地產老施

1998年01月27日

施永青

超低價成交的背後

樓市氣氛低迷，樓價拾級而下，市場上偶然出現一、兩個超低價的成交本不足為奇，但所謂超低價亦只不過比市價低五至十個百分比左右，在今天的市況下仍屬於可理解的範圍。然而，近期出現過一些成交，其成交價竟遠遠低於市價二、三十個百分比，這就有點不合理了。

我說不合理，並非純粹因為跌幅大，而是市場一獲知該物業竟以此一價錢成交時無不愕然，經紀們皆說，這個盤如果交給我做，我一定可以幫業主賣高三、五個價位，投資者則責怪他常用的經紀沒有這個好盤，這才顯示這個成交的背後一定涉及其他利益問題。

市場覺得奇怪的是，這麼優質的物業為什麼業主不把價錢叫高一些，為什麼不放盤予多幾個經紀在市場覓客，為什麼不等一個長些的時候都賣不出時才減價？而這些物業的業主並非那些不知價的金山阿伯，而是平時非常英明的本地商人，怎不能令人懷疑事情並非表面的那樣簡單。

八三年我還參與前線工作的時候就親身有過一次經歷。我有一個客人，他一直心儀某個物業，託我設法游說業主出售。我透過田土廳的資料與業主取得聯絡，但業主說他的公司正在債務重整，一切已交給某國際性的會計師樓處理。我設法與會計師樓裏處理此項事宜的人聯絡，但一問明我的來意後，就不肯與我談下去，說他們不用委託經紀，他們自己也有很多客路。我起初以為他們是不想與我們分佣，於是又向他們承諾不會要求分他們從業主方面收到的佣金，並可叫我的客人額外多付一個佣來報酬他們，但依然不得要領。

我想，如果不是為了佣金問題，那可能是不相信我們公司有此實力，能找到客人買那麼大銀碼的物業，事實上那時候中原的規模仍很小。於是我又說服客人開了一張銀行本票作定，出了一個我認為已相當高的價錢，連同一份客人已單方簽署好的臨時合約寄給他們，但結果合同與本票都原封不動的給退回。我再嘗試打電話聯絡時，竟給人警告說再來騷擾的話會報警追究，令我只好放棄。

個多月後，客人告訢我，該物業最後給他的一個朋友買了，價錢比他出的平很多，我說這怎可能，我已把他的出價清楚告訴了對方，沒有理由高價不賣去賣個低價。客人笑我天真。他說即使以他的價錢，業主也不會有錢落袋，因為他的出售資產所得都不夠還債，他朋友是私下匯了一筆錢入他指定的瑞士銀行戶口才買到此物業的。

這件事令我最詫異的，並非是業主會設法欺騙債權人以保存私利，而是那些國際性的大會計師樓竟會與業主串謀做這類不法勾當，他們的所謂專業、原來亦不外如是。

1998年01月26日

施永青

發展商拖慢發展進度明智嗎？

九四年政府推出一系列抑市措施後，市場的交投量隨即萎縮，大部份發展商亦因應銷售速度而減慢發展速度，以至九六、九七年的樓宇落成量大幅減少。九四年的供應量有三萬四千個，九六、九七兩年加起來亦只有三萬多不足四萬個，難怪九六、九七年樓價又再大幅彈升了。

今次新地公開表示會收慢發展進度，令有些投資者又再憧憬未來供應會減少，樓價又會重納上升軌，不過我覺得今次的情況跟上次有很大的不同，投資者可不要期望太高。

新地公布放緩發展進度的首天，並沒有說明那些地盤會這樣做，以至不少人以為新地會把那些已付足地價的地盤都拖慢發展。如果新地真的這樣做，就可以說是新地真的看好後市。因為：發展地產的成本主要在地價，建築費佔的比例很低，已付足地價的項目工程越拖得長，地價所產生的利息成本就越高，因建築費而產生的利息相對少得多，除非發展商深信後市一定會升，而且要升得快過地價的利息成本增長速度，否則都不應隨便拖慢施工速度。

後來新地才公布暫緩施工的地盤，都是那些尚未補地價的地盤，而已付足地價的地盤的施工則不會放緩。這顯示新地並沒有因看好後市而這樣做，新地只是覺得後市不明朗，不敢貿然增加新的投資，待已付地價的項目建好後，看過銷售成績如何才決定下一步的投資，這是一種保守穩重的政策，目的在保存多些現金在手，減低未來的風險。

我雖預見樓市會很快到底，但並不認為樓價會迅速反彈，很可能要在低位橫行，消化一段時間後才會復甦。如果發展商也這樣看的話，他們根本不會減慢發展速度，因為越慢成本越高，如果遲些賣價錢也差不多，當然是早賣早著了，起碼利息成本會低一些。因此，我相信，發展商決不會拖慢那些已付地價項目的發展速度，相反，發展商會全速施工，盡早出售以減輕利息支出，這才是明智之舉。

