有那麼方便了，即使將來銀行還容許提早還款，但罰息一定比今天重。一枝針不可能兩頭都利的。

1998年02月26日

施永青

大業主比小業主
更不肯減租

昨天談及的那個客人，表面上很會計數，其實計錯了數。他著眼於自己物業租出時每呎可租多少錢，以為每呎租金越高自己收益越大，一點也不肯在這方面吃虧；然而他卻忘記了物業空置是有利息成本的，為了達至一個較高的價位，可能要等很久才有機緣碰得到，結果可能得不償失。相反如果他肯接受一個中庸一點的租金，可能很快可以租出了，這樣他名下的物業全年的租金收入會比原先更多。因此，做業主的應著眼全年的租金總收入，而非每呎租金可達至什麼水平。前者是實質得益，後者只屬表面風光。

以上的取態對小業主應是合適的，但如果是上市公司或整幢物業的大業主則可能有不同的取態。

小業主只有一兩個單位，什麼租金租出都只是自己問題，不怕影響其他的單位。但大業主的考慮就比較複雜，減租給這個租客，就意味著要減租給其他租客，所以不得不付出代價把租金維持在某一水平。

我見過有些大業主，寧給租戶六個月免租期，也不肯減每呎租金的水平。兩年租約免了六個月租，等如少了百分之二十五的租金收入，但每呎租金他卻一分錢也不肯減。因為一減下來其他跟著簽約的單位也可能跟著要減。如果業主是上市公司，並以租金收入為主要入息來源的話，個別單位減租可能被股市的投資者對其公司的收益作不利的評估，引致公司股價下跌，甚至影響公司的借貸能力。此之所以有些大業主寧提供其他優惠條件，亦不肯輕易減租。

當然，租金可以站在什麼水平，最終依然會由市場決定。真的要跌起來，不管大公司採用那種技術手法去托租，最終也是無法挽回的，我想指出的只是，大業主和小業主對租金會有不同的考慮層面吧了。

1998年02月25日

施永青

算得太盡反而吃虧

去上海開會，與上海中原的同事談及兩個從香港去上海投資的客戶。兩人的投資項目很接近，但由於處事作風不同，所得的結果殊不一樣。

他們一個是地產行內的老行專，為人精明，很懂得計數，另一個雖亦有投資地產經驗，但處事卻不太計較，常給人很容易吃虧的感覺。

精明的那個，所揀的單位，無論位置與方向都比那個隨便的優越，但不知為什麼精明的那個投資的單位卻空置的多，有租金收入的少，反而是那個隨便的卻全部單位都有租客，租客回報也有年息一分左右。雖然這兩年樓價回落了，但他的投資收益尚算穩定，故他怨言不多。

據上海的同事向我反映，那個不太計較的投資者，萬事都有相量，有時甚至把該租多少也讓我們的同替他拿主意。人家這麼信任，我們的同事亦自覺責任重大，不想令他太過吃虧。由於他肯遷就，人人都優先把客介紹給他，所以他的單位甚少空置。

至於那個精明的業主，我們的同事不是沒有介紹客給他，而是他算得太盡了，租金總要和最高的紀錄比；他認為別人有能租得這麼高，沒有理由他的單位租不到，有時我們的同事辛辛苦苦替他找到一個出得起租的客，他卻為了要多添一部冷氣機而把租約拉倒，令我們的同事空忙了一場，結果人人都怕了，非不得已都不想和他打交道，難怪他的單位經常空置了。

這個業主我認識了幾十年，我也曾勸他不要這麼計較，但他卻說這不是錢的問題，而是原則問題，於是我也無話可說。

我自己做人也很講原則，但做生意則不得不計較利益。所謂利益，首先是長遠的整體利益，而非一時一事的利益。我這位朋友的原則是什麼，我雖不甚了解，但起碼我並不認為他懂得計算利益。否則沒有理由他這麼計較，最後收到的租金仍比人少那麼多，或者這正好說明我那位朋友的確原則性很強，否則怎能解釋他會願意犧牲那麼多的利益。

1998年02月24日

施永青

小業主不宜反價過高

自財政預算案公布以來，市場一般反應都認為會對樓市有利好作用，尤其是供樓免稅這一條，當會鼓勵租樓人仕轉而買樓，並會促使供完樓及快供完樓的人仕換樓，以享盡此項優惠政策，事實市場的交投量確一度因此而活躍起來。可惜小業主一見市好，紛紛反價或封盤，令二手市場又見阻力。

本來市道好轉後，小業主希望賣得好一點亦是很自然的，然而整體大氣候並不足以令樓市重納上升軌，小業主不宜過份樂觀。

現時香港整體經濟放緩，旅遊業、零售業都不景氣，失業率仍有上升壓力，這樣的環境下根本不會太多的投資資金入市，預算案如能吸引更多的用家入市，讓跌勢停下來已屬不錯。但要重納上升軌則動力尚嫌不足。今次反彈只屬於技術性的，即是由於前一個時期跌過了份，有需要回升至合理水平，但這樣的升勢不可能持續下去。

