地產老施

1997年12月31日

施永青

再跌下去會出亂子

行政會議成員梁振英先生表示，沒有任何跡像顯示，香港樓市會急跌至危害整個香港經濟，甚至金融系統。我不同意這個看法。

今次香港樓市下跌之急為歷史上少見，不足兩個月已跌去近兩成，而且至今未有喘定之勢，再這樣跌下去必然會出亂子。

九七年第二、第三季，即樓市的高峰期，發展商曾推出過不少新樓盤。其中不少仍在炒家手裏。由於樓花期不准買賣，買了樓花的人，明知會虧損，也不能脫手。現在眼見樓價的跌幅已超越首期，很有可能不再願意去付樓款尾數去完成交易，令發展商好夢成空。我並非是危言聳聽，一待這些樓盤入伙，問題就會續一暴露。發展商當然會因此蒙受損失，但市場的投資氣氛必會更加低迷，令整個社會都籠罩著不景氣的氣氛。

此外銀行系統亦會受到衝擊。香港的樓宇按揭，銀行一般可借樓價的七成，但現時樓價已跌近三成，銀行的風險已接近完全暴露。因此，最近已有銀行開始要求客戶交還部分貸款，以使到貸款額回復到樓宇市值七成之內。如果客戶無力還款，銀行甚至會把抵押品拍賣。這就可能造成連鎖反應，樓價越跌，就越多樓要被逼拍賣，拍賣越多，樓價就越跌得快，以至互相踐踏，形成恐慌。

更大的問題是香港的銀行根本不會做較複雜的信貸評估，唯一懂得的只是要求客戶拿物業作抵押。不管你經營的行業有多麼好的發展前景，不管你怎樣管理有道，亦不管你公司競爭能力如何優勝，銀行都不肯花心思去研究，總之一旦你拿來抵押的物業價值回落，銀行予你的信貸就同步收縮，因此，在樓價大幅回落的情勢下，明年各行各業的經營能力必然萎縮，經濟發展不大幅放緩都幾希矣。

由此看來，梁先生說樓價急跌還不至影響整體經濟是不能成立的。

1997年12月30日

施永青

放棄高地價步伐不宜過急

特區政府放棄高地價政策，方向值得支持，但步伐卻不宜過急，因為高地價的情況已在香港存在了這許多年，是整體經濟結構的一個重要組成部分，如果一下子把它抽離，可能引至整個經濟的崩潰。

經過十月股匯風暴的衝擊，本港經濟發展已經逆向，九八年不少行業都將面對困境，經濟發展速度必會放緩。這個時候最好無為而治，讓經濟休養生息，等如一個體質衰弱的病人，不適宜連做多個大手術，否則未見其利先見其害，反惹來市民不滿。

香港已有百分之五十二的家庭自置居所，樓價下跌，他們的身家也隨著下跌，而且跌幅比樓價的跌幅大。對一個貸款佔樓價六成的小業主來說，樓價跌兩成，他的資產值就跌去了五成，樓價跌三成，他的資產值就跌去七成半，如果樓價跌四成，他將一無所有。現時樓價已跌了二成多三成，小業主的心情可想而知，財富效應必會令他們減少消費，故九八年零售業必然大受打擊。小業主的比例已過一半，絕非小數，影響本已不少，現在還加上公屋的準業主，影響必進一步擴大。公屋售後，每月供款的上限雖不會超過原租金的兩倍，但亦比原來租金多很多，故公屋居民的消費力也會被削弱，零售業的處境可謂雪上加霜，而政府卻無視客觀現實，說明年下半年還要推出第二批公屋發售，怎不要命。

樓價下跌不但影響零售業，其實香港所有行業都會有所影響，因為做生意的人，很多時都要利用銀行的信貸，而銀行卻不會在無抵押的情況下予以信貸，在香港銀行肯接受抵押的主要是物業，故樓價下跌，香港商人的信貸能力亦隨即下跌，故九八年本港商人可做生產的規模必然縮小，整體經濟怎能不受影響。

這種情況甚至會影響中國經濟。珠江三角洲的工廠，不少都是港商投資，他們訂原料所開的信用狀，往往都是透過本港的行開出，以本港的物業作抵押的。現在樓價下跌，令他訂原料的數量也要降低，生產怎不萎縮。

政府官員只看到樓價下跌的利好一面，卻看不到樓價下跌對經濟造成的結構性影響，在經濟形勢已相當險惡的今天，還堅持供應八萬個單位一年，還要加推公屋，還不願修訂過往不合理的遏抑樓價措施，分分鐘會鑄成大錯，到時再去補救就不容易了。

1997年12月29日

施永青

放棄高地價
天不會掉下來

特區政府蓄意放棄高地價政策，這個方向原則上是應該支持的。因為一旦樓價中地價的比例得以下降的話，大部分非核心地區的樓價，就會跌至發展成本加發展商的利潤。以目前建築成本一千元一呎左右計，大部分非核心地區的樓價可能不足二千元一呎，屆時不但大部分香港人 (何只七成 )可以自置居所，而且還有條件大大改善居住還境。

現時香港人花在住屋方面的支出，佔了家庭收入四至五成，不少人要身兼數職，節衣縮食才能供得起樓，如果供樓佔收入的比例下降，人們就更有能力去改善自己生活的質素。從供樓方面節省下來的資源將流入其他市場。雖然地產發展商的利潤可能比前下降，但其他行業可能因此而獲益。