我估計，未來兩、三年的供應量不會減少，因發展商正加速興建，但兩、三年後的供應則會減少，因為發展商會減少新的投資，政府推出的新土地，發展商大概會繼續捧場，但舊樓重建及農地改用途的發展則會停下來，這是政府也控制不來的。單依靠政府新供應的土地，每年只可建兩萬個單位左右，這是遠遠與市場的需求有距離的，屆時樓價又會恢復上升。因此，有財力守多兩、三年以上的投資者，才有條件持貨去守，否則還是搶在發展商的樓大量落成前出貨好了。

1998年01月23日

施永青

新地為何暫停部份地盤施工

新鴻基地產昨天主動對外公布，會暫停或放緩十餘個發展項目的施工。此舉有點與該公司一貫低調的作風不一致，想必是藉此向社會傳遞某種訊息。

本來，任何商人在銷售成績不理想的情況下，都會懂得減慢生產速度加以配合，否則存貨越積越多，徒增利息支出。因此新地的反應只是商人自然的反應，不值得大驚小怪，政府高官也表示理解。

然而，輿論對此看來非常重視，大部份報紙都把這段消息放在頭版刊載，可見內裏包含著很重要的隱藏訊息。

一般的看法是新地有意向政府示威，表示對每年八萬五千個供應目標不予配合，看政府如何自己去達至。

我認為這不是新地的主要目標，因為地產發展商一般都比較膽小，政府是他們最不想得罪的對象，他們擔心一旦政府不高興，就可以在很多地方封殺他們的發展。譬如在申請入伙紙、滿意紙、開工紙、以及預售同意書時，政府都可以卡壓他們，令他們損失慘重。我曾多次向不同的發展商解釋，香港政府是不會這樣做的，但仍無法消減他們的顧慮。因此我不認為新地會這麼大膽，竟敢向政府示威。萬一政府真的一定要堅持八萬五千個供應量，多建公屋、居屋去補充新地少建的部份，豈不是弄巧反拙，令市場的壓力不減反增。

我覺得新地作出這樣的決定是因為：
(一 )現時樓價處於不合理的低位，新地不想賤價沽售他的優質產品；
(二 )新地認為遲些樓價會升，故遲些推出有機會售得更好價錢；
(三 )新地認為將來樓價的升幅足可抵銷延遲發展的利息支出。因為在地價已付出的情況下，延遲推出只會增加利息負擔。如果後市不看升，應早起早賣才對。
(四 )新地想暗示給市場知道，私人市場的供應量將來可能會減少，要買樓的不如趁早入市，希望因此令市場能有多點交投，樓價早日見底回穩。

我認為樓市已經離底不遠，新地此舉對樓市應有一定的支持作用。

1998年01月22日

施永青

為何把拍賣改作招標

政府除收回添馬艦地王自用外，還把另外三塊貴重的土地由拍賣改為招標，但招標日期則尚未公布。此舉的用意，市場人仕其實都非常明白，政府實無需再故弄玄虛。當欺人不成的時候，自欺還有什麼意思？

很明顯，政府己明暸在當前的經濟條件及市場氣氛下，推出此類貴重地皮，一定不會有太多人承接，賣不到好價時事小，對樓市的衝擊事大。在今天這樣的形勢下，如果再出現優質發展用地都乏人承接的話，必然會對港人的信心造成重大打擊，如果因而引發走資，那要保護聯系匯率就更加困難。

然而，政府總不能都以自用理由來收回土地不賣，把其中一些改作招標，起碼可以壓後推出的時間，待惡劣的環境改善後再作打算。再者拍賣必須公開進行，有多少人競投，競投的人出什麼價，都會引來媒介的報導與評論，令不利的影響散發得更快。

招標則不同，其透明程度遠沒有拍賣高，一般情況下，政府只需公布收到多少份標書，以及誰人以什麼價中標，至於落選的是什麼人，他們出什麼價則屬機密，無需向外界交代，私人招標時常會邀請一些友好人仕落標去充撐場面。這類友好人仕根本無心購買，故隨便出一個一定不會中標的價錢以示捧場。政府當然不會這樣做，但由於這幾塊都是極優質的地皮，不難吸引人來執死雞。如果落標的人多，起碼可以給人貌似熱鬧的場面。

拍賣的優點是，如果拍賣時多人競投，就會營造出一種氣氛，逼使一些競投者出價超出原來的預算。譬如有些人發現競投者是行內的死對頭時，可能為了一時之氣也要壓倒對手。亦有可能有些人看到一些行內某些精英也敢去時，誤以為他們該不會計錯數，比他們出高一口價，死不到那裏去。

然而拍賣亦有缺點，尤其當競投氣氛薄弱時，成功投得土地的人，可能並未出盡他原先計劃付出的價錢，只要他出價比次高的出價者高一口價已可獲得土地。譬他原先打算出十八億，但如果其他人出價至十一億已不想再去，那他可能出十一億五千萬已夠，不用再出另外打算出的六億五千萬。

但落標就不同，他可能為了奪得這塊土地，一開始就得去盡，落一個自己願意的最高的價錢，因為他根本無法知道排第二的出他們價錢。因此，市靜時用投標的方法出售，可能賣得更佳的價錢。