現時基本上是用家市場而非炒家市場。炒家見業主反價或許還會追，但用家必受購買力制約；反價後，有能力買的用家就會減少，售出的機會自然會減少，有心走貨的小業主，應借反彈出貨而非反價待沽。

況且，現在發展商的態度已很清楚；星河明居解封後並未加價，帝庭豪苑雖推延了開盤時間，但訂價反比原先的估計還要低，只售六千餘元一呎，發展商分明是著重銷售量多過著重達至更高的價位。小業主在這樣的情勢下反價，豈不是親手把市場上為數已不太多的用家也趕走給發展商？

現時市場上僅有的那批用家，其實是前一個時期市靜時積累下來的，一旦為市場消耗，又需時間慢慢積累，我勸小業主可不要輕把他們放走。

1998年02月23日

施永青

財神爺也决價

我曾在本欄解釋，經紀在談判中之所以要决價的原因，可惜效果並不太理想，有人還認為我在為經紀的欺騙行為文過飾非。今次財政司司長曾蔭權先生在公布預算案前後，亦採用了典型的决價手法，社會輿論卻非常受落，受騙後依然十分甘心。

財政預算案應不會是公布前一刻才弄出來的，曾先生應早已心中有數，但在預算案公布前曾先生是怎樣告喻市民的呢？
「我不會拿納稅人的錢去搏取掌聲。」
「我不是摩西。」
「不可對預算案有太高的期望。」
以至人們連調低差餉徵收比率這類輕而易舉的要求也認為機會不高，結果不但既減差餉又減利得稅，還破天荒地把供樓利息免稅的概念也引進入香港，市民怎不喜出望外。這樣先决後放，曾先生成功搏取了比原先可得的更多的掌聲。

經紀的促成交易時所採用的手法亦不外如是：明明買家還價三百八十萬，但經紀卻只說買家還三百六十八萬，不一下子把價放盡給賣方，留十二萬在手慢慢放，因為一下子放盡會引起賣方不切實際的期望，反令交易無法達成，對賣方也沒有好處。經紀這樣做並不是為了食價，而是要遷就人性，曾先生不是亦這樣做嗎？

香港的地產經紀既代表賣方只代表買方，决價時還可假借是為了另一方的利益而這樣做的，經紀如果早已聲明會兼代表另一方的，那亦怪他不得。但財政司司長卻是公僕，除了市民他不應再代表其他人的利益，故他這樣做只能看成是為了一己的方便，以及搏取更多的掌聲。然而社會卻沒有如對經紀那樣苛責財政司司長，難怪有經紀覺得輿論厚此薄彼。

據說，地產代理監察局打算立例禁止經紀决價，可以預見，這樣必會令交易更難達至，結果是物業的流通能力降低，並迫使經紀徵收更高的佣金，世事總有代價的。我個人無權選擇那種手法更適宜香港，消費者應自己表態。

1998年02月20日

施永青

市底已更為鞏固

我雖在概念上不太接受供樓可以有免稅額，但不得不承認，在這人心惶惶的關鍵時刻，這項措施有助人們重拾投資信心，把財富留在以港元計算的房地產上。

自去年十月金融風暴爆發以來，我們公司的生意中租與買的比例出現急劇的變化，由原先每做八單買賣才做兩單租，跌到每做五單買賣就做五單租，這顯示，人們已因樓價急挫而對買樓失去信心，即使用家亦寧願租樓不想買樓。這種趨勢非常危險，因為如果人人都不想持有不動產，表示人們對這個地方歸屬感不足，一旦金融市場再起波動，人們就很容易將資金調走，造成對聯系匯率難以挽回的衝擊。因此，特區政府有需要把資金留在地產市場，讓它不易流動，減少對聯系匯率的威脅。此外，穩住樓市亦可穩住股市，減少銀行系統的風險，避免信貸進一步收縮，令香港的整體經濟可以更快恢復元氣。此之所以我們相信，今後在有需要時，政府還會再出手去挽救樓市，這亦是我相信樓市見底的基本原因。

供樓有十萬元額外免稅優惠，必會吸引更多人去置業。前幾個月租樓暫住以作觀望的人，必會動心重新考慮買樓。因為只有供樓的利息才可以免稅，租金則不能免稅。為了不想放棄這項優惠，有條件的人都會轉租樓為買樓，令市場的需求上升，樓價容易獲得支持。

有人或許認為，十萬元的免稅額，最多亦只可省回一萬四千五百元的稅款，吸引力未必有這麼大。無疑，一萬四千五百元相對過往樓市的跌幅來說確只是一個少數，沒有人願意為了這少少的稅務優惠去承受數以十萬甚至是百萬計的樓價跌幅，但當人們相信，這項措施會穩住樓市，今天入市下跌風險已不大時，那這稅務優惠的吸引力就會倍增，形成一個互相支持的自我完成體系。