可能香港人在高地價的結構下生活得太久了，一見樓價下跌，就以為天也會因此而掉下來。其實事情並不會這麼嚴重，結構轉變時當然會有陣痛，但這種陣痛只是資源重新分配的結果，不一定會削弱香港的生產力，甚至會令生產力加速發展。可不是嗎？當資源從地產商的口袋裏流入其他行業時，其他行業的發展必然加速。最終，香港的福祉並非繫於地產商有多少利潤，而是香港的整體生產力有多大。一個平衡發展的經濟，對香港有益無害。

地產商今後要獲利，就不能坐著等地價上升，薄利多銷當然是一種適應方法，但更重要的是要加強管理效益，提高產品質素。屆時香港人不但可以居者有其屋，而且還可以居者有靚屋。另一方面，地產行業內，亦不會再出現一些公司，居然可因管理不善，銷售失敗，存貨堆積，反而賺大錢的現像。屆時最強最弱就要考真功夫了。

對於地產代理行業來說，長遠的發展將更為有利，自置居所的比例高了，二手市場的基礎就會增加。經濟發展加速，換樓的能力就提高，將來二手市場的交投量必然更多。因此，結構性的調整一旦完成，將來的日子一定更好。

1997年12月24日

施永青

放棄高地價政策在所必行

殖民地時代的香港高地價政策，雖帶來政府龐大的財政收益，但造成了社會貧富懸殊，有樓階級與無樓階級之間的矛盾激化，造成社會不安；又令社會資源過份集中地流入與地產有關的行業，整體經濟得不到平衡的發展，連社會風氣亦偏向投機，沒有人肯花心思去提高管理效益，改善產品及服務質素。故此，特區政府確有需要重新檢討土地及房屋政策，避免高地價政策的遺害繼續擴大。

今次海外投機者衝擊港元聯系匯率，引至金融動盪，其實亦是高地價政策帶來的惡果。市民過份熱衷投資地產，才會造成樓價及股市不合理地上升，令經濟有泡沬化的傾向，予海外投機者有機可乘，刮走了香港大量財富。此之所以特區政府為什麼今次決心這麼大，一定要堅持每年供應八萬五千個單位的指標不變，目的就是要避免香港經濟重蹈日本覆轍。

九四、九五年間，樓價曾一度回落，但後來政府一鬆手，九六、九七年樓價又再瘋狂上升。今次政府看來是不肯輕易鬆手了，因為政府擔心一旦減少土地供應，或放寬其他遏抑措施，炒家又會蜂擁而至，令樓價又再急劇上升，以至不可收拾了。

當前，炒家雖已暫停在市場活動，但香港人想靠地產發達的心尚未死。只要每逢假日去參觀一下新盤的示範單位，就不難理解政府的擔心了。在樓市低迷，樓價尚未見底的情勢下，竟還有這麼多人來參觀示範單位。他們之中不少人並非真的有意買這個盤的單位自住，而是想了解行情，搜集資料，以便隨時出擊。

礙於這種情勢，政府至今仍不肯因應經濟放緩而調整土地供應量，並打算明年下半年再推出第二批公屋單位廉價發售，以爭奪私人市場的客源。看來今次政府是非要搞到地產投資者完全心死是不肯罷休的了。

1997年12月23日

施永青

起得靚不如賣著時

高地價政策不但引至社會的物質資源分配不合理，更引至社會的精神資源偏側。年輕人多不肯腳踏實地去學點本領，然後利用學到的知識去有所建樹，而是希望一朝發達，途徑當然是投機炒賣。小學時，資金不足，可先炒閃咭，待資金夠多時，可炒郵票、錢幣，進而炒股、炒樓，總之是無炒不歡。

這種情況的出現不能全怪年輕人不長進，因為他們是在殘酷的社會現實面前被逼走上這樣的道路的。他們身邊不斷出現活生生的例子是：投機炒賣的人一朝發達，被封為神童，迅速打入上流社會，住山頂，坐靚車，遊埠還有女明星相伴；相反，腳踏實地的人則一世捱騾仔，即使正正經經做生意，利潤也遠不如炒樓。很多人做了幾十年製造業所賺到的錢，還不如結業時把廠房賣掉所得的多。青年人在這樣的環境下長大，不選擇炒樓作為成功的捷徑幾希矣。

即使本身已從事地產發展的人，也不肯把精神放在加強公司的管理效益及提高公司的產品質素上。

我曾經與某發展商說：樓價中大部分是地價，少部分是建築費，加多點建築費，花多一點心思把樓起靚點，成本增加不了多少，但可以賣高很多價錢，何樂而不為。我還舉了一個實例給他：浪翠園與豪景花園都在青山公路沿海興建，浪翠園賣六七千元一呎，豪景只賣四五千元一呎。照計兩處的地價差不多，浪翠園質素雖看來好很多，亦不過多花了幾百元一呎建築費，但賣高了二千多元，可見把樓起得靚些是非常值得的，因為地價不是實物，買家看不到，但建築質素卻一眼可以分別出來，而提高建築質素花不了多少錢。花少少錢就可把競爭對手比下去，應是十分值得的。

可惜這個發展商卻不接受我的意見，他說：「我做了幾十年地產，這麼簡單的道理難道還要你來教我？！在香港做地產，樓起得好壞不是決定性的。市好時狗屎垃圾都賣得出，市差時任你起得幾靚一樣賣不出。我也舉個例給你，駿景園靚不靚，開盤不著時，只賣四千餘元一呎，我有一個比駿景園差得多的樓盤，但我揀了一個著時的機會開盤，我賣五千多元一呎，一樣超額認購。足見起得靚不如賣著時。」