1998年01月21日

施永青

從奶粉罐上學來的
房屋供應策略

我向來對奶粉罐上的餵養嬰兒指示非常反感，因為我深深感受過我的兒女為此而受過的痛苦，今天政府的房屋供應策略令我又再想起早已忘記了的奶粉罐。

我的孩子都是吃奶粉大的，孩子的媽對那奶粉罐上的餵養指示深信不疑。認為必是專家的意見才會印在罐上的，必須百分之百遵照這些指示去餵孩子，什麼首月吃一安士，第二個月後吃兩安士之類，究竟專家是憑什麼推算出來的，我從不見罐上有任何解釋。而且專家可能是外國人，他怎麼知道中國人的吸收能力，更無法知道我孩子的獨特體質與胃口，沒有理由一定要照他的，但孩子的媽對此卻是一絲不茍的。

孩子飽了不想吃，她硬是要想辦法一定要把罐上列明的份量灌下去，說否則會不夠營養，孩子餓了，哭著想吃，媽卻說時間未夠，一定要等罐上所說的時間才可餵，餓得孩子眼淚直流。

其實，現在的醫學理論根本不再接受這一套。父母要關心的應是孩子的真正需要，而非罐上的說明。以前餵人奶的時候，難道又知道孩子吃了幾多安士奶，不是一樣一哭就餵，不吃就算。

我覺得政府在製訂房屋供應時，亦可按照這個原則去辦。無需一早就假定每年需要多少個單位，因為每年的政經環境都不一樣，人們的投資意慾也隨之起變化。香港的住屋單位已多過家庭數量，實質的需求並不迫切。在投資前景不佳時，人們沒有必要一定選這個時候去置業或換樓，如果硬在這樣的形勢下按原計劃去供應，其結果只會是浪費資源，樓起好了也沒有人買，只好讓他空置。

其實政府要做的只是要尊重價格訊息，價格高表示需求大，就增加土地供應；價格低表示市場缺乏需求，大可把土地收回，留待價高時才出售。現在市道不佳，當然不宜把貴重的土地在這個時候拿出市場拍賣，否則不但賣不得好價錢，而且會令本已低迷的地產市道雪上加霜，實非明智之舉。

1998年01月20日

施永青

房協已經情至義盡
買家亦要承擔風險

由房協發展的欣榮花園入伙在即，但由於樓價大幅回落，小買家找不到銀行提供足夠的按揭去完成交易，於是大事鼓噪，並邀得民主黨助陣，希望逼使房協減收部份樓價，減少他們的損失。

房協堅持不肯在已簽定賣買合約之後又重新議價，但提出三項安排以協助小買家解決具體困難：
(一)找不到銀行的：房協代小買家去找；
(二)銀行借不足的，房協提供額外的按揭；
(三)真的不想要的，容許放棄定金，不再進一步追究。
我覺得房協這樣做已仁至義盡，要買的幫你買，要走的放你走，民主黨實不宜再興風作浪，硬要房協臨尾再減價。否則此例一開，自由市場賴以運作的合約精神將被破壞，香港的商業活動將無所依據，希望民主黨慎之。

欣榮花園並非福利房，房協對買家的背景及入伙後的轉讓皆無限制，一如私人發展商買樓一樣，目的亦在圖利，以讓房協能有更多的財力去建廉租屋及夾屋等福利房。買家不能因房協有政府背景而逼房協減價，因為這批買家原非房協提供福利的對像。向他們提供優惠，就是誤用資源，對真正需要資助的人不公平。

買樓亦屬投資，投資當然有風險，總不能賺了錢就計自己的，蝕了錢就不認帳，要推給賣方去承擔，九七年買樓的，現在那個不要面對虧損，難道人人都可以要業主「回水」？這樣一來誰還會尊重合約？

我這樣說，並非不同情欣榮花園小買家的處景。我很明白小買家辛辛苦苦才積累了那三四成首期買樓，樓價跌兩成，他們的身家就少了一半，樓價跌四成，他們就可能一無所有。他們想用盡一切方法去減少自己的損失是很自然的。我認為他們大可以用撻定作為討價還價的本錢，讓房協自己去衡量，究竟讓他們撻定後再去找新買家好呢？還是減一點價留住這批客好呢？這種權以利害的方式是商業社會容許的。但決不能以人多勢眾，借政黨支持去施壓，香港很難接受悔約還以為理直氣壯的嘴險。

1998年01月19日

施永青

收回地王自用
顯示政策改變

政府突然公布，把添馬艦地王收回不賣，政作政府辦公樓自用，同時又把另三塊價值較高，本打算以拍賣形式出售的土地，改以招標方式出售，而招標日期則未見公布。市場普遍認為，政府這樣做的原因並非如政府自己解釋的這麼簡單，這標誌著政府對樓市的態度已出現根本性的改變。一個星期前，地政署署長布培尚在強調，今年的賣地計劃一定會如期進行，為什麼突然有這麼大改變？這和前一晚財政局長曾蔭權見各大地產商有沒有關係？