這項稅務優惠，還會吸引那些已供滿或即將供滿樓的人換樓。供樓是用息隨本減的方法計息的。

1998年02月19日

施永青

供樓也可免稅
政府必有所圖

財政司司長曾蔭權先生在特區政府首份財政預算中突然宣布，讓自住者有額外十萬元供樓免稅額，令人們既驚喜又錯愕。

事前，人們一般估計，差餉徵收率該會減低，標準稅率也有可能減一點，因為這種調動比較簡單靈活，明年環境改變時，又可以重新調整，但供樓免稅一旦推行就不容易改變，成了政府一項長期包袱。

香港向來崇尚簡單的稅制，但供樓免稅相對較為複雜，需向銀行核實利息部份有幾多，如果有部份是透支部份是分期的話，透支部份是否計算在內，怎樣才算自住，以有限公司持有的算不算，有朋友同居的怎樣計，不只擁有一間樓宇的又怎樣計，偷偷把部份出租的政府怎樣去檢察，這些都會增加稅局的行政負擔。如非今天環境特殊，相信政府都不會推出這種新的免稅額。

再者，買樓雖可自住，但亦是投資，可能會有錢賺，政府過往的看法，是不肯以免稅的方式去資助別人去投資的。可能現在為了達到董先生的指標，十年內要有七成家庭有自置居所，故不惜改變一貫堅持的理念了。事實上，股匯風暴以來，樓價大幅下跌了三、四成，擁有物業者的資產大幅貶值，令自置居所的吸引力大減，政府才不得不以減稅去吸引人置業。

香港的稅基原已非常單薄，要交標準稅的人原已不多，增加十萬元供樓利息免稅後，相信要交標準稅的人將少得更不成比例，將來香港的經濟結構出現變動時，政府的財政收入可能完全沒有保障。我擔心政府最終要找其他地方拿市民開刀，譬如過往就有人建議要徵收銷售稅。一旦真的如是，小市民可能得不償失：屆時買個漢堡包也要交稅，變成低下層出錢去支持中上層買樓，這並不見得比現時的稅制更合理。

我雖是這項稅制的受益者，但對此卻有一種奇怪的味道，擔心政府是兵行險著，會產生其他後遺症。

1998年02月18日

施永青

微調經濟難度高
投資空間依然有

有報紙社論認為，政府最近刻意穩住樓市，其實是搵投資者笨。因為政府並非想令樓市見底回升，而是想令樓市分階段下跌；一次過跌到底，幅度會太大，可能會把風險轉嫁到銀行系統上，造成金融危機；故需要製造假像，令樓市出現見底回升跡象，以吸引新的投資者出來接火棒，分批去承擔跌幅。這樣第一批投資者及高峰期作出貸款的銀行就有機會脫身，讓第二批投資者來接力，分擔部份跌幅。當第二批投資者向銀行貸款時，銀行就可以用新的估價去貸款，大大減低了原來的風險。經過幾次接力後，樓價就可以跌到政府認為合理的水平，既可增加香港的競爭能力，又可避免金融危機。

我並不相信這類陰謀論，即使政府真有此意圖，亦未必有此能耐。那個政府不想去微調經濟，但成功的比例很低，經濟學家把微調經濟比喻為試圖控制一部神仙老爺車，有時你想車行快一點，於是踏下油門，但這油卻不能立即灌注入引擎，不知在那裏給截住了，你見車還是不去，於是再大力一點去踏油門，這次油管卻忽然通了，老爺車突然超控前衝，你急起上來立刻去踏煞制，車卻因而死火，大陸民間形容政府調控經濟有句很生動的說法，叫做「一放就亂，一收就死。」其他政府也好不到那裏去。

因此，市場並不會按政府的指揮棒而變化，政府想穩住樓市，只好減少土地供應，減得少可能穩不住，減多了可能造成將來樓宇供應不足，變成樓價不是分階段下跌，而是促成了一次新的上升浪開始。我並不是說樓價真的又會重納上升軌，我只是想說，樓市不一定會朝著政府的意願運行。

我基本上相信，特區政府確有誠意逐步降低樓價中地價的比例，但高地價政策存在了這麼多年，不是政府說放棄就可以放棄，放棄後政府如何維持她的財政收入，如何吸引人們自置居所以達到七成的指標，如何安排市民新的儲存資產方式，還有很多政府現在想也想不到的問題都會陸續出現。屆時可能出現的情況不一定是投資者給政府搵笨，分批虧損去承擔樓價分階段下跌，而是政府的干預造成市場的波動，反而給投資提供了新的機會。

1998年02月17日

施永青

不宜太急去試高位

樓市自二月七日開始，突然交投活躍起上來，市場人士一般都已把這視作樓市見底的跡象，問題是樓市見底後會再朝什麼方向發展。

我一向傾向希望樓市見底後將橫向發展，即在低位整固一段時間，待其他經濟因素都改善後，才可能重回上升軌道。這樣的發展會較為健康，一方面可讓多一點的用家可在樓價低的時候入市自置居所，另一方面又可避免樓價太早試到高位的阻力線，又再掉頭回落。