我一時無言以對，後來深入想想，覺得這位發展商的說法不無道理，樓價中既然大部分是地價，地價的上落才是影響樓價的主要因素。在高地價的環境下，發展商自然關注地價多過關注建築。難怪香港的樓雖然是世界最貴，但樓的建築質素卻一點不相稱了。高地價政策不改變，香港的建築質素就難改進，消費者付出高昂樓價，也住不到高質靚樓了。

1997年12月22日

施永青

高地價引至
經濟發展不平衡

促使特區政府重新檢討房屋政策的原因，是高地價已引至經濟發展不平衡，社會資源大量流入與地產有關的行業，其他行業得不到合理的資源分配，長期下去，終會造成泡沬經濟，對整個社會造成嚴重的破壞。

只要我們看一下上市公司的年報，就會清楚看到，香港最賺錢的行業是地產發展商及借錢給發展商做生意的銀行。他們一年的盈利可以超過一百億，而其他行業能年賺一億以上的也數目不多。因此，地產類的公司要在市場上集資，很容易就可找到商業銀行或證券公司負責包銷，其他行業要集資就相對困難得多了。

我有一個做實業的朋友，今年初就曾向我抱怨。他一年的辛勤努力，竟不如他太太炒幾間豪宅的賺價，所以打算訂單也不接太多了，寧把資金拿去炒地產。現在樓價跌了那麼多，他是否尚有錢賺就天曉得了。然而，他作出這樣的決擇絕非沒有道理。做實業多辛苦，又要往歐美國家了解市場，又要返大陸管理生產，幾千工人，一年裏生產了這麼多的產品，結果卻不如做幾單地產買賣，怎叫人還有心思去做實業。

我曾聽過不少非經營地產行業的人的不滿：為什麼地產商的錢這麼容易賺？是他們管理效益高嗎？那又不見得，很多地產公司都是家族式管理，任人唯親，內部矛盾眾多，溝通困難，但一樣每年賺大錢。他們賺錢，主要原因是地價上升，而非靠他們生產的附加值。如非政府的政策傾斜，令地價不斷上升，地產商怎會這麼容易變神童，變超人，變世界華人首富？非地產業人仕對此已非常不滿，不斷要求政府改變高地價政策。董特首的出身亦非地產業，對這種情況應深有體會，相信他要改變高地價政策的決心特別大。

1997年12月19日

施永青

高地價政策
已引起基層不滿

記得還在樓價處於高峰時期，有次遇上民主黨的房屋政策發言人李永達先生，論及特區政府的房屋政策問題。我提出論點認為特區政府很有機會會逐步放棄高地價政策，李先生笑我天真；他認為，特區政府主要由商人組成，必會保護地產商的利益。

我的看法則不同。特區政府當然會考慮商人的利益，但特區政府更要考慮的是香港的政治利益。這是董先生作為行政首長的主要任務，如果董先生只看到商人利益看不到政治利益，中方怎放心讓他當行政首長。

港英統治的後期，高地價政策所產生的負面作用已越來越明顯。連社會的穩定性也受到破壞，逼使特區政府非改轅易轍不可。

樓價急升，有樓的人當然因身家倍升而非常高興，但沒有物業的人卻眼白白看著別人發達，自己卻分不到一杯羹，心中怎會不生怨憤。他們必定會問：「這些因樓發達的人為社做了些什麼？難道他們的貢獻果真比我大？為什麼社會總是優待他們虧待我？」沒有樓的人很自然會把這筆賬算在政府的頭上，難怪有人會寫信給房屋司黃星華，揚言要毒害他，連特首也收到假炸彈恐嚇呢？

我自己也接觸過一些住在公屋的草根階層。他們雖得到政府的廉租優惠，樓價上升亦不會直接影響他們的住屋問題，但他們對高地價的不滿情緒一樣非常高漲。我相信特區政府亦會了解這種情況，知道讓這種情況發展下去，必會影響政府的平穩管治，特區政府不得不加以補救。今次政府出售公屋，其中一個主要原因，相信亦是為了平抑基層對高地政策的不滿。

放棄高地價政策，雖然對經濟會帶來嚴重的衝擊，但對一個新接管政權的政府來說，平穩管治當然更為重要，因此不可低估特區政府修改殖民地時代遺留下來的房屋政策的決心。

1997年12月18日

施永青

只要放棄高地價
無需再增建居屋

政府的房屋政策其實可以很簡單，只分公屋與私屋兩種已夠。有經濟能力的人，可以讓他們買私屋或租私屋，只有那些在私屋市場上連一個獨立單位也租不起的人，政府才向他們提供廉租公屋。政府根本無需要再搞居屋、夾屋，以及各類買樓貸款計劃。

讀者中一定有人認為這不可能，私屋這樣貴，不建居屋夾屋，一定有很多人買不起樓。但讀者是否有考慮過，私屋為什麼會這麼貴？是地少人多？還是大發展商壟斷市場？抑或是炒風肆虐？其實全都不是。私屋這麼貴的原因是樓價中地價的比例太高。

現時市區新樓都要六七千元一呎。其實建築費不礙一千元一呎左右，其他都是地價及發展商的利潤。很多時單單地價已佔去樓價的一半以上，而地價的高低則完全由政府控制。香港政府是香港唯一的大業主 (小業主的地權都是租的 )，只要政府肯增加供應，地價自然下跌。因此，政府完全有能力透過調節土地供應去調節私人樓宇的價格。即是說，當政府看到很多人買不起私人屋時，根本不用建什麼居屋、夾屋，只要多批一些住宅用地，私屋的售價自然會向下調整。