添馬艦那塊地雖屬商業用地，但這次政府舉動的象徵意義卻不局限於商業樓宇市場，這可反映政府對整個房地產市場的政策取向已經有變。

前一個時期，政府還說樓價下跌是好事，可讓多些人置業安居，又可令香港的競爭能力提高，為什麼突然不想樓市會遇到新的衝擊？很明顯，政府收回土地不賣，是不想樓價會因拍賣成績不佳而進一步大幅下跌。這豈不是說，政府已擔心樓價已跌得過份了，再跌下去會損害整體經濟，甚至帶來金融危機。

最近，房協欣榮花園入伙，買家因樓價下跌，銀行估價不足。無法獲得足夠按揭去完成交易，因而產生民眾抗議風潮，已向政府響起警報，如果再讓樓價無休止的跌下去，其影響將不會只局限在經濟範疇，甚至可能觸發社會動盪，這將是一個新上場的政府最不想看到的。

因此，我們相信，收回土地不賣只是政府改變取向的第一步，為了使樓價止跌回穩，今後尚會有第二步、第三步行動去恢復市場的投資意欲。

一個會以行政手段遏抑樓市的政府，自然亦會以行政手段去支持樓市，這一點也不用奇怪。只要政府收回一些以前用來遏抑樓市的措施，樓市很快又可活躍起來。譬如容許銀行可以按揭超過樓價七成，交易完成時始付印花費，樓花可以轉讓，發展商可自行決定如何賣樓等，只要先行其中一面，都可以令市場出現轉機。

今次樓價下跌，除了因股匯風暴的衝擊外，更重要是受政府新房屋政策影響，現在政府在這方面的取向改變了，市場很快會作出回應。因此，樓市見底的先機已出現，要買樓自用的買家，可不要錯讀這個訊息。

1998年01月16日

施永青

中國文化中代理概念模糊

上文提到，由於香港的所謂地產代理既代表賣方又代表買方，以致很容易產生角色矛盾，引起利益衝突。譬如在談判中，不决價交易難成，一决價則會損害另一方的利益，而另一方卻同時亦是委託人，那代理就會有違他的忠誠責任。

本來要解決這類問題，最簡單的方法是立例規定買賣雙方必須各自委託不同的代理。但問題卻非如此簡單，最近通過的地產代理條例，亦不敢一下子明文規定這樣做。原因是中國人的代理概念模糊，只知道媒人與經紀的配對作用，卻不明白一旦代表雙方就會有角色矛盾。因此，中國在接觸西方文化前，根本沒有單一代理的概念。即使在比較西化的香港，人們亦不喜歡委託單一代表自己利益的代理，而會選擇兩邊都有聯系的經紀。

以樓宇買賣為例，買家都喜歡找一些手上盤口多的經紀，但如果經紀手上已有盤，表示他已接受了業主的委託，不可能同時又維護買家的利益。然而，香港人卻選擇委託盤多的代理去為他買入樓宇，而不理會這個代理已不可能完全信託的現實。在香港，如果你沒有盤，你就休想有客會委託你代他去搵樓。

故此，並非我們做地產代理的刻意去做雙重代理，以便中間漁利，而是買賣兩方都不喜歡去委託一個只代表他利益，卻沒有客或沒有盤的代理。這樣地產代理只好被挾在買賣方的中間，又要叫業主減價，又要叫買家加碼，做這種兩邊都不討好的工作了。香港人自以為聰明，懂得照顧自己的利益，所以為了交易可以快點達成，佣金可以付出少一點，不惜委託一個已受了人家茶禮的雙重代理，但雙重代理又如何同時照顧兩個利益對立的委託人呢？這才是地產代理與客戶之間經常出現糾紛的根源，責任並非純在地產代理一方。

1998年01月15日

施永青

經紀為何在談判中决價

最近港台節目鏗鏘集揭露了地產代理談判的手法，引起社會不少回響。人們發現地產經紀原來在談判中並沒有如實把業主的要價反映給買家知，又沒有把買家的還價如實反映給賣方，而會决價在手，不一次過放盡，留一部份作為討價還價的籌碼，計誘雙方達成協議。有輿論覺得這簡直是欺騙行為，有違代理的職業操守。地產代理監察局必須將這類無良經紀繩之於法，以免這種不法行為損害消費者利益。

鏗鏘集的記者花了很多精神時間才捕捉到這段談判的片斷，以求揭露真相，可惜只停留在揭露表像階段，未能深入挖掘出表像後的本質。

經紀如實把雙方的要求告知對方就可以促成交易嗎？那經紀的工作豈不是很簡單，只要買個錄音機，把雙方的說話錄下來，然後再放給對方聽就可以了。一個錄音機不過一千幾百元一架，而且可以使用很多次，怎值得給經紀這麼多的佣金。就算不用錄音機的方法，也可以讓消費者委員會鼓勵的那樣，約雙方直接見面，說個清楚明白，但如果這樣也可以成交的話，請一個秘書好了，不用請經紀了。