這將會非常危險，因為在當前市場尚存在這麼多的不穩定因素的形勢下，如果樓價升勢太急的話，就會很快遇到阻力位，並且可能同樣急促地回落，令上次的支持位再受考驗，如果不幸跌穿的話，就要再試新的支持位，屆時樓市可能又要重回二月七日前那種低迷的慘況。

以近日樓市見底後迅速急劇反彈的情況來看，的確不能完全排除上述的恐懼，因為業主反價的情況相當普遍，而且一反不是三兩個價位，而是十個、十五個百分比的加上去，這樣反法相信很快又會嚇退用家，令樓市很快又會失去動力。不幸的是，市場尚存有一些炒家，他們一見樓價反彈，誤以為賺快錢的機會又再來到，又再盲目入市，以至進一步鼓勵了小業主反價。

現時樓價已從低位反彈了五至十個百分比，在短短十天的時間裏，有這麼大的升幅實已不簡單，現在才入市博反彈其實已非好時機，炒家們還是慎重一些好。

對真的想賣樓的小業主來說。現時大幅反價亦非明智之舉。業主想盡可能賣高一點，這種心態很容易理解，但如果總是叫價比別人高，那買家怎能揀比別人貴的單位呢？趁反彈只宜博脫手，要得太盡只會賣不出。

1998年02月16日

施永青

地可暫時不賣但開發則要加速

與一些官員談及房屋供應問題，他們覺得輿論對他們不公平，把樓價下跌的責任都歸咎在每年八萬五的供應指標上，以至那些身家貶了值的中產階層，對官員都充滿怨氣。他們指出，剛提出這個指標時，市場根本不當一回事，樓價還是繼續飆升，到金融風暴襲港後，利率高企，樓價才掉頭回落，根本與八萬五無關，況且八萬五只是一個目標，根本未正式推出市場，怎有這麼大的威力。

他們所說的或許也是事實，但這個世界有時並不在乎事實如何，而是人們如何認識這些事實，尤其是市場上，如果大部份人都持這種觀點，那就不管這種觀點錯還是對，它都會對市場起著主導的作用。因為當大多數人都按這種觀點在市場上活動時，市場必然會作出相應的表現。

因此，政府在制訂政策時，尤其是短期政策時，不可拘泥事實如何，而要看看大多數人如何認識這種事實。如果大多數人認為樓價下跌是八萬五個供應目標訂得太高太死，那就只要政府出來表表態，說明私人市場的供應多少，政府不會硬性規定，會讓私人發展商按經濟環境去決定投資多少，興建多少，而政府亦會根據市場的實際情況以及發展商的投資意慾決定推出多少土地；這樣一來，人們就會放下心頭大石，敢於再入市買樓，令樓市止跌回升。這不失為令樓市軟著陸的好辦法，事實上近期樓市確因政府的取態改變而活躍起來。

當然，政府不能總讓民意牽著鼻子走。在制訂長遠政策時，政府就不能單看眼前的市場心態，而要看社會實際需要。

以房屋供應來說，近三年來根本是遠遠落後於人口增長與經濟發展。八十年代私人住宅的供應量已達三萬個一年的水平，但近三年卻跌到只有二萬個水平，再這樣下去必然會出大問題，因此，因應市場的情況收回一些土地不賣只屬權宜之計，一待市場信心恢復，政府應迅速提供足夠的土地去滿足社會的需要。所以現階段可減少賣地，但不能減慢土地開發，政府必須有足夠的土地儲備才能有效地調節市場。

1998年02月13日

施永青

轉角樓市為何總是這麼突然

我在地產市場工作了二十多年，至今尚未弄清楚，為何樓市轉角時會這麼突然，這麼急促。上星期，我們的佣金收入在二百多萬一天，這個星期一下子就急升至四百多萬一天；其間並非逐天逐天一步一步升至這個水平，而是在一天裏，大家都不約而同的改變了態度 --- 「今天就落定買下來吧，我決定不等了。」這些入市的人，大家並不認識，事前又沒有交換過意見，買的又是不同地區的樓宇，為何他們的行動卻這麼一致，早不買遲不買，大家都揀這天才來買？

我有一個親人，他有一個駿景園的單位，上月以七百四十七萬賣出，未簽正式買賣合約，買家就撻定放棄，後來降至六百八十萬都沒有人要，但這個星期卻間間經紀行都說有人要落定買，價錢搶高至七百六十萬，比給人撻定的價錢還要高。

這或者可以解釋為人有羊群心理，人家不買，自己也不敢動，一見有人敢買，自己才放心跟進。但這只能解釋樓市轉再後的現象，但不能解釋，為何在轉角的那一天，在未看到其他人齊齊行動前，竟有這麼多的人，在不同地區，不約而同地一起入市？或者，人真有一種連自己也不知道的特異功能，可以在思維的過程中，發出腦電波，把自己的構思與決定傳送給接受頻道一致的其他人。所以大家才在不知不覺中互為影響，一致行動。