然而，過往政府的做法，給人的印象是在刻意維持高地價。當私屋售價太高時，政府不是透過增加土地供應去把私屋的價格壓下來。而是讓他繼續高企，只是不繼提供新的資助計劃去幫人買樓，先推出居屋，到部分沒資格申請居屋的人也買不起樓時，又推出夾心階層居屋，將來如果樓價再升，還可以推出新夾屋、超新夾屋。這類資助計劃，實際所起的作用就是在資助樓價繼續高企。

讀者可不要認為我強詞奪理，硬要政府「食死貓」。這類資助計劃其實是對市場的干預，破壞市場自然調節的機制。人們買不起樓，樓價自然可調低去適應人們的購買力，否則樓怎能賣得出。政府資助市民買樓，則樓價不跌，矛盾也不會暴露，因此說這類資助計劃有助維持高地價絕不為過。

政府加建居屋，私人市場就越縮越細，樓價就越有條件高企。因為當私人市場縮小時，樓價只需適應社會上一少撮最富有的人的購買力就可以，無需去適應普羅大眾的購買力。少數富者的購買力當然高過普羅大眾，私屋自然能賣得比不設居屋時更高的價錢。

政府讓私屋售價高升後，賣居屋時就水漲船高，因為居屋是按私屋訂價然後再給予一個折扣的。現在居屋的訂價其實絕不便宜，已遠超發展成本。這點從房委會錄得巨額盈餘就可證明，政府賣居屋賺大錢，還說在資助市民買居屋，真不曉得誰在資助誰。

其實政府只要把用來建居屋及夾屋的土地推出私人市場，私屋的供應就會增加，樓價就得適應更多的人的購買力，多數人的平均購買力一定低過少數人的平均購買力，樓價自然會向下調整。所以，只要政府肯放棄高地價，增加土地供應，根本不用搞什麼居屋夾屋。

1997年12月17日

施永青

住屋與投資

香港政府的房屋政策的根本問題是概念模糊，把住屋問題與投資問題混為一談。政府的責任是要設法解決住屋問題，而非協助人們去買樓投資。

要解決住屋問題不一定非買樓不可，租一樣可以。只要政府提供足夠土地，市場上有足夠的單位供市民選擇，政府已經功德完滿。至於市民喜歡租還是喜歡買，該由個人自己去決定。

買樓是一種投資，必然伴隨著各種風險。每人對投資的前景估計不同，願意冒風險的程度不同，對投資回報的要求也不同，因此應讓人們自己去決定應否買樓、何時買樓、買什麼樓，政府無需多管閒事。

政府可以鼓勵市民自置居所，譬如提供一些稅務優惠，放寬銀行按揭方面的限制等，應已足夠，不用拿某一部分納稅人的錢去資助另一部分人去投資賺錢。況且，投資並不一定是賺錢的，八十年代英國政府便協助過英國人民置業，後來樓價大幅下跌，人民怨聲載道，因為政府的資助得益因樓價下跌而完全抵消，人民所得的只是一身債項。德政反變成了苛政。

現在政府廉價出售公屋，政府或自以為是一項德政，卻一樣引來社會怨言，所謂「小惠未𡽪，民弗從也。」今次政策惠及的只是 Y 型公屋的住戶，但政府對非 Y 型公屋的住戶交待也沒有一句，人們怎會不出怨言。至於前一陣子在居屋第二市場，高價買了 Y 型居屋的公屋居民，更一定後悔莫及，感覺受騙了。

政府今次賣大包但還是招來非議，真是始料不及了。其實政府只要把住屋問題與投資問題分開處理，就不會惹來這麼多的麻煩了。政府的房屋政策其實可以很簡單，有錢又願投資的人，讓他們去私人市場買樓，有錢但不願冒風險的人，讓他們在私人市場租樓，僅有錢租樓但不夠錢買樓又想買樓的人，讓他們先租私人樓，儲夠首期後再去買樓。這三類人都能自己解決居住問題，無需政府額外資助。現在政府連月入七萬的家庭也低息貸款給他們買樓，實在沒有必要，因為他們不但有能力租樓解決居住問題，亦有條件靠自己的力量買私人樓。至於買樓所得的居住環境不及租樓，大可以嫌貴不買。大家只租不買，樓價自會調整。不過如果市場上大多數人選擇住細一點也要買樓，那也沒辦法，自由社會裏，你總不能規定別人照你的想法去選擇。政府更不應資助這批人去買大樓，因為這只會令樓價高企不下。夾心階層居屋計劃正起著支持樓價高企的效用，絕不是解決住屋問題的好方法。

政府唯一要資助的人，只是那些只能租住在環境比公屋更差的地方的人，譬如住在籠屋、寮屋及臨屋裏的人。現在政府連這批人的居住問題都仍未解決好的情況下，就去助人買樓投資，實非分配資源的良策。

1997年12月16日

施永青

出售公屋益了富戶害了輪候人仕

連寫了多篇有關出售公屋的文章，有批評它不足的，也有肯定它優點的，但明眼的讀者，應看得出我是反對出售公屋的。

我的理由很簡單，香港尚有十五萬戶家庭正在輪候公屋，盡快讓這批急需援手的人有公屋住，才是政府的當前急務，但公屋出售對此卻毫無好處。

原先政府推出富戶政策，要富戶交市值租金，目的是希望富戶搬出公屋，讓空出的單位給輪候的家庭入住，但在新的公屋出售政策下，富戶與其他租戶都一視同仁，同獲惠遇。其他租戶中，有些經濟條件不佳的，可能明明覺得平也買不起，得益最多的反而是富戶。