事實上，大部份業主都嘗試過自己登分類廣告，希望直接與買家談判，以圖省回佣金。可惜這類努力大多數以失敗告終，最後還是要給佣經紀賺，可見如果沒有經紀在雙方之間做好做醜，一放一收，去起催化作用，交易是不易達成的。香港的市場是自由的，如非物有所值，那有人願意付出這麼大的代價予經紀。

經紀之所以在談判過程中决價，其實並非他本來的意願，而是賣買雙方的心態行為教育出來的。我也做過很多年前線營業員，初做時完全不懂得决價，也沒有人教我要决價，但人在多次碰釘後，總會總結出經驗來。如果買方一下子就接受賣方的要求，賣方就會反價不賣，因為這會令他懷疑自己是否開錯價，要價太低，同樣情況亦發生在買家身上，業主如果一下子就接受買方的要求，買方就會縮沙。一談即成一拍即合的案例不是沒有，而是非常罕有。人們總覺得談判應該是一人行一步，經過討價還價才慢慢達至交易的。買賣雙方的心態如是，非經紀本身的意願。

我曾見過有些業主，他說他是老實人，已把底價告訴客人，所以是一口價，不會再討價還價，結果客人都要還價，而他卻不肯讓步。賣來賣去都賣不出，結果他只好接受我提議，由我代他叫高三兩個價位，代他慢慢放給準買家，結果很快就賣出了，賣的價位比原來還高了一點，買家卻反而覺得有著數。

有時我想，如果買家知道這個情況，是否會怪責我瞞騙他，令他買貴了樓？但如果我不這樣做，他又是否能買到這層樓，樓價升了怎麼辦？又如果業主明確指示我，開價多少，底價多少，我又是否應把底價告知買家？業主又會否怨我沒為他爭取最佳利益，令他失去賣得比底價更高的機會？可惜鏗鏘集都沒有解答這些問題。

問題的關鍵是，香港的代理只屬中間人，並非真正的代理人。真正的代理人只能代表一方的利益，不會又代表賣方又代表買方，以至落入這種兩難的局面。

其實，有經驗的業主，無需經紀教路，亦會在談判中决價，留有一手，不會放盡。故决價是任何談判者都不會陌生的手法，中英談判時，雙方都經常使用這種手法，經紀要促成協議怎能避免决價。如果經紀只代表一方，經紀為委託人决價，委託人只會感謝他，不會埋怨他。可借他同時又要代表另一方，於是决價變成罪大惡極，引來社會輿論譴責。可是經紀代表雙方並非經紀自己的選擇，而是社會文化使然 (這點我另文再談 )，故請鞭撻者手下留情。

1998年01月14日

施永青

是物業顧問還是營業員

有個剛從行家轉過來中原的同事問我，為什麼我們名片上的職銜不印物業顧問而只印營業員呢？他覺得要他做營業員好像降了級，以前做物業顧問好像高檔一些，專業化一些。

我說：做 Negotiator ( 營業員的英文職銜 ) 有什麼不好，江澤民去美國也是做 Negotiator 。彭定康來香港也是為了和中國討價還價，可見談判乃極為重要工作，絕不會失禮人。

況且，並不是名片上印顧問就會成為顧問。為什麼不先問問自己有多少料子可以做顧問。

目前大部分地產代理從業員皆未受過專業訓練，如果把道聽途說得來的東西也當專業知識去做客人顧問，不累死人才怪。中原不是怕負法律上的責任，而是實事求是，不想客人失去警惕，誤信假顧問，因為待客人招至損失時才去補救的話，可能已經太遲了。

地產交易過程中涉及的問題很複雜，地產代理只是略知一二，絕非專家。因此，涉及業權的問題最好找律師，有關貸款及稅務問題最好找會計師，有關潛建及結構安全問題最好找建築師，有關樓價問題最好找測量師，地產經紀的工作主要是配對及促成交易，暫未有資格當顧問。

我對這個要求轉職銜的同事說：公司可讓你轉職銜，條件是你有能力單靠提供意見就可收到顧問費。如果客人要你促成交易後才肯給你報酬，這只算是佣金，是報酬你的談判能力而非你的意見。亂印職銜，不但會誤導客人，而且反映你對自己行業的功能也不清楚。

1998年01月13日

施永青

新買家不怕加息

加息當然對樓市有負面影響，因為加息後分期付款者的負擔就會增加，部份人因而供不起樓，令需求減少。

但今次加息對未買樓的新買家來說，情況卻並非如是。因為近期樓價回落的速度遠比息口增加的迅速度快，新買家要負擔的首期與每月供款都比高峰期少。以一間高峰期賣三百萬的單位為例，以前首期三成要九十萬，現在樓價跌了四成，首期只需五十四萬，有首期買樓的人，數量應比前大大提高；至於每月的供款，如果以前是貸二百一十萬，按九厘半息分十年還計，每月供款 HK$27,174 。現在只需貸一百二十六萬，利率雖已升至十一厘半，但同樣以十年還款期計，每月供款只 HK$17,715 ，比高峰期還少了 HK$9,459 。