我們常看到幾個人一起打呵欠，又會突然感到後面有人在注視你，於是回頭一看，發覺果真如是。我和太太在閒談時，我試過很多次，當我轉變話題時，她會說：「真奇怪，我也正在想這個問題，你好像知道我想與你說什麼似的？我未問，你就把答案告訢了我。」我講笑說：「這叫做心有靈犀一點通。」我想，人們不約而同的入市，令樓市轉角，或許亦是因為大家都心有靈犀吧！

1998年02月12日

施永青

發展商封盤並非上策

有發展商趁樓市轉活急急封盤，我並不認為此乃明智之舉。

發展商或許認為，樓市已見底回升，遲些待樓價升得高一點時再開盤，應有機會賺得更多。然而，我並不認為樓市可以立即急劇回升，如果後市橫行，或者升幅不足抵銷利息支出，那持貨不賣的結果只會不斷增加利息支出，變成得不償失。

樓市見底後，一般都會出現一定的價位上的反彈，但這種反彈只屬於技術性的，並不足以形成一種新的上升趨勢。之所以會有這種技術性的反彈，是因為樓市在見底前，曾出現個別業主的恐慌性拋售的個案，但這是非常個別性的，同一時期的其他成交都比這些恐懼性的成交價高，因此如果與同一個時期的平均成交價比，這種反彈根本似有若無，只是與個別超低價的成交比，這種反彈才顯得比較明顯，但千萬不要誤以為整體樓市也有這麼大的反彈幅度，將來如果以一個月計的移動平均線去製圖表，可能只見到樓市止跌橫行，根本看不到反彈的存在。發展商賣樓，要賣的是整整一大批的單位，不是賣一兩個單位，決不能以個別的反彈個案，作為製訂賣樓策略的依歸。

令今次樓市見底的力量主要來自用家，用家市場與投資市場有很大的差別。炒家只要看到賺錢的機會，就會同一時間蜂擁而出，但用家必須假以時日慢慢形成。譬如一個新家庭的誕生，需要兩情相悅，蜜運成功，才會想到要結婚置新居；一個家庭的擴大，亦需要卵子有運受精，還要十月懷胎，才到孩子出世，家庭成員增加，需要另覓大一點的居所。

因此，用家需要假以時日才能慢慢形成，今天市場上之所以有這麼多的用家，乃過往半年積累而成，前一個時期不敢買，今天才聚了這麼多，一旦這批積累消耗盡後，用家增長的速度就會回復到以前的自然狀態。封盤的發展商可能想等那個時候才出來一顯身價。

今次有這麼多的用家同一個時間出來買樓，實是一次非常難得的好機會，我已傳令中原全體員工全方位開動掃客。竟有發展商在這個關鍵時刻封盤，把客人趕來二手市場，益我們做經紀的可以多做點生意，以補回前一個時期的虧損，我等做二手市場代理的怎不感激得頓首流涕。

1998年02月11日

施永青

樓市轉活不會是曇花一現

與一些股市分析員談及近期樓市交投轉趨活躍的情況，他們擔心這種情況可能只是曇花一現，很快就會洩氣。我同意樓市不會恢復至九七年上半年那種熾熱的情況，但亦不會很快又再失去動力。

樓市不可能一下子重納上升軌，因為整體的客觀環境並不配合，本港經濟放緩，零售業不景，失業率上升，以及港元再受衝擊的陰影，都對投資意欲起著遏抑作用，況且大部份投機者都在這次股匯風暴中損失慘重，元氣大傷，根本沒有資金再興風作浪。在缺乏炒家入市的情況下，樓市的交投量絕不可能回復到去年高峰期二萬多宗一個月的水平，能重上並保持在一萬宗一個月水平已屬不錯了。

但我亦不同意這次復甦會是短命的，因為樓市已沉靜了足足半年，尤其最後那三個月，基本上已處於半停頓狀態，故積累起來的用家需求已非常龐大。這批用家，有些還在觀望，有些暫時租住一個時期以等待機會，但以中國人的心態，他們最終仍以自置居所為最後依歸，故遲早會出市場買樓，我相信，經過半年積累下來的購買力，不可能在幾天裏就被消耗，所以今次復甦不會是曇花一現。

以我過往在市場的經驗，關鍵問題是轉勢的概念能否被確認，一旦市場上形成了一種主流意見，它的力量就會越來越大，要持續一段時間，才會走向極端，轉為反面。我認為現時相信樓市見底的人還是少數，但持這種觀點的人正在增加，可謂勢頭已經形成，已不容易扼殺。事物總有一個發展的過程，剛開始的東西，應不會這麼快就完結，因此我相信這次樓市的小陽春將持續數以月計。