富戶原先已要交市值租金，現只需市值的百分之十二的市值售價就可以買下來，以後供銀行的每月分期可能都低過今天的市值租金，那有不買之理。於是富戶紛紛租者置其屋，房委會將永無機會收回這些單位供輪候人仕入住了。

今次雖只先推二萬五千個單位出售，但其效果將影響其他尚未打算出售的公屋中的富戶。他們眼見出售公屋政策，富戶一樣有優惠，必然更不肯放棄公屋的戶藉了，因此，出售公屋計劃一出，原有的富戶政策的目標就完全被破壞，再達不到合理分配資源的目的了。

我一向認為，政府的責任只是照顧社會上最有困難的低下層，讓他們有一個社會負擔得起的合適居所。以香港社會的生產力，完全有能力提供公屋予有困難的家庭居住。如果政府集中精力去加建公屋，五至十年裏就可以解決大部分低下層的居住問題。可惜政府把住屋的民生問題與買屋的投資問題混在一起，概念模糊，政策混亂，把資源不必要地用在助人買樓投資上，反令急需援手的人得不到資源，買在需要檢討。

1997年12月15日

施永青

公屋出售後可轉讓的效應

有市場人仕擔心，因出售後的公屋五年後可以自由轉讓，會令市場突然多了一批供應，令樓價受壓。這種論調其實是很難成立的。

原已建好多年的公屋，怎可說是「新」的供應？一如二手市場的流轉增加不可能視作供應增加一樣。因為這些單位原先大部分都有人居住，業主出售自己的單位後，得在市場上另覓一個新的居所，故他一方面向市場供應了一個單位，另一方面又在市場上吸納了一個單位，其影響已相互抵消，不應該對樓價造成壓力。

房委會今次減輕公屋出售後的轉讓限制，實在明智，這必會令公屋出售時的吸引力大大提高。因為轉讓權是業權的重要組成部分，不可轉讓等如業權不完整，業權不完整的樓是賣不好價錢的。因此，限制轉讓的日子越短，其吸引力就越大。過去房委會出售公屋不成功，轉讓限制太多應是重要原因之一。

容許轉讓不但對買了公屋的人有好處，對整個社會的資源有效使用也大有好處。容許轉讓，社會資源才能自由流通，資源才能落入最有需要並最能有效運用資源者的手裏。過往公屋不能轉讓，有能力住得好一些的人，因不肯放棄政府的租金津貼，寧住在較差的公屋單位裏不肯搬出去，令財富被困死。故容許轉讓後，必定會有一批人把 18% 的免補地價部分套現，轉而購買私人樓，令私人住宅市場多了一批生力軍。

此外，將來市場上會多了一批可供出讓的廉價單位，令首次置業人仕有更多的選擇，更容易上車。

容許轉讓，不但可令資源上下流通，亦可增加資源橫向的流通，因分配公屋時被逼搬入柴灣的人，將可與在柴灣工作但配住在別處的人交換單位 (不一定直接轉讓，市場自有機制去完成這種交換 )，令大家都可以減少花費在交通上的時間，並可減輕公共交通的負荷，為社會節省資源，創造出更多的財富。這是公屋出售後最大的好處。

1997年12月12日

施永青

出售公屋真能創造需求嗎？

香港經濟研究中心主任王于漸教授認為，出售公屋可以創造財富及新的需求，樓價會因此而上升，這好像與我這幾天的評論完全不一樣。朋友問我，究竟是誰弄錯了。

其實，我倆都沒有錯。我說的是即時效應，他說的是五年後才會出現的效應。

我十分認同王教授所說，不容轉讓的公屋制度，困死了公屋居民改善居住環境的需求，一旦解放出來，對私人樓宇市場產生的支持力會多過破壞的。

由於政府對公屋居民的租金津貼太過吸引，不但租金遠低於市值，而且不用再交管理費、差餉及地租，很多本來已有能力改善生活的人都依然住在公屋裏，不肯搬出去買私屋，原因就是不肯放棄如此吸引的政府津貼。

有人懷疑，公屋裏是否有這麼多的人有能力買私屋。其實公屋居民首次置業的能力絕不比私人樓宇裏的租戶差。根據統計處的資料，公屋居民的平均收入，與私人樓宇租戶分別不大，但私人樓宇租戶要負擔的租金卻遠比公屋租戶多，因此公屋租戶應更有能力積累首期去買樓。有發展商認為公屋居民有能力買私人樓宇的不多，出售公屋不會影響私人住宅的細樓市場，可能就是對公屋居民的購買力有誤解所至。

現時，公屋的售價訂得這麼低，而其中百分之十八又不用補地價，必然會吸引有能力的公屋租戶購買。結果是流出去購買私人樓宇的資金相應減少，私人樓宇市場的需求將進一步萎縮，樓價下跌的壓力更大。

王教授所說的可令樓價穩升的效應，起碼要等五年後才會發生。屆時公屋已變私屋，可以自由轉讓，那人們為了把免補價的那部份優惠折現，就會出售原單位另覓新居，那時私人樓宇市場才會有新的需求。至於樓價是否穩升，則還受很多其他因素影響，留待另文再談了。