因此，今次加息並沒有令新買家更難負擔。今天的情況不是買家負擔能力不足，而是買家擔心樓價尚未跌定，擔心買入後會招來虧損，故至今仍多取觀望態度。

然而，我不相信樓價會無休止地跌下去，總會跌到一個水平，人人都認為買得過。樓價跌得越急，見底的日子應越快。現在樓價跌得這麼急，故很有機會樓價在九八年第一季就可以見底回穩。

我相信港息不可能長期高企，因為在聯系匯率的機制下，港息最終會向美息靠攏，而美國近期反有人擔心會通貨收縮，根本不存在加息趨勢。因此，一旦港匯穩定下來之後，高息的環境就會改變，屆時用家入市就會增加。

1998年01月12日

施永青

加息令二手市場調整加速

由於港元匯率再受衝擊，銀行同業拆息又被扯高，銀行公會被逼加息四分之三厘，優惠利率已由九厘半升至十厘二五。可惜此舉仍不足以令銀行業恢復正常，因為同業拆息依然處於高過優惠利率的水平，所謂優惠利率仍是借不到的虛設利率。銀行真有錢想借出去的話，寧借給同業也不借給客戶，這樣不但風險較少，而且利息更高。

按揭利率雖然比優惠利率高一厘半，但很多時仍低過同業拆息，故銀行仍不會太熱衷做按揭生意。發展商財雄勢大，銀行為了與他們保持長遠關係，仍願意支持他們開新盤，貸款給他們的買家，但二手市場的買家要找銀行貸款就十分困難了。因此，二手市場受今次金融風暴的衝擊遠比一手市場大。

發展商對愈趨惡劣的形勢似乎預見力更足，早已率先調低新盤訂價，企圖在市道未壞到出面前搶客。但二手市場的小業主卻不肯這麼快就面對現實，他們對自己的樓情有獨鍾，非放盤一段時間都賣不出，始肯減價。故前一段時間二手市場的跌幅遠遠追不上一手市場。一手市場跌了三四成，二手市場卻只跌了一兩成。

小業主這樣做並不聰明，這樣不但弄到自己的單位賣不出，還間接為發展商托價促銷，令市場原本數量不多的買家都流向一手市場。今次加息將有助小業主清醒頭腦，按實際情況去調整售價，因為加息後，持有物業的負擔已越來越重，如非自用的話，無論空置待售，還是邊收租邊出售都不值得，因為租金收入遠遠不足抵銷利息支出。如果樓價不看升的話，持貨時間越長，利息損失越大。故今次加息將加快二手市場的減價速度，令二手市場的叫價很快可以與一手市場競爭，或許這可以令交投不至於集中在一手市場，令二手市場的成交量回復到合理比例。

1998年01月09日

施永青

即供分期不一定著數

發展商出售樓花時，常提供優惠折扣予選擇即供分期的買家，折扣多少視距離入伙時間的長短而定。

發展商之所以願意提供折扣優惠，乃因為一旦買家願意即時把樓花按揭，在建築期間就開始供樓的話，發展商就可以一次過收足樓款，不用等樓宇入伙時才收到尾數。發展商可第一時間把收到的樓款去還銀行貸款，以減少利息的開支。為了吸引買家選擇這項對發展商有利的付款辦法，發展商通常會把他能省回的利息中的其中一部份以折扣形式予買家分享。距離入伙時間越長，發展商省回的利息越多，故給予買家的折扣亦越大。

當然，發展商不會把所有省回的利息都給予買家。否則他有什麼好處，但買家卻未有樓住就要供樓負擔利息，是否真有著數，得要等樓宇入伙時才能知曉。屆時可把尚欠銀行的款項，加上已供的分期及首期，看看是否比選擇建築期付款方式的多就清楚了。其中關鍵在入伙時間的遲早。如果發展商起樓速度快，比原訂時間早入伙，買家付出的利息就會比估計中少，那買家就有著數。但如果入伙時間拖延了，那買家負擔的利息就會超出原來預算，變成得不償失。

以我觀察，樓宇入伙通常都遲多早少，因為隨著社會的文明進步，建築過程要照顧的層面越來越闊，要求越來越高，又要顧及安全，又要顧及環保，不同的政府部門都有監管，加上勞工短缺，暴雨打風，真是想快也快不起來。所以買家在考慮是否選擇即供分期時。不能單以賣樓廣告上的入伙日期來計算。這個只是發展商估計的日期，並非承諾的日期。必須查明正式買賣合約上註明的，遲了發展商肯賠利息的日期，作計算標準才不會出錯。不過這樣計算下來，選擇即供分期就不會有著數了。

然而，對那些首期不足的人也沒有其他辦法，因為發展商往往只對即供分期的買家提供第二按揭，有能力供樓卻沒有儲夠首期的人，只好選擇這款辦法買樓。

1998年01月08日

施永青

定息貸款條件未成熟

任志剛先生在一個廣播節目上提議市民，今後可選擇定息按揭貸款的方式來買樓，這樣就可以避過利率上升的風險。我看這個提議的條件遠遠未到成熟階段。

任先生心目中可能只顧著將來按揭證券公司可以在運作上方便一點，卻忘記考慮本港消費者的偏好，及銀行界的取向。

定息按揭在外國其實很普遍，但銀行業如果有得選擇的話，當寧選浮息按揭。因為市場總是有風險的，消費者不想負起利息上升的風險，就得由銀行去負，但銀行亦不想負這個風險，那就得做套戥，即把風險在利率期貨市場找願意冒風險的人承接。可惜香港的利率期貨市場尚未成熟，產品種類不足，交投量又少，暫時很難滿足銀行套戥的需要。