1998年02月10日

施永青

交投再度活躍
市場重現生機

農曆年後，睇樓量明顯增加，中原前線的營業員幾乎應接不下，尤其是假日期間，很多時都要全部出動，以至無人留守分行。起初我還以為，人們只把睇樓視作假日消閒活動，好奇八卦多過購買意慾，但估價部工作量激增，反映睇樓的人並非八卦一下這麼簡單。

中原估價部的工作，主要是替銀行作按揭估價，一般來說，口頭估價並不收銀行費用，故銀行遇到有客戶查詢時，就會利用我們的口頭估價服務，以告知他們的客戶，銀行可以借貸的金額。估價部的工作增加，反映人們看完樓之後，並沒有在茶餘飯後閒談一下就算數，還很認真地向銀行查詢按揭資料，顯示市場上的確潛在不少購買力，一待樓市有跡象見底，他們就會付諸行動。

可能由於虎年股市形勢好轉，引起部份樓市的買家有新的憧憬，上周六、日 (二月七日、八日 )兩天，我們的佣金收入突然倍增，由每日二百餘萬的水平，急升至四百餘萬水平，顯示樓市正在轉角。

交投倍增的原因，是市場上本已存在不少買家，他們心目中本已看中了一些平盤，只是還在等待入市的最佳時機，誰知其中一個搶先行動，買去了那個最抵買的單位，令那些同時亦看中這個盤口的準買家心慌起來，於是轉移目標去一些次平的盤口，觸發了一連串的交易，這是樓市轉角的典型現象。

除了交投量急升外，個別屋村的樓價亦有反彈現象，尤其是那些跌得急的地區，新近的成交案例比起最低的極端例子，價位高出近百分之十，顯示樓市的確已出現轉機。

我相信，樓市最低迷的時間已經過去，即使今後價格仍會反覆，但成交量應已見底，九八年一月會是今年成交最少的月份，今後的成交量會慢慢接近一萬宗一個月的水平。有成交市場就會有生機，平盤慢慢被吸納後，樓價亦會慢慢穩定下來。因此，我認為，真有需要又有能力的用家，現在應是入市的時候了。

1998年02月09日

施永青

為什麼割掉損失
會變成割掉利潤

對市場了解深入並有一定分析能力的人，一樣經常在投資市場上蝕錢，因為賺錢與否並不決定於你有多少知識，而是你能否克服人類在性格上的劣根性。

接觸過投資的人，都會聽過投資市場的一條金料玉律 -- cut loss and let the profit grow，意思即是說，要割掉虧損讓利潤增長。但懂得這套道理沒有用，因為到人們真正行動時，做出來的卻大部份都是 cut profit and let the loss grow，即割掉了利潤卻讓損失不斷擴大。

有人買了五隻股票，其中三隻上升，只有兩隻下跌，於是他受不住利潤的引誘，把三隻有錢賺的股票賣出，換了另外三隻其他股票，但他卻把那兩隻虧損的股票保留下來，希望等價錢上升時才賣，自我欺騙為未賣即是未蝕。而他新買回來的三隻股票中，亦有兩隻賺，只有一隻蝕，他又將兩隻賺的賣了換別的，蝕的則保留作長線投資，這樣換得幾次之後，好的股票都給他賣掉了，劣質的股票卻越收集越多，損失越來越大。

其實這個人並非沒有眼光，他每次買入的股票中，都是賺錢的多，蝕本的少，然而人類的劣根性是受不住利潤的引誘，於是把利潤都割掉了，但人又不肯承認錯誤，希望把矛盾壓後，等奇跡出現，結果好股票都給他換成壞股票，直到虧損至信心大失，才一刀了斷。有些人還會立下誓言，以後不再投資股票，不過一旦股市狂潮再現，這些人又會輸完又來輸過，永遠不會接受教訓。

其實，道理上他們怎會不懂，但人類本性如是，沒有多少人真的有自控能力，能在關鍵時刻作出明智的決擇。因此，普通人都不容易在投機市場上賺錢。

1998年02月06日

施永青

大戶動態難觸摸
政府取向意分明

投資股票與投資地產的差異很多，除上兩篇文章觸及的外，另一項差異是市場對手不同。

香港的股市參與者與六七十年代已有很大的差別。那時候參與者基本上是本地人，小戶佔的比例較今天為高。但隨著香港逐漸成為國際金融中心，國際大戶亦陸續進駐香港的證券及期貨市場，這批國際大戶的到來，令市場帶來很多新的變數。

過往，香港人買股票要考慮的因素比較簡單，那間公司的盈利前景好，就買那間公司的股票，但現在卻要去衡量國際資金的流向，單了解香港，沒有國際視野的普通小市民就很難做得到。有時你買的股票不是不好，只是世界上有另一處你不熟悉的地方有更好的投資機會，大戶可能會把部份資金全抽走，你可能就因此輸到不明不白。有時你看法完全沒有錯，但外來人有不同的文化不同的取向，股市的表現就會和你的估計全不一樣，因為市場的表現是由投入者的資金多寡決定的。你的分析沒有錯，但人家錢比你多，你買上，人家買落，輸的一樣是你。