1997年12月11日

施永青

出售公屋破壞私屋換樓基礎

政府剛公布出售公屋時，地產界對其影響一般都估計不足，以為這是另類市場，不會對私人住宅市場有太大的衝擊。然而，事實卻不這樣簡單，打從公布的第二天開始，交投量就大幅下降。有些行家，在百思不得其解的情況下，把這歸咎為心理因素，依然不願相信出售公屋對私人市場有實質的影響。

在昨天的文章中，我已詳細解釋了，出售公屋會搶去私人市場的那些客源；今天再談談，失去這些客源會對私人市場有那些影響。

私人樓宇市場的動力通常來自兩個方面：一是上面的扯力，一是下面的頂力。

所謂上面的扯力，多出現在市場興旺時，由於有投資者搶著入市，他們勇者無敵，為買心頭好，故常創新高成交。這些新的高價成交，很快又成了其他買賣的比較指標，形成了從上面而來的拉扯力量，把樓價扯上去。

所謂下面的頂力，多出現在市場淡靜時，投資者已失去入市的興趣，肯在這種時刻入市的主要是用家，而且是急於要用的人才逼不得意樓價有機會下跌的形勢下入市。所謂逼不得意要買的人主要是首次置業人仕，新家庭的組織者等；換樓的人的急切性就不會這麼大，他們會傾向等一等，待自己原持有的單位賣得出時，才以這個為基礎去換樓，故換樓的人在這個時候很難成為市場的起動力量。真正的起動力量來自初次置業的用家，他們買的主要是細單位。當細單位的業主能成功出售手上的單位時，他們才有條件換中單位，然後中單位的業主才有能力去換大單位，這樣一級級換上去，令市場活躍起來。

故市場復甦時，力量只能來自市場的底部由下面一級一級頂上去。可惜這股基礎力量已被公屋出售計劃搶去，令私人市場的復甦遙遙無期。

今次首批推出的單位有二萬個，平均每個二十萬的話，會吸納了五十億的資金。表面上五十億與私人市場的成交量來比不是一個大數，但由於這是一筆起動資金，他的影響就有一個乘數效應，可以破壞數以百億計的成交。其影響的範圍不只局限在小型單位，而會擴及各種類別的單位，令整個市場都動彈不得。

1997年12月10日

施永青

出售公屋削弱私屋客源

有官員說，出售公屋不會影響私人住宅市場，因為公屋與私屋的質素不一樣，銷售的對象不一樣，不存在與私屋搶客的問題。聽起來這也有點道理，但事實卻非如是。

政府在推出公屋富戶政策時，不是列舉了一系列數字，說明部份住在公屋的人，經濟能力絕對不弱，又有車，又有樓，有些還不只一間呢！可見私人住宅市場上確有一部份買家是來自公屋租戶。

我在發展商工作時期，已留意到，一些在大型公共屋村附近推出的新盤，銷售成績往往比預期中好，原因就是原先沒估計到，竟有這麼多的公屋居民出來買私屋。這種情況在一些歷史較長的公共屋村附近尤其如是，這可能是因為香港社會的變動很大，時間越長，就越多人有機會富起來。加上住在公屋，等如不斷接受政府津貼，住得越久，得益越大，積累首期買樓的能力分分鐘比租私屋的人強，故不少首次置業者都來自公屋居民的第二代。

今次出售公屋的條件如些吸引，公屋富戶與其交市值租金不如趁平買下來，以後一勞永逸。即使現在尚不算富戶，但有條件將來成為富戶的人，也會被逼提前把所住的單位買下來。因此，今次出售公屋成績必較前理想。可以預見將有一大筆資金被今次公屋出售計劃吸去，那麼能流入私屋市場的資金必然比前減少，怎可說對私屋市場沒有影響？！

此外，居屋市場受到的影響可能更大。由於過往政府想吸引公屋富戶早日交出手上單位，故讓公屋居民有購買居屋的優先權，綠表申請者（公屋居民）所獲的配額向來較高。現在他們都去購買自己所住的公屋，買居屋的需求必然減少。政府已決定把多出來的配額撥給白表申請者（私屋租戶），私屋租戶中籤的機會就會增加，過往不少白表申請者，因為抽來抽去都不中籤，只好死了條心去買私屋，今後這類私屋的買家也會減少。

再者，私屋市場正面對衰退，樓價潛在下跌的壓力，現在入市風險很大，買公居則沒有這個風險，因此出售公屋必能搶走很多私屋的客源，令私屋市場雪上加霜。

1997年12月09日

施永青

出售公屋可令住戶
重新出現居住問題

今次出售公屋的優惠，主要是將來轉售時不用補足地價，打算在公屋裏長住下去的人得不到這個好處，故我擔心，今次肯買公屋的人，一開始就懷著將來轉于圖利的目的，以至五年的限期一到，人人爭相出售，對社會造成一定的影響。

本來，市場上多了一批人放盤，對我們做地產代理的人應有好處，因為做到生意的機會多了，佣金收入應會提高。不過，我擔心，這批原先住在公屋的人的裏面，會有一批並不很懂得照顧自己的人，他們是否懂得如何運用這筆間接由政府送給他們的巨資很成問題。弄得不好，他們又會重新成為社會的包袱，要納稅人再次照顧他們。

人突然間多了一筆錢，可以有很多不同的選擇。只顧眼前享受的人，可以盡情吃喝玩樂，以為千金散盡還復來，使完才作打算。有點野心的人，可能拿去搞些小生意，可惜有統計證明，大部分新開的生意都在頭兩年裏就宣告失敗。還可能有些想一朝發大達的人，拿這筆錢去澳門博一博，那就百分百會輸清告終。屆時，社會上又多了一批要輪候公屋的人，政府出售公屋的原意可能前功盡癈。