再者，要做套戥很麻煩，銀行何苦要有簡單的生意不做，去做功夫多，程序複雜的生意，除非市場競爭劇烈，銀行業要千方百計去適應客戶的需要時，銀行或許會逼於無奈這樣遷就。不過，近期同業拆息高企，波動幅度又大，銀行根本不願意接按揭生意，同業之間的競爭遠不如前年激烈，買樓人仕連找銀行貸款買樓也很困難，怎有條件要求銀行接受定息貨款。

此外，香港的消費者一般比外國的願意冒風險，未必喜歡定息。因為一旦定息，雖然不用再承擔利息上升的風險，但亦分享不到利息回落的好處，有利也有弊，港息現處於偏高水平，長遠而言應逐漸向美息靠近，否則什麼叫做聯系匯率。如果長遠的利率走勢看跌，消費者怎會選擇定息。

更有甚者，消費者如果選擇定息貸款，就要先打五十大板！接受比浮息按揭更高的利率。要提供定息按揭，銀行就得去市場套戥，但套戥是有成本的，這成本很自然要消費者承擔，於是定息按揭的利率一定較高，比浮息高兩厘左右。香港消費者是否願意先蝕頭注，就很成疑問了。因此，任先生的提議還在紙上談兵階段。

1998年01月07日

施永青

是尖底還是平底

樓市很有機會在九八年見底。有個別投資者還寄望樓價見底後能迅速反彈，令他們可以「重見家鄉」，所以至今還在死守，不肯蝕讓。我覺得這樣做並不太明智，因為今次樓市的底部很可能是平的，而非尖的。即是說：樓價見底後的走勢是打橫平行。要在低位爭持一個相當長的時間，才能找到新的發展方向。

九八年香港的旅遊業和零售業都不容易好起來，其他行業亦因銀行收縮信貸而備受打擊，故香港的整體經濟都會放緩。樓市能在這樣惡劣的形勢下見底企穩已屬不錯，期望樓市立即反彈重回高位是不切實際的。

對投資者來說，在這種形勢下是不宜持貨太久的。因為現在投資地產的租金回報率只有四厘，但按揭利率卻要十一厘，如果樓價沒有升幅的話，持貨時間越長，虧損越多。因此，高位時入貨太重的投資者，應面對現實減價卸貨，減輕自己的利息負擔。而高位時已走貨，手上有現金的投資者，亦不宜輕率在低位補貨，以免因而被困蝕息。我說市底可能是平的，當然並非說真的是一條平的直咏。市場在低位爭持時，仍會有一定的波幅。投機者想在這種波幅裏賺錢並不容易，要找到偏低的盤口買入，又能以一個偏高的價錢賣出，是極高難度動作，成功的機會甚低。不同樓價主趨勢向上的年代，買貴了少少沒有問題，守一段時間後又可有錢賺。除非你自持藝高人膽大，又蝕得起，否則都不應在這次樓市見底後急急入市。然而，這種市況對用家來說卻有不同的意義。因為，如果樓價打橫行，則遲些入市的價錢亦差不多，平不到那裏去，那就不如見底後就買，早日可以改善居住環境。錢放在銀行裏只有心理安慰，但用來買樓卻可以真正享受人生，故用家反可以在樓市見底後早日入市。

1998年01月06日

施永青

支持位應在上次市底之上

香港樓價要跌至什麼水平才有支持？這是市場上人人都想知的問題。我們雖沒有方程式可以準確計算出這個支持位，卻可以透過人們以往的行為作為推論的基礎。

我認為，上次跌市的市底應是今次跌市的主要支持位。

上次跌市為時一年半，由九四年第二季至九五年第三季。市底出現在九五年第三季，當時香港利率高企，經濟發展放緩，而中英還在為過渡問題爭𤀺不休，加上政府正全力推行遏抑樓價措施，可謂不利因素四處都是，然而樓價卻在這水平止跌回穩，足見用家都認為這水平的樓價很值得買。我們應可在這個基礎上去推論今次跌市的支持位。

我認為今次的支持位大可不必落到九五年第三季的水平，因為九六、九七年每年皆有五個巴仙的經濟增長和八個巴仙的通貨膨漲，市底起碼可上移二十個百分比。如果當今次樓市從九五年的市底上升了六成，又已回落了三成，加上市底上移了兩成，即是說現已離市底只有一成左右。

當然，房地產的非齊一性很強，不同類別單位的表現有很大的差異。粗略而言，豪宅因為以前升得較多，故可能要跌得超過一成，而舊區則因過往的升幅較少，今次可能不用再跌一成那麼多。