況且，現時市場多了很多新的衍生工具，大戶的行為就更難觸摸，變成項莊舞劍，志不在沛公，大戶可能刻意在股市蝕錢，以保護在期貨市場的利益，到小戶驚覺時，可能為時已晚。股票市場為大戶操控的情況已越來越多，普通小戶千萬不要以為懂得看財務報告等如懂得股票投資。

投資房地產則不同，國際大戶甚少投資香港的不動產，嫌其轉身不靈活，故影響香港房地產市場變化的主要是本地因素，香港政府是本港最大的業主，地價的高低完全取決於政府的土地供應。

香港政府向來透明度很高，無論是長遠的房屋政策，還是短期的管制措施，都會清楚向市民交代，投資者不難從中看出眉目，找到投資機會，故此，能在房地產市場賺到錢的小市民遠比股票市場的多。

1998年02月05日

施永青

投資股市與投資地產的比較

昨文比較了投資股票與投資房地產的一項主要差異，就是股票買賣方便，所以投資者可能一時衝動而作錯決定，但由於買賣房地產手續複雜，由放盤到真正交易完成需時數以月計，反令投資者有反覆思考的時間，可以作出較理智的決定。其實，投資股票與房地產的差異還有很多，本文再擇其中部份與讀者探討。

投資股票所需的智識比較專門，但投資房地產則只需要對政經大局有一個宏觀的了解已足夠，整體經濟向好，房地產一定可以分享好處，因為經濟一好，人們負擔租金與樓價的能力就會提高，房地產市場的有效需求就會增加。然而，整體經濟好時，卻並非每一種行業都好，更不一定每間在這個行業裏的公司都經營得法。故大市上升時，可能仍有個別股票逆市下跌，但在房地產市場上，則只有升多升少，升遲升早的差別，能睇中大勢已可獲利益，這對普通人來說應容易做到些。

股市的波動無論在幅度與頻率上都比樓市多，除有大浪外，還有數之不盡的中小型波浪，一日之內已時上時落，令投資者眼花零亂，容易作錯決定。但樓市的趨勢則持久而穩定，趨勢一旦形成往往可以持續數年，反應慢一點的人，最多賺少一點，但還有足夠的時間作補救。股市的情況則不同，高位出現的時間可能很短，時機一縱即逝，普通人不容易把握得到。

投資房地產的自由性較強，投資者可以自己選擇自己喜歡的單位，自己選擇可靠的租客，但投資股票則對投資的那間公司的經營與管理沒法有任何影響，最多在每年一次的股東大會上提出一點詢問，而換來的往往只是激氣與無奈。

租金回報率在大部份時間都高過股票的派息率，而且租金是每月都定期定額收現金的，但股息則每年只派一至兩次，派多少不知道，甚至無得派還要你供股，在財政上難以有預算。
而最重要的一點是樓是實物，樓價無論怎樣跌，起碼樓仍在，不會如股票那樣，一旦公司倒閉，股票可能變成牆紙。

以上觀點是否我作為地產代理的偏見，讀者可自行判斷。

1998年02月04日

施永青

燒掉股票亦算投資方法

最近參加一個以九八年投資機會為專題的飯局，座中除了我是從事地產代理外，其他大部份都是股票或其他金融行業的專業人員。當時大部份人都認為，九八年買股票好過買樓，理由有以下幾點。

股市的跌幅比樓市大 (當時恒指只有八千多點 )，有些股票的股價只有資產值的五六成，非常抵買。
股市一般比樓市敏感，要是真的有反彈，應是股市先行。
股市買賣靈活，一旦危機再現，要走資也快很多，不會像地產那樣，明知後市會再跌，但肯減價亦不一定賣得出。

我基本上認同以上看法，但我提醒他們，過往在香港投資地產的人似乎賺錢都多過投資股票的人。在地產市場上不但大發展商賺錢，小投資者一樣賺錢，但股票市場上除了個別大鱷賺錢外，小投資者大部份都以蝕本告終。股票市場上，可能人人都在某一個時間賺過錢，但一個週期完結後仍有錢賺的真是少之又少。所以我認為，除非自以為是精英中的精英，否則都不宜全力投入股票市場。

我發覺，買賣靈活，套現快，本應是投資股市的一項優點，但亦是害死投資者的最大基因，它令到人性格上的劣根性可以充份發揮。

左右股民行為的不外是兩種動力 ---貪婪與恐懼，本來理智可以作為抑制這兩種衝動的一種平衡，但由於股票買賣容易，還等不及理智發揮作用時，股民已一個電話把道聽途說的錯誤消息付諸行動，變成了一個無法改變的決定。

相反，在地產市場上，要賣樓就很麻煩，又要放盤，又要登廣告，等到有客睇中後，還得討價還價，這個過程正好迫你可以慎重思考，讓理智可以有機會戰勝貪婪與恐懼，否則你空有理智也沒有機會發揮，因為貪婪與恐懼乃一種衝動，一剎那間已力量無窮，時間一拖衝動反會減弱，但理智則需要左思右想，慢慢分析歸納，所以買賣容易反成了缺點。