因此，我認為必須規定公屋的購買者，將來轉售時，必須再度把錢用在自置居所上，否則不能享用免補三成地價的優惠。具體執行方式是規定轉售所得的款項必須由律師樓保管，只能用在購買另一自住單位的樓款上。方法一如規定發展商必須把賣樓花所得的款項由律師保管，只能用在建築費上。

當然，住戶仍可以再把單位轉售套現，把錢用在其他地方，但這樣起碼可增加多一點難度，令套現的成本更高，減少他們動用這筆錢的念頭。我不希望看到，出售公屋令一些已解決居住問題的居民重新出現居住問題。

1997年12月08日

施永青

今次出售公屋的優惠所在

一般人感覺今次公屋出售的訂價吸引，因為政府只要求住戶先付市值樓價的兩成，令公屋的售價只在十五萬至三十萬左右，其實這只是一個錯覺。如果你打算長期住在這個單位裏，沒有轉售或搬的打算，根本就無須再付錢去買這個你原先已有的居住權，即使低至市值的兩成也不值得。

今次出售公屋最優惠的地方，是將來轉售時只需補五成地價，其餘三成地價不用補。因此，這個優惠並不能令住戶即時得益，一定要待住戶將來轉售時才有機會變成現實。此外，買家得益多少，還要看其兩個重要的變數：其一是房委會如何釐定樓價的市值，如果房委會的估價高於真正的市值，那買家所得的優惠就會減少；其二是未來樓價的升跌，如果五年後轉售時樓價跌了，那買家所得的部分優惠亦會被抵消。

不過，由於買家只需先付樓價的兩成，買家轉售時得益的機會依然很大。譬如：房委會估錯價，一百萬的市值估了一百三十萬，買家先付兩成亦不過是二十六萬，就算將來轉讓時樓價沒有升，仍只售得一百萬，在只需補五成地價的前題下，買家依然有賺。因為補了五十萬價，仍有五十萬落袋，原只付了二十六萬，故還有十四萬賺。即使遇到最壞的情況，即買入時房委會估多了三成，賣出時樓價又跌了三成，只售得七十萬，買家仍不用憂慮，因為售價低了，需補的地價也會減少。售七十萬，補五成地價後，仍可收回三十五萬，而當初只付了二十六萬，故尚有賺九萬元。

由此看來，今次出售公屋的優惠的確非常吸引，故銷售的情況應比以前理想。

1997年12月05日

施永青

出售公屋難度高
不用減價有吸引

本來想再寫幾篇評高地價的文章，但臨時出了很多其他新聞，不得不把注意力放到一些熱門的話題上去。

為令更多的香港人可以自置居所，港府再度計劃把公屋出售，這樣一方面可增加港人的歸屬感，另一方面還可減輕房委會的負擔，因為現時公屋收得的租金，不足以支付管理及維修的費用。因此如果成功出售的話，政府將一舉兩得。

然而，出售公屋難度極高，原因是公屋租戶所買得的不是什麼新的東西，而是他們不買也差不多已得到的東西，因為租戶不買亦一樣可以住在那裏，沒有什麼分別。

以前房委會所收的租金，其實包括差餉及管理費，而地租亦無需租客負責，但一旦租客變成業主後，這三筆費用都得由業主負責。如果連同買樓後的供款計，每月支出一定遠超做租戶的時候。

當然，買樓後就不用為加租而煩惱，而供樓亦總有供完的日子，可謂一勞永逸，值得作短暫的犧牲去捱一下。

然而，香港的土地都是租借的，新批的租約往往只到二零四七年，距今不足五十年。理論上屆時還需將土地連樓交回政府，或從新補地價。反而作為公屋租戶則沒有這個煩惱。以往的情況是，你一旦成為公屋的租戶，不旦政府會照顧你，連你的子孫政府也會照顧。誰又會願意，為做業主的虛榮，而放棄政府長期照顧的實利。

但今次房委會出售公屋亦有其吸引的地方，吸引力主要有三點：第一，今次的售價訂得很低，只是市值的兩成；第二，五年後就可自由轉讓，限期比居屋少了一半；第三亦是最吸引的一項，就是無需補足地價，只補將來轉售時的市值五成就可以，等如租戶白白賺了三成地價。因為，理論上如果原買入只計二成市值，將來應補八成地價，現只計五成，故買家著數了三成。

舉例來說，如果一間五百呎的 Y型公屋市值一百五十萬 (三千元一呎 )，五年後可轉讓時只需補地價五成。即是說，五年後就算樓價不升仍只售得一百五十萬，買家也有賺，就賺了免補地價的三成，即四十五萬。因為售得一百五十萬，政府只要你補五成，即七十五萬，還有七十五萬落袋，這落袋的七十五萬中，你原先只出過三十萬，故賺了四十五萬。這四十五萬（三成樓價）其實是政府送給租戶的，亦是今次出售公屋主要吸引所在。

我曾建議房委會每人派三十萬購樓券，送給他們讓他們買公屋時行使，這三十萬將來不用補地價，現在房委會的方法與我提議的差不多，不過不是戶戶都只得三十萬，而是所住單位市值的三成，著數多少就要看你住什麼單位了。