我估計，中小型住宅，在市區可售五千五百元一呎，在新界交通方便的地區可售四千五百元一呎，在偏遠地區則只能售三千元一呎；至於豪宅可能要跌至八千五百元一呎水平才有支持。這個市底最有可能在今年第一季末第二季頭出現，因為農曆年後是傳統的旺季，加上九七年第四季成交不多，應已積累了不少購買力，屆時一下子爆發時，可能對市場有一定的穩定作用，希望市底可以在這個基礎上慢慢形成。

1998年01月05日

施永青

何謂合理樓價

有政府官員認為，本港樓價還是偏高，要再往下調才算合理，但當被問及何謂合理樓價時，卻不知如何回答。

這其實相當諷剌，既不知何謂合理，又如何判斷現時的樓價偏高？或許政府官員認為在未達到七成家庭可以自置居所前，樓價都可被看成偏高吧。

然而，特首這個七成以上家庭有自置居所的指標其實訂得不是很具體，既沒有對居所的大小及質素下定義，亦沒有說明一個家庭應以收入的多少比例去供樓才算合理。可能市民心目中的居所，其大小與質素與政府心目中的不一樣，又或者市民認為要拿收入中這麼重的比例去供樓不合理。因此，很難以七成市民得以自置居所的標準去衡量樓價的合理性。

其實自由市場上由自由人達成的交易，都可稱是合理價，而樓價的平均水平則是千百萬人的各自取向的總和，在市民未以真金白銀去投票 (買入 ) 前，無人可預知樓價的合理水平，所以政府高官皆不宜為樓價的合理性妄下結論。

記得九一年樓價上升時，林定國先生就表示，樓價已升得過份，將會下調兩成，結果樓價反升了一倍有多。董建華先生亦作過類似的表示，但後來都發現不合時宜。政府高官如果能夠吸收教訓的話，實不應再在這類問題上隨便表態了。

買樓其實不單是為了解決居住問題，而且亦是為了投資賺錢。樓市走勢向上升時，人們省吃儉用也要去買樓，樓價看跌時，買得起也沒有人願意買來蝕本。市民有多大購買力還有數得計，但市民有多少購買意慾則要試過先知，官員們還是不要瞎猜為上策，這類錯誤還是讓市場上那些自以為專家的經紀佬去犯好了。

1998年01月02日

施永青

新年新希望

有讀者埋怨我把樓市的前景描得太灰，好像忘記了自己也是從事地產行業的。讀者的感受其實我是理解的，看中原網頁的人，有樓的人應佔多數，其中手上可能還有投資性非自住的樓宇，當然樂於看到樓市向好的言論，而非本欄近期專注討論的不利因素。然而，我不能睜著眼睛說瞎話，明明後市下跌的傾向大過上升，還片面地只強調有利因素，不把實情告訴讀者。這樣只會令讀者作錯決定，招至更大的損失。我記得本欄剛開始時，我就明確指出，今次樓市不是調整而是轉勢，並指出發展商遲早會大幅減價搶客，如果讀者當時能搶先一步先減多點價，提早卸貨，損失便可減少。因此，讀者不應埋怨我不講好話，而應要求我只講真話。當然，別人講的話真不真對不對，讀者得自行判斷。

今天是九八年第一個工作天，按照中國人的傳統，新年應多講好話，不講壞話，故今天我也特地為讀者搜羅一些有利的轉機，因為新年總有新希望。

老子有云：「禍兮福所依」，又謂：「反者道之動」。意思就是說：「禍本身就是福所依賴發展的基礎，冬天過後必然是春天。沒有禍就沒有福，天道的發展方向就是不斷走向自己的反面。故有跌才有升，今天不跌多點，明天怎可以升得多一點，升得快一點。

發展商近期競相減價，每次的減價幅度都相當驚人，以星河名居為例，位處地鐵上蓋，亦只售五千八百餘元一呎，比港運城平了三成多，這樣減下去，樓市將很快可以試到底，只要試到支持位，用家入市的信心就會大增，交投自然會活躍起來。

樓價其實已從高峰時回落了兩成多，有能力買得起樓的人應比前大為增加，但這兩個月交投量反而下跌，證明很多有能力買樓的人，這兩個月都不敢採取行動，可見市場其實已積累了不少購買力，只要其中有部份忍不住手開始入市的話，大量的購買力就會被引發出來。故我預期。春節過後，將有大量買家湧現，令樓市出現一次小陽春。近期已出現一些搏反彈的投資者率先入市，得要看看這批人是否眼光獨到了。

此外，由於樓價大幅下跌，已令發展商改變策略。近期，大部分發展商已停止收購舊樓作重建發展，已開工的項目亦把工程盡量拖慢，因此未來的供應可能不如政府估計中那麼多。政府可以加建公屋、居屋，但不能逼私人發展商做蝕本生意。單靠新批土地，缺乏舊樓重建的情況下。私人住宅市場的長遠供應很快又將重現不足，屆時買樓人仕中那種早買早著的心態又會重現，故後市不宜看得太悲觀。

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