我認識一個朋友，他有一個很獨特的投資股票的方法，就是選擇一些值得長線投資的優質股買入後，即拿去過戶登記，取回股票後，一把火把股票燒了。因為已過戶，故一樣可以收到股息紅利。到真的想賣時，還得去報失，待搞一輪手續後想清想楚仍決定賣時才賣出，不然又可以把股票燒掉。這種做法好像很極端，但正正可以克服股票太容易買賣的「缺點」。

1998年02月03日

施永青

股市上升有助樓市早日見底

虎年股市開紅盤，恒生指數在頭一日就上升了一千三百多點，令市場的投資氣氛大為改善，人們對虎年的經濟發展重新寄予希望。

有一種說法，股市的參與者乃市場上最精英者，他們對經濟前景的預見能力最為敏銳；故股市可看成是經濟的領先指標，股市回升象徵著經濟情況亦將逐步好轉。我相信，今次港股的強力反彈將有助香港樓市早日見底回穩。

當前香港樓市的最根本問題，不是購買力不足，需求不夠，而是人們對樓市何時可以見底信心不足。樓價跌了這許多，理論上有能力置業者的數量應大幅增加才是，人們不敢入市最主要原因是擔心樓價還會下跌，因為如果遲些買可以更平的話，為什麼不等遲些才買？以至大家都只觀望沒行動。

股市反彈給樓市最大象徵意義，是市場總有見底的一天，不可能無休止地一路跌下去，如果在低位時猶豫不決，一旦市場反彈，到時要追可能已來不及了。事實上牛年年尾時，覺得股市偏低的其實大不乏人，但敢於以實際行動入市的卻寥寥可數。現在這批人已處於兩難的局面，去追貨的話，股價已升了這麼多，沒有以前買那麼著數，心理上總有點抗拒；但不追的話，又擔心股價還會持續上升，他們的這種處境，對置業人仕有很好的警惕作用。現時樓價即使未見底，亦應離底不遠了，想等到最低時才買其實是一種不切實際的想法。因為在樓價反彈前，無人可確認這個價位就是底，但樓價一旦反彈，這個底位已不再存在了。況且能在最低位時買入的只有一個人，除非上天特別眷顧你，否則成功做到最低位入市的機會不高。比較恰當的做法是量力而為。既然已離底不遠，待反彈後才買，可能已彈高至不只這個價位，不如按照自己的購買力及需要，在遇到喜歡的單位時，就作出決定買下來。如果錢也準備好了，與其讓它以抽象數字的形式存在，不如拿來具體地改善生活，豈不是更為明智。

今次股市反彈中表現最佳的是地產股，如果地產市場的前景一點沒有轉機的話，精明的股市投資者就不會鍾情於地產股了。因此，可以大膽地說，地產股上升已標誌著樓市亦很快會見底了。

1998年02月02日

施永青

冬天來了春天還會遠嗎？

中國人叫農曆年為春節，象徵春回大地，新的一年又再開始。以香港的氣候來說，農曆年期間往往是一年中最寒冷的日子，但冬天來了春天還會遠嗎？所以中國人在這最寒冷的日子裏一樣感到春意。

就樓市而言，目前仍處於冬天，但壞消息已出得七七八八了，人們對後市已作了最壞的預期，因此，今後壞消息所造成的衝擊會減少，反而好消息則會令市場有更大的反應。

我相信，樓價跌至此水平已產生轉機，因為無論小業主、大發展商、銀行以至政府，都得重新檢討他們的取態，故春節後樓市醞釀有變。

對小業主來說，現時賣樓不但可能無錢賺，甚至可能無錢收，故出售的意欲大減，樓價亦再難大跌。

對發展商來說，樓價跌至此水平，再去作新投資已無利可圖，故已暫停新的投資，今次大減價清貨後，樓價亦會因供應漸少而跌不下去了。

而銀行方面亦意識到，樓價跌至此一水平，部份客戶已是負資產，銀行即使把物業拍賣也無法收回貸款。這是銀行最不想看到的情況，現時再不設法挽救樓市，銀行的壞賬風險就會大增。因此，我相信銀行界將被逼要採取較積極的按揭政策，去支持樓市，避免問題惡化。

過往政府的政策皆以遏抑樓市為主，但為了維護聯系匯率。政府寧願鼓勵港人多投資不動產，好過賣樓存外幣。政府之所以收回添馬艦地王不賣，就是怕賣得不好，影響市民對投資地產的信心。

我相信這只是政府挽救樓市的第一步，在新的預算案裏，將有更多的措施去刺激經濟。過去政府可以抑市，今後亦可托市，故我相信，虎年樓市必會苦盡甘來。春天的生機將會在不同的領域慢慢出現，樓市很有機會在第一季就見底回穩。

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