由於今次房委會真的大贈送，相信成績該比以往為佳。

1997年12月03日

施永青

沒有高地價政策
卻有高地價的香港

昨天論及影響未來地產市道的關鍵乃港府的長遠房屋政策。其中關鍵中的關鍵是：政府是否真的願意放棄高地價政策。

政府官員從來不承認香港有高地價政策，但相信誰也無法否認香港有高地價的現實。事實上香港已經為此而世界聞名。近年為香港驚人的高地價現像而訪問我的海外電視台不下十間，不但有來自英、美、日本這些與香港關係密切的國家，還有南至巴西、北至芬蘭等冷門電視台。無論我怎樣解釋，他們也弄不明白，香港的地價可以如此高企。

以帝景園為例，較細的那種單位亦要二千餘萬一個，較大的則要四千餘萬，在外國人看來，這簡直是天文數字，可以在瑞士買湖邊別墅、在蘇格蘭買堡壘、在美國買農莊，為何香港人願意用這麼多的錢，在石屎森林裏買一個千多二千呎的大廈單位，試想想拿幾千萬去做其他事情，有幾多有益有建設性的事可做，為什麼香港人竟願意把這麼多的錢困死在磚頭裏面，況且這磚頭根本不值錢。

帝景園一萬五千元一呎的樓價裏，有幾多是磚頭 (建築費 )的價錢？應不足十分之一，其他全是可以變幻無常的地價。講得極端一些，這地價是信則有，不信則無，否則怎可能在短短五年裏由三千多元一呎升至一萬五千元一呎。

這內裏的價值全有賴於香港人對地產投資的偏好，這種偏好的養成皆因政府長期的高地價政策。從投資者的角度來看，不管政府是否承認有高地價政策，起碼長期以來政府沒有做什麼東西去改變高地價這種現實。

香港人把這麼多的錢放在地產投資上，是因為香港的地價連年升值，升幅遠超通脹，即使在個別的日子裏地價或會回落，但政府自會調節土地供應，令地價恢復上升。於是香港人產生一種迷信，以為有樓一定發，所以節衣縮食也要買樓。

然而，從外面的人來看，這簡直是病態，資產發酵至這個程度，還不算泡沬經濟是什麼？以至引來國際投機者衝擊港元匯率，他們順手刮一筆之後，還說是替天行道呢！

1997年12月02日

施永青

股匯風暴終過去
港府房策影響深

昨文論及入市時機問題，只簡單地叫讀者「用君之心，行君之意。」實有點兒不負責任。我雖對此仍未有明確答案，但仍可以把問題分析一下，讓讀者明白我猶豫不決的原因。

如果單從股匯風暴著眼，正如財政司長所說，聖誕節後應會過去。理由很簡單，投機者之所以衝擊港元，是香港經濟近年亦有資產發酵的成分，有泡沬化傾向，現在股價樓價都已大幅回落，泡沬已不再存在，投機者已難有機可乘。現時香港不但主要資產值已大幅回落，連帶消費與服務的價格亦一同回落，對外來者來說，其作用與港元貶值已差不多。港元幣值合理化之後，外來的衝擊必會減少，因此我們無需擔心股匯風暴會一再襲擊香港。

當前，歐美已發展國家的通脹都不嚴重，只有百分之二、三左右，長息維持在五、六厘間已足夠，而聯系匯率的機制會促使港息向美息靠近，美息不高，港息亦高不到那裏去。故年關過後，港息應可回落，加上按揭證券公司開始運作，銀行的按揭業務當可恢復，屆時用家入市的阻力應會減少，樓市的交投量該會增加。但這並不代表投資者今天入市會有利可圖，因為有跡像顯示，特區政府會放棄舊殖民地政府遺留下來的高地價政策。

面對樓價急挫，投資者信心大失的情況下，特區政府不但堅持要增加未來的供應量，而且還說樓價跌是好事。如此看來，政府的房屋政策確實有變，投資者不得不密切留意。

過往，在香港投資地產比投資其他項目容易賺錢，皆因政府的政策傾斜造成。一當樓價下跌，賣地成績不理想時，政府寧收回土地不賣，令供應減少，樓價重獲支持。如果今後政府真的不理客觀形勢，亦要增加供應的話，那投資者就不能一本通書睇到老了。

1997年12月01日

施永青

發展商競相減價
入市是否此其時

十一月下旬，御峰豪園銷售成績理想，加上鹿茵山莊又以高價開盤，一度令低迷已久的樓市，增添了一點新的希望。可惜，倚龍山莊突然以超低價推出餘下的單位，訂價比御峰豪園還要低，每呎只售五千餘元，於是好友的希望又再幻滅。

本來，御峰豪園訂價五千二百元水平已能吸引這麼多人認購，那五千二百元該可視為樓市下跌的首度阻力咏。不少二手市場的小業主減價至此一水平就不願再減，而買家能壓價至這一水平亦認為可以買得過，這樣經一段鞏固期，市底或可在此水平形成。現在發展商卻無意堅守這條防咏，競相減價，令市場完全改觀。

尤其是鹿茵山莊竟在截止認購登記前，突然全面減價兩成，令市場錯愕不已。為何質素超越同區的樓盤，亦會受不住市場的壓力，跟大隊一起減價，而且還是一減就百分之二十。這叫二手市場的小業主如何抵擋呢！

現在的情勢已很清楚，就是誰想先賣得出，誰就得減得比人更多。相信後市在賣方的互相踐踏下，還會進一步下試低位。

不過，對於願意冒風險的人來說，這可能是入市好機會。還記得上次樓市低潮嗎？海柏花園、駿景園等不是亦大幅減價，令到人心惶惶嗎，但事實證明那正是入市良機。今次是否又是入市良機？老實說，我也不知道，還是用君之心，行君之意吧。